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Conteggio dei volumi edilizi

Nel calcolo del volume del fabbricato da realizzare, necessario per la verifica degli standard urbanistici, vi sono diverse condizioni determinate da regolamenti locali.
29 Agosto 2012 ore 17:57 - NEWS Normative

professionista e verifiche in corso di progettazioneUn particolare che solitamente si nota all'interno di certe aree residenziali, è la differenza di quota dei piani terra degli edifici rispetto alla sede stradale.

Evidentemente quest'aspetto non deriva da errori progettuali, bensì da calcoli volumetrici che il progettista è tenuto a rispettare per rientrare all'interno dei parametri urbanistici.

Livelletta stradale


Questo concetto, non chiaro a tutti per l'evidente riferimento ad altro argomento, è preso a prestito semplicemente per individuare una linea di sezione posta parallelamente alla facciata dell'edificio e coincidente con il marciapiede o con la sede stradale.

schema fabbricato e sezione stradaleTutto ciò che emerge da questa linea, in genere, si configura come il volume edilizio utilizzato a fini abitativi, mentre la parte sottostante, sotto la quota stradale, è adibita a locale deposito o garage.

Molte norme di attuazione dei Piani Regolatori, infatti, non prevedono in modo assoluto per i locali posti ai piani seminterrati o interrati il carattere residenziale.

Chiaramente, queste condizioni sono viste come riferimento di massima e non mancano, infatti, dei distinguo anche parziali tra le diverse Amministrazioni Comunali.

Situazioni particolari di abitabilità


fabbricato con strada in pendenzaVi possono essere casi in cui, con una pendenza stradale poco accentuata, il piano terra dell'immobile si trovi per una parte emergente e nell'altro punto, leggermente entro terra.

Ovviamente in queste condizioni, alcuni regolamenti locali possono dare delle indicazioni ben definite prevedendo un limite massimo, in termini di differenza di quota tra pavimento e sede stradale, indispensabile per soddisfare le condizioni di abitabilità dei locali.

Valori di riferimento per i calcoli volumetrici


La varietà delle singole condizioni dettate dai regolamenti comunali, fa sì che si possono avere delle differenze anche sostanziali per ciò che riguarda il procedimento di verifica del volume massimo consentito.

schema di volume di un fabbricatoPer rendere chiaro questo concetto, si evidenziano a seguire due procedimenti tra quelli più conosciuti.
Un'ipotesi di calcolo sta nella formulazione del prodotto tra, la superficie in pianta dell'edificio, per l'altezza misurata da un punto di riferimento esterno, individuato sulla sede stradale (livelletta), e la quota dell'ultimo solaio di copertura.

È evidente che la scelta della quota di riferimento, non è casuale, bensì dettata da esigenze di tipo tecnico, o desunta dalle medie delle singole altezze, nel caso ovviamente di strade in pendenza.

Vi è anche un altro sistema, derivato dal prodotto tra la superficie lorda di pavimento di ogni livello del fabbricato, per un'altezza standard, solitamente di tre metri.
Questa dimensione coincide, di fatto, con l'altezza interna netta dell'alloggio ivi compreso lo spessore del solaio soprastante.

Parti della costruzione solitamente esclusi dal calcolo volumetrico


Nella vastità di quest'argomento non rimane che accennare ai volumi tecnici, ossia a quelle parti dell'edificio che solitamente non sono comprese nel conteggio urbanistico.

prospetto edificio con evidente locale di copertura non utilizzabileRientrano in questa categoria quegli ambienti che, pur se facenti parte del complesso del fabbricato, sono destinati come bene comune.

Tra questi citiamo: i vani extracorsa degli ascensori, le canne fumarie e di ventilazione, il vano scala sopra le linee di gronda, i vasi di espansione dell'impianto termico, spazi contenenti serbatoi idrici, ecc.
Un'ampia specifica circa la definizione di volume tecnico, trova riscontro nella Circolare Ministeriale dei Lavori Pubblici n°2474 del 31 gennaio 1973, che, tra l'altro, esclude da questa categoria i bucatai, gli stenditoi coperti, i locali di sgombero e simili.

