Detraibile l'IVA per lavori di ristrutturazione svolti su un'abitazione adibita ad affittacamere

Spese di ristrutturazione di un’abitazione adibita ad affittacamere

L’IVA relativa alle fatture per lavori di ristrutturazione di un’immobile a destinazione abitativa adibito ad affittacamere e casa vacanze è detraibile.

Si tratta, infatti, di spese per beni e servizi necessari per l’attività di impresa.
Questo è il parere della Corte di Cassazione espresso con sentenza 29 aprile 2015 n.8628.

Contestazione della detraibilità dell’IVA da parte dell’Agenzia delle Entrate

In occasione dell’istanza di rimborso IVA presentata da un soggetto esercente attività di affittacamere e casa vacanze, l’Agenzia delle Entrate contestava l’indebita detrazione IVA per lavori di ristrutturazione poiché effettuati su un immobile a destinazione abitativa (categoria catastale A/2) adibito all’attività.

Il contribuente sosteneva invece che, nonostante la destinazione catastale abitativa, l’immobile costituiva un bene strumentale per la sua attività, con conseguente detraibilità dell’IVA in caso di ristrutturazione edilizia.

Dinnanzi al ricorso del contribuente, l’Agenzia delle Entrate proponeva appello, insistendo che l’IVA era detraibile solo per le imprese aventi a oggetto esclusivo o principale la costruzione o la rivendita di fabbricati, pertanto per un’immobile a destinazione abitativa (cat. A/2) locato non era ammessa la detrazione dell’IVA.

Con sentenza n. 106/29/09 il Tar Toscana respingeva l’appello, osservando come l’attività di affittacamere e casa vacanze vada ben oltre la mera locazione e costituisca invece esercizio di impresa extra alberghiera.
Per giunta il contribuente era titolare di licenza di affittacamere regolarmente rilasciata dal Comune per immobili in categoria A/2 in ottemperanza a una legge regionale, la quale consentiva esplicitamente l’attività ricettiva extra alberghiera all’interno di immobili con caratteristiche abitative. Pertanto non erano applicabili i limiti alla detrazione IVA.

In seguito alla sentenza del Tar Toscana l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso, cui il contribuente ha resistito con controricorso.

Sentenza della Corte di Cassazione sulla detraibilità dell’IVA per lavori di ristrutturazione su un’abitazione adibita ad affittacamere

La Corte di Cassazione ha ricordato che il sistema dell’IVA, armonizzato in forza delle disposizioni comunitarie succedutesi nel tempo, si fonda su due principi fondamentali:
- il principio di neutralità dell’imposta, che ne riversa il carico sul consumatore finale e non sull’imprenditore;
- il principio di detraibilità dell’imposta di quanto pagato dall’imprenditore per l’acquisto di servizi e beni necessari per l’attività svolta.

Relativamente al secondo principio, la Corte Europea ha precisato che il diritto alle detrazioni non può in linea di principio essere soggetto a limitazioni.
Bisogna comunque tener presente la direttiva 2006/112/CE, in cui è prevista la detraibilità dell’IVA in caso di bene immobile acquisito dall’impresa e destinato sia all’attività di impresa che all’uso privato dell’imprenditore, purché tale detrazione sia limitata alla parte in uso del bene ai fini dell’attività d’impresa del soggetto passivo.

La Corte di Cassazione che ha analizzato il caso ha ribadito, come in altre circostanze, l’importaza di una necessaria correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata, nel senso che essi devono riguardare l’impresa, anche quando non si tratta di beni strumentali in senso proprio, a patto che risultino in concreto destinati alla produzione o allo scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa.


La normativa nazionale va letta tenendo sempre conto dei principi fondamentali europei e, laddove sussista un insanabile contrasto tra la disciplina UE e le disposizioni interne, queste ultime vanno disapplicate a favore delle disposizioni comunitarie.

La Corte di Cassazione ha giudicato senza dubbio corretta l’applicazione dei principi europei del giudice di appello, in particolare sull’ipotesi di negazione della detrazione dell’IVA in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile.
La valutazione di un acquisto rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata tenendo conto della natura del bene in correlazione agli scopi dell’impresa e non in termini puramente astratti, come la classificazione catastale.

Del resto la stessa Agenzia delle Entrate, in momento successivo all’epoca dei fatti in causa, ha riconosciuto che gli immobili abitativi utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (case vacanze, affitto camere, ecc.) che comporti prestazioni di servizi imponibili di IVA debbano essere trattati alla stregua dei fabbricati strumentali a prescindere dalla classificazione catastale.

In considerazione di tutte queste valutazioni, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate.

Il diritto alla detrazione non può essere precluso in funzione della destinazione abitativa del bene risultante dalla classificazione catastale. È invece da valutare la strumentalità dello stesso rispetto all’attività svolta dal contribuente.

Pertanto va riconosciuta la detraibilità dell’IVA di cui alle fatture per lavori di ristrutturazione di un immobile avente classificazione catastale abitativa A/2, ma concretamente utilizzato per l’attività di affittacamere e case per vacanze, da qualificarsi quindi come bene strumentale.