Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario?

Cosa vuol dire mutuo fondiario

Il mutuo fondiario consiste in un finanziamento, a medio o lungo termine, che può essere richiesto solo per alcune determinate finalità, quali:

• l'acquisto di un immobile a scopo abitativo;
  
  
• la ristrutturazione di un'immobile destinato a uso abitativo privato;
  
  
• la costruzione di una nuova abitazione destinata a uso abitativo privato.
  
  

In Italia, il credito fondiario è regolamentato dalla normativa contenuta nel Testo Unico Bancario (TUB), tramite l'articolo 39.

Mutuo fondiario TUB

Stando a quanto prescritto nell'articolo n. 38 del Testo Unico Bancario (D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385), il credito fondiario

ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

Mutuo fondiario, i requisiti

I mutui fondiari vengono concessi solamente dietro sottoscrizione di garanzia, di tipo ipotecario di primo grado. In altre parole, l'immobile deve risultare libero da ogni genere di ipoteca o, in caso di altre ipoteche, le stesse devono avere un grado inferiore di priorità.

Come già detto, la conditio sine qua non del mutuo fondiario sta nel suo utilizzo finalizzato solo ed esclusivamente all'acquisto, costruzione ex novo o ristrutturazione di un immobile destinato a fungere da prima casa di residenza.


Oltre a ciò, per potere richiedere un mutuo fondiario occorre rispettare altri requisiti. Esaminiamoli nello specifico:

• il finanziamento massimo concesso è pari all'80% del valore dell'immobile;
  
  
• la durata del mutuo va da un minimo di 12 mesi a un massimo di 30 anni
  
  

In casi particolari è possibile aumentare la soglia dell'80% previa sottoscrizione di fideiussioni bancarie o polizze assicurative.

Che differenza c'è tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario?

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario differiscono per vari parametri.

Eccoli nel dettaglio.

• Scopo: si può richiedere un mutuo fondiario solo ed esclusivamente per l'acquisto, la costruzione ex novo o la ristrutturazione della prima casa mentre il mutuo ipotecario lo si può chiedere per qualsiasi tipo di immobile (quindi anche una seconda casa), per rinegoziare un mutuo sottoscritto in precedenza oppure per avere della liquidità;
  
  
• Importo massimo finanziabile: per il fondiario si può chiedere max l'80% mentre con i mutui ipotecari è possibile ottenere finanziamenti anche oltre l'80%;
  
  
• Durata: da 12 mesi a 30 anni per il fondiario. Da 5 a 20 anni per l'ipotecario;
  
  
• Tassi: nel mutuo fondiario sono più bassi e vantaggiosi;
  
  
• Spese accessorie: sono più convenienti nel mutuo fondiario (es. le spese notarili).
  
  
  

Quale caratteristica contraddistingue il mutuo fondiario

La peculiarità principale che contraddistingue il mutuo fondiario è quindi il suo essere vincolato a limitazioni di uso ben specifiche perché, come già detto, lo si può richiedere soltanto per comprare o costruire un immobile destinato ad uso residenziale privato o per ristrutturare la prima casa.


A titolo di garanzia del mutuo fondiario, sull'immobile in questione – che deve essere libero da qualsiasi genere di ipoteca - viene iscritta un'ipoteca di primo grado.

Ricordiamo inoltre che il mutuo fondiario, oltre al vincolo della finalità, prevede altre 2 condizioni:

• la durata del rimborso, che deve essere ricompresa in un periodo temporale compreso fra 12 mesi e 30 anni;
  
  
• l'importo massimo del finanziamento che può essere pari a massimo l'80% del valore dell'immobile stesso.
  
  
  

Cosa serve per chiedere un mutuo fondiario

Se si risponde a tutti i requisiti finora visti, è quindi possibile rivolgersi a un istituto bancario per chiedere un mutuo fondiario. I documenti necessari da esibire sono i seguenti:

• documento d'identità (passaporto o carta d'identità);
  
  
• codice fiscale o tessera sanitaria;
  
  
• atto di proprietà dell'abitazione;
  
  
• certificato di reddito (busta paga o dichiarazione dei redditi);
  
  
• documento che attesta la non esistenza di ipoteche sull'immobile.
  
  
  

Cosa significa mutuo ipotecario non fondiario

Come già ampiamente spiegato, il mutuo fondiario è destinato a finanziare l'acquisto di un immobile destinato ad uso abitativo o le spese da sostenere per costruire un'abitazione ex novo oppure ristrutturarla, sempre a fini abitativi.


Dal canto suo, invece, il mutuo ipotecario prevede più finalità.
Lo si può infatti richiedere anche per l'acquisto o la ristrutturazione di una seconda casa, così come anche per avere a disposizione maggiore liquidità, e ancora per consolidare debiti aperti.

Quali sono i vantaggi di un mutuo fondiario

Come appena spiegato, per poter richiedere un mutuo fondiario occorre rispondere ad una serie di requisiti. Tuttavia, dall'altra parte, il mutuo fondiario offre anche vari vantaggi. Esaminiamoli nel dettaglio.


Anzitutto, sui mutui fondiari vengono applicati tassi d'interesse molto vantaggiosi, più bassi rispetto a quelli applicati a tutti gli altri tipi di mutuo.


In secondo luogo, per i mutui fondiari, anche le spese notarili risultano favorevoli perché più basse rispetto alla media di mercato. In genere, l'onorario del notaio, che viene stabilito in maniera proporzionale al valore dell'immobile, in questo caso specifico risulta dimezzato.

Una volta terminato il finanziamento, non si deve procedere alla cancellazione dell'ipoteca, operazione che necessiterebbe di un atto notarile ulteriore.

Di solito, i mutui fondiari offrono un regime fiscale agevolato.

E ancora, un mutuo fondiario può essere estinto (totalmente o parzialmente) in ogni momento, previo pagamento delle commissioni previste come da contratto sottoscritto con la banca. Ciò, ovviamente, comporta in automatico l'immediata cancellazione dell'ipoteca sull'immobile.

In caso di estinzione parziale del debito, è possibile chiedere che la somma ipotecata venga ridotta proporzionalmente con il decrescere del debito residuo: ottenendo in tal modo maggiori garanzie.

Infine, in caso di azione legale intrapresa dalla banca per eventuali ritardi nel pagamento di alcune rate, le tempistiche sono più lunghe rispetto ai tempi medi.