Crisi del mercato immobiliare in Italia

Il mercato italiano della casa sembra sul punto di crollare. Le compravendite chiuse nel 2012, stima l'Agenzia del Territorio, sono calate del 25% rispetto all'anno precedente, rimanendo sotto quota 500mila: non accadeva dai lontani anni ‘80.

Si tratta di un'evidente conseguenza della crisi economica che, di fatto, obbliga buona parte degli italiani a rimandare spese consistenti. Il pericolo più serio è che, anche nel nostro Paese, si verifichi la possibilità di una bolla immobiliare, come accaduto in altre nazioni negli ultimi anni.

Analisi del mercato immobiliare nel 2012

Nella mercato della compravendita degli immobili nel 2012 si è verificata una situazione simile a quella di 30 anni fa. L'Agenzia delle Entrate ha da pochi giorni diffuso i dati relativi alle compravendite effettuate lo scorso anno e i numeri parlano chiaro: sono state circa 444 mila, poco più delle 430 mila del 1985.

Una situazione decisamente sconfortante, anche perché al notevole calo delle vendite, si è aggiunta una diminuzione consistente di mutui erogati: le banche infatti chiedono sempre maggiori garanzie per finanziare l'acquisto di una casa.

L'intero mercato immobiliare del 2012 ha registrato appena 993 mila transazioni, 330 mila in meno rispetto all'anno 2011, con un calo percentuale pari al 24,8% in un anno.
La drastica diminuzione ha riguardato tutti i settori: le compravendite di capannoni hanno avuto un calo pari al 19,7% rispetto al 2011; quelle di negozi del 25 per cento circa; quelle degli uffici addirittura del 26,6%.

Il settore immobiliare ha fortemente risentito della contrazione in materia di erogazione di mutui: il totale è crollato passando dai 34,3 miliardi di euro nel 2011 ai 19,6 miliardi di euro nel 2012, con un calo di oltre 40 punti percentuali.

Cali, anche se relativamente contenuti, si sono verificati anche per quanto riguarda le quotazioni immobiliari.
In definitiva una situazione decisamente allarmante valutando sia i dati in materia di erogazione di mutui sia le compravendite.
Le note positive sono molto rare e quasi tutte giustificate da circostanze eccezionali.

Ma in questo quadro i prezzi degli immobili sono calati?
Nel 2012 in Italia ciò è avvenuto nella misura del 5%, una discesa comunque contenuta se confrontata con la flessione globale delle transazioni.

Calo delle vendite registrato dagli agenti immobiliari

La categoria degli agenti immobiliari intanto denuncia come lo scorso trimestre un quarto delle transazioni sia stato chiuso con sconti tra il 20 e il 30%.
Inoltre, per i potenziali acquirenti, un mutuo per la casa resta molto più caro che nel resto d'Europa.

La discesa dei prezzi sembra destinata a proseguire, anche se, come sostiene Bankitalia, è possibile che la crisi del mattone sia assorbita più dal calo delle compravendite che sul versante delle quotazioni.

Sicuramente questo fattore non tranquillizza le imprese edilizie: nel 2012 hanno chiuso quasi 62000 imprese di costruzioni, su un totale di 890000, con un saldo negativo dell'1,88% e addirittura 81000 lavoratori del comparto sono rimasti senza impiego.

Il 2012 è stato un anno decisamente negativo nelle compravendite immobiliari anche secondo la FIAIP (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali). In un rapporto si sottolinea come l'andamento medio dei prezzi sia stato registrato in calo dell'11,98% per le abitazioni.

Stessa sorte anche per il numero delle compravendite, fermo lo scorso anno a -7,22% rispetto all'anno precedente, e per le locazioni: -5,60% per quelle ad uso abitazione e -12,5% per quelle commerciali.

Un dato però anche per la FIAIP resta confortante: nonostante il mercato abbia scontato, dall'inizio della crisi ad oggi, oltre il 40% di diminuzione del volume degli scambi e un calo dei valori che si attesta a circa il 25%, il mercato degli immobili ha garantito in Italia una tenuta superiore rispetto ad altre forme di investimento. Il tutto grazie al sostegno di una domanda consolidata che ha contenuto ulteriori ribassi scongiurando il verificarsi dell'esplosione della bolla. Insomma, investire nel mattone (ovviamente in modo corretto) è ancora oggi una sicurezza.

Previsioni del mercato immobiliare per il 2013

Ma, visto il bilancio negativo del 2012, quali sono le previsioni per l'anno in corso?
Sempre secondo la FIAIP nel primo semestre del 2013 si registrerà ancora una stagnazione del volume degli scambi.

A pesare sul mercato è il clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti.
In particolare, essi attendono quale sarà la nuova politica fiscale una volta che il Governo riuscirà a definirla.

Le tempistiche dunque in futuro saranno determinanti:
in un quadro politicamente ancora instabile è più probabile che le persone teoricamente interessate a investire in immobili si riversino intanto sul mercato degli affitti. Almeno finché non ci sarà chiarezza sull'ammontare delle imposte.

Previsioni funeste quindi? Forse sì, forse no.
Può essere anche che arrivi un leggero miglioramento nel secondo semestre del 2013, ma a condizione che siano stati avviati processi di ammodernamento strutturale della politica economica e fiscale nel mercato immobiliare.

Gli esperti del settore non si pronunciano a riguardo, ma sono in molti a presagire un futuro ancora negativo con probabili nuovi cali vistosi dei prezzi soprattutto in determinate zone.

Per la ripresa vera e propria molto probabilmente occorrerà attendere il 2014, anno in cui la crisi dovrebbe incontrare la sua fase conclusiva.