Possono rientrare in questa situazione, ossia nell'esclusione del conteggio volumetrico, anche i sottotetti.

Il principio fondamentale si basa sulla condizione che in questo locale, lo spazio compreso tra il manto di copertura (in pendenza) e il solaio di calpestio, sia troppo angusto e quindi inaccessibile e inutilizzabile ai fini di sgombero o deposito.

spessore parete per isolamento termicoNon mancano tuttavia delle singole differenze legate a prescrizioni ben specifiche contenute nei regolamenti comunali.

Oltre questi aspetti, vi possono essere anche altre condizioni, determinate ad esempio dall'aumento degli spessori delle murature esterne per l'inserimento d'isolanti termici, reso necessario per il soddisfacimento dei requisiti di risparmio energetico del fabbricato.

Del resto anche in un passaggio del comma cinque bis dell'articolo quattro del D. Lgs 311/2006, il Legislatore ha posto l'attenzione alle amministrazioni, di non penalizzare, in termini di volume edificabile, le scelte mirate all'efficienza energetica.

Da quanto emerso si evince chiaramente una vastità di variabili cui il professionista dovrà attenersi nella stesura del progetto definitivo.

riproduzione riservata
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Alert Commenti
  • Lorenzonobili
    Lorenzonobili
    Mercoledì 30 Settembre 2020, alle ore 12:03
    Ho acquistato un piano nobile di grandi dimensioni in centro di una città storica. Da tempi immemorabili il soffitto in tutta una parte dell'appartamento era ribassato a 2,6 mt per questioni di isolamento termico ( classico controsoffitto fatto 7080 anni fa con le cannette e la malta, non strutturale). Ovviamente questa " soffitta" era inabitabile, e non era nemmeno censita, nè al catasto nè da nessun'altro parte, e non avendo nessuna finestra ed avendo il punto piu' alto a 1,7 e tutto il resto 3040 cm di media. Abbiamo iniziato i lavori di ristrutturazione, demolendo tutto, in modo che si vedessero le travi a vista ecc,  poi abbiamo frazionato il tutto in 2 unità , il tecnico ( architetto) ottiene agibilità e frazionamento, ( hanno fatto anche un'istruttoria amministrativa 3 anni fa e han detto che è tutto ok). Il problema arriva una settimana fa, perchè volendo riaccorpare tutto come era una volta per motivi fiscali, l'architetto mi dice che nell'ultimo progetto ( non so se per errore) il tecnico ha messo le altezze vecchie 2,7, ma ora le altezze sono molto piu' elevate perchè il controsoffitto nn esiste piu'. Nelle piante catastali invece del 2016 risulta con le altezze giuste, ( cioe' come è in realta, senza controsoffitto). Sottolineo che abbiamo solo demolito un controsoffitto non strutturale, non abbiamo alzato il tetto o fatto interventi strutturali sul tetto. Nulla di nulla, ora che posso fare, come mi devo muovere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenzonobili
      Mercoledì 7 Ottobre 2020, alle ore 17:08
      Va rettificata la pratica edilizia presentata in comune tre anni fa, presentando una Cila in sanatoria dallo stesso architetto che ha diretto i lavori o da un altro professionista. Poi potrà procedere alla fusione urbanistica e catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Lorenzonobili
        Lorenzonobili Pasquale
        Domenica 29 Novembre 2020, alle ore 22:27
        Gentilissimo Architetto Pasquale, grazie della risposta. Rettifico comunque quello che ho detto, ovvero si è scoperto che l'ingegnere nella relazione tecnica approvata dal Comune ha descritto l'intervento e cioè che avrebbe demolito i controsoffitti, mentre negli elaborati grafici finali risultano quelle vecchie, forse per errore... Ma quello che mi spaventa e vorrei capire è, al di là di tutto, per demolire un controsoffitto non strutturale, elevare il soffitto cosi da avere le capriate a vista che pratica bisogna presentare ? Cila? ( soffitto non strutturale).. Perchè la mia paura è di aver aumentato il volume demolendo i soffitti. Grazie per la risposta.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Lorenzonobili
