Conteggio dei volumi edilizi
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Un particolare che solitamente si nota all'interno di certe aree residenziali, è la differenza di quota dei piani terra degli edifici rispetto alla sede stradale.
Evidentemente quest'aspetto non deriva da errori progettuali, bensì da calcoli volumetrici che il progettista è tenuto a rispettare per rientrare all'interno dei parametri urbanistici.
Livelletta stradale
Questo concetto, non chiaro a tutti per l'evidente riferimento ad altro argomento, è preso a prestito semplicemente per individuare una linea di sezione posta parallelamente alla facciata dell'edificio e coincidente con il marciapiede o con la sede stradale.
Tutto ciò che emerge da questa linea, in genere, si configura come il volume edilizio utilizzato a fini abitativi, mentre la parte sottostante, sotto la quota stradale, è adibita a locale deposito o garage.
Molte norme di attuazione dei Piani Regolatori, infatti, non prevedono in modo assoluto per i locali posti ai piani seminterrati o interrati il carattere residenziale.
Chiaramente, queste condizioni sono viste come riferimento di massima e non mancano, infatti, dei distinguo anche parziali tra le diverse Amministrazioni Comunali.
Situazioni particolari di abitabilità
Vi possono essere casi in cui, con una pendenza stradale poco accentuata, il piano terra dell'immobile si trovi per una parte emergente e nell'altro punto, leggermente entro terra.
Ovviamente in queste condizioni, alcuni regolamenti locali possono dare delle indicazioni ben definite prevedendo un limite massimo, in termini di differenza di quota tra pavimento e sede stradale, indispensabile per soddisfare le condizioni di abitabilità dei locali.
Valori di riferimento per i calcoli volumetrici
La varietà delle singole condizioni dettate dai regolamenti comunali, fa sì che si possono avere delle differenze anche sostanziali per ciò che riguarda il procedimento di verifica del volume massimo consentito.
Per rendere chiaro questo concetto, si evidenziano a seguire due procedimenti tra quelli più conosciuti.
Un'ipotesi di calcolo sta nella formulazione del prodotto tra, la superficie in pianta dell'edificio, per l'altezza misurata da un punto di riferimento esterno, individuato sulla sede stradale (livelletta), e la quota dell'ultimo solaio di copertura.
È evidente che la scelta della quota di riferimento, non è casuale, bensì dettata da esigenze di tipo tecnico, o desunta dalle medie delle singole altezze, nel caso ovviamente di strade in pendenza.
Vi è anche un altro sistema, derivato dal prodotto tra la superficie lorda di pavimento di ogni livello del fabbricato, per un'altezza standard, solitamente di tre metri.
Questa dimensione coincide, di fatto, con l'altezza interna netta dell'alloggio ivi compreso lo spessore del solaio soprastante.
Parti della costruzione solitamente esclusi dal calcolo volumetrico
Nella vastità di quest'argomento non rimane che accennare ai volumi tecnici, ossia a quelle parti dell'edificio che solitamente non sono comprese nel conteggio urbanistico.
Rientrano in questa categoria quegli ambienti che, pur se facenti parte del complesso del fabbricato, sono destinati come bene comune.
Tra questi citiamo: i vani extracorsa degli ascensori, le canne fumarie e di ventilazione, il vano scala sopra le linee di gronda, i vasi di espansione dell'impianto termico, spazi contenenti serbatoi idrici, ecc.
Un'ampia specifica circa la definizione di volume tecnico, trova riscontro nella Circolare Ministeriale dei Lavori Pubblici n°2474 del 31 gennaio 1973, che, tra l'altro, esclude da questa categoria i bucatai, gli stenditoi coperti, i locali di sgombero e simili.
Possono rientrare in questa situazione, ossia nell'esclusione del conteggio volumetrico, anche i sottotetti.
Il principio fondamentale si basa sulla condizione che in questo locale, lo spazio compreso tra il manto di copertura (in pendenza) e il solaio di calpestio, sia troppo angusto e quindi inaccessibile e inutilizzabile ai fini di sgombero o deposito.
Non mancano tuttavia delle singole differenze legate a prescrizioni ben specifiche contenute nei regolamenti comunali.
Oltre questi aspetti, vi possono essere anche altre condizioni, determinate ad esempio dall'aumento degli spessori delle murature esterne per l'inserimento d'isolanti termici, reso necessario per il soddisfacimento dei requisiti di risparmio energetico del fabbricato.
Del resto anche in un passaggio del comma cinque bis dell'articolo quattro del D. Lgs 311/2006, il Legislatore ha posto l'attenzione alle amministrazioni, di non penalizzare, in termini di volume edificabile, le scelte mirate all'efficienza energetica.
Da quanto emerso si evince chiaramente una vastità di variabili cui il professionista dovrà attenersi nella stesura del progetto definitivo.
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