Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (la n. 16011 del 7 luglio 2010) ci consente di tornare a parlare del contratto d'assicurazione e della competenza a deciderne la stipula.
Né il codice civile né le leggi speciali prevedono l'obbligatorietà dell'assicurazione per l'edificio in condominio.
Ciò nonostante è ormai prassi consolidata soprattutto, nelle compagini condominiali particolarmente complesse, che si decida di stipulare una polizza che copra la responsabilità civile per i danni che le parti comuni possono provocare ad i terzi o ai condomini stessi.
Si pensi, per fare un esempio, alla caduta dalla scale, ai danni da infiltrazioni e via discorrendo.
Due le domande più ricorrenti:
a) l'amministratore è competente a stipulare il contratto senza la preventiva autorizzazione assembleare?
b) se è l'assemblea a dover decidere, con quale maggioranza sarà tenuta a deliberare?
La sentenza succitata risponde in modo chiaro e preciso agli interrogativi posti.
Quanto alla competenza dell'amministratore, il giudici di legittimità si sono riportati puntualmente ad una loro precedente decisione resa nel 2007.
In quell'occasione la Corte regolatrice ebbe a significare che l'amministratore non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Ciò non toglie tuttavia che la stessa assise condominiale possa ratificare l'operato dell'amministratore e quindi avallare la scelta, fatta autonomamente dallo stesso, di stipulare una polizza assicurativa a tutela delle parti comuni dello stabile.
Quanto alle maggioranze la sentenza n. 16011/10 prende posizione in relazione ad un contratto assicurativo particolare in quanto lo stesso era di durata decennale purtuttavia la pronuncia pare riferirsi in generale a tutti i contratti.
In tal caso, ci dice il Supremo Collegio va radicalmente escluso che la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell'amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall'assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacché, pur eccedendo l'ordinaria amministrazione, non rientra nell'ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l'art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata (così Cass. 7 luglio 2010 n. 16011).
In relazione alle maggioranze sorge qualche dubbio quelle previste dal secondo e quarto comma sono relative alle deliberazioni in prima convocazione e a ben determinate ipotesi (nomina e revoca amministratore, liti, ecc.).
Trattandosi d'ipotesi ben nominate, dunque, non si comprende quest'applicazione analogica.
Non è chiaro, inoltre, per quale motivo debba raggiungersi sempre la maggioranza qualificata indicata dal secondo comma;
anche se la stipula volesse essere equiparata agli atti di straordinaria amministrazione (al pari della manutenzione straordinaria) solo la notevole onerosità del contratto giustificherebbe l'assimilazione a quella categoria d'interventi.