          Lunedì 30 Novembre 2020, alle ore 16:12
          Di solito in questi casi di "edilizia libera" non dovrebbe presentare nulla al comune,  oppure una semplice Cil. Purtroppo, avendo una situazione contraddittoria, Le consiglio di presentare una Cila e sistemare definitivamente la posizione urbanistica e catastale del Suo immobile. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Mimmo
    Mimmo
    Giovedì 10 Settembre 2020, alle ore 12:07
    Stò pensando di demolire un vecchio fabbricato e costruire la stessa cubatura.
    Lo stesso è un fabbricato con tetto a due falde con altezza minima 3.50m e massima 4.50m.
    Inoltre lo stesso è posizionato a un metro più alto rispetto alla strada, in quanto c'è una sopraelevazione di terreno appunto di 1 metro rispetto alla strada.
    Ai fini del calcolo della volumetria, quali sono le misure da tenere in considerazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mimmo
      Giovedì 10 Settembre 2020, alle ore 18:56
      Il calcolo del volume del fabbricato deve tener conto dei parametri urbanistici dettati dal regolamento edilizio vigente nel comune dov'è ubicato l'immobile. Assume fondamentale importanza la livelletta stradale o in assenza di essa la quota media di campagna in quanto determina la parte fuori terra della costruzione a destinazione residenziale. La parte sottosuolo va destinata a ricovero di auto o s deposito. Il calcolo, quindi, è dato dalla somma di figure geometriche lorde (compreso le mura, solai intermedi e di copertura) che si vanno a determinare a seconda dell'altezza determinata dalla livelletta o dal piano medio di campagna. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuseppe41
    Giuseppe41
    Giovedì 9 Gennaio 2020, alle ore 18:53
    Vorrei sapere se in un fabbricato dal perimetro rettangolare si trova con tre lati a 10 mt di altezza dal piano campagna o stradella privata, per il calcolo della cubatura mi trovo con un lato a mt 10,70 di cui il lato a mt 10,70 è lungo 25mt ma interrotto da una grande scala di larghezza circa mt 2,00 al centro dei 25mt.
    La domanda che mi pongo ai fini di cubatura devo considerare i mt 10 di altezza dal punto campagna o calcolare in modo diverso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe41
      Lunedì 13 Gennaio 2020, alle ore 17:18
      Salvo indicazioni diverse, il volume lordo di una costruzione si calcola dal piano di campagna. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Yatahaze
    Yatahaze
    Sabato 22 Dicembre 2018, alle ore 18:40
    Nel caso di demolizione e ricostruzione di un immobile residenziale con stesso volume del preesistente, come deve essere calcolato il volume?
    Il volume lordo complessivo in Metri cubi reale comprensivo di tetto e pareti?
    Come funziona in questo caso lo scomputo possibile di 30 cm delle pareti, ecc?
    Non trovo nessuna norma che definisci un criterio di calcolo.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Yatahaze
      Giovedì 27 Dicembre 2018, alle ore 11:30
      La volumetria di calcolo viene considerata vuoto per pieno, comprensiva degli ingombri delle murature sia interne che esterne. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Yatahaze
        Yatahaze Pasquale
        Lunedì 31 Dicembre 2018, alle ore 08:53
        Mi potrebbe spiegare meglio?
        Perché parla delle murature interne?
        Si riferisce al volume netto dell'immobile?
        Non si deve ricostruire lo stesso volume lordo esterno comprensivo di murature e tetto?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Yatahaze
          Mercoledì 2 Gennaio 2019, alle ore 10:04
          È esattamente quello che Lei  ha affermato. In gergo tecnico il "vuoto per pieno" si intende la volumetria lorda complessiva di una costruzione, quindi, comprensiva delle mura perimetrali, il tetto, ecc. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Yatahaze
            Yatahaze Pasquale
            Mercoledì 2 Gennaio 2019, alle ore 10:55
            Grazie della risposta. 
            Quindi, se l'immobile attuale è di 600 mc. reali lordi comprensivo di tutto (esterno della mura perimetrali, tetto, ecc), per demolirlo e ricostruirlo con lo stesso volume bisogna rifarlo con questo preciso volume.
            Il discorso dello scomputo dei 30 cm delle mura perimetrali vale solo per il calcolo della SUL e quindi degli oneri di costruzione (intervento come ristrutturazione).
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Yatahaze
              Giovedì 3 Gennaio 2019, alle ore 08:30
              Ha inteso perfettamente. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Yatahaze
                Yatahaze Pasquale
                Giovedì 10 Gennaio 2019, alle ore 15:14
                Ok perfetto, e se per esempio l'edificio preesistente, non aveva balconi o porticati
                Se nella ricostruzione ne prevedo qualcuno, posso farlo nella misura in cui a livello di regolamento urbanistico non facco volume, giusto?
                Esempio: i porticati fino a X metri non fanno volume.
                Replico quindi i mc preesistenti reali e ci aggiungo balcone/porticato che non fa volume.
                Posso farlo?
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Yatahaze
                  Venerdì 11 Gennaio 2019, alle ore 08:18
                  Sì, ne ha facoltà sempre nel rispetto delle norme urbanistiche vigenti nel comune dove è ubicato l'immobile. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
                  • Yatahaze
                    Yatahaze Pasquale
                    Lunedì 4 Febbraio 2019, alle ore 13:26
                    Mi viene ancora un dubbio, in merito alla possibilità di scomputo del volume delle pareti oltre i 30 cm, se permettono il raggiungimento di determinati risultati di isolamento.
                    E' una norma nazionale se non sbaglio.
                    Facendo così in pratica ipotizzando una parete reale di 50 cm, ho la possibilità di considerare come volume fino ai 30 cm, e i 20 cm vengono abbuonati, potendo di fatto aumentare il volume dell'immobile.
                    In pratica, in un intervento di demolizione e ricostruzione, se devo ricostruire 660 mc, facendo così recuperando i 20 cm, il volume reale sarà più di 660 mc.
                    E' legittimo tutto cioò o va a far decadere il vincolo del rispetto della medesima volumetria dell'edificio preesistente?
                    rispondi al commento
                    • Pasquale
                      Pasquale Yatahaze
                      Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 09:38
                      Quanto da Lei riportato e' una legge dello Stato mirata ad incentivare al risparmio energetico. Resta inteso che ogni regione, nel suo ambito, ha legiferato  ampliando i ulteriormente i termini volumetrici. Pertanto Le consiglio di prendere in visione la norma relativa della Sua regione. Cordiali saluti.
                      rispondi al commento
              • Yatahaze
                Yatahaze Pasquale
                Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 10:46
                Visto che se demolisco e ricostruisco con parità di volume, quello che conta è il "vuoto per pieno".
                Fa lo stesso se la SUL dell'edificio demolito poi sarà diversa dalla SUL di quello ricostruito?
                E' difficile far combaciare le due cose.
                Non vorrei che mi creassero poi problemi l'agenzia delle entrate per questo.
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Yatahaze
                  Mercoledì 27 Marzo 2019, alle ore 11:05
                  Il limite imposto dalla legge è la volumetria, la sagoma può anche essere differente dalla vecchia costruzione. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
                  • Yatahaze
                    Yatahaze Pasquale
                    Martedì 2 Aprile 2019, alle ore 19:56
                    Quindi volumetria lorda complessiva pari all'edificio preesistente, e volume calcolato con SUL per altezza netta interna (volume a fini urbanistici) che può essere inferiore ma non superiore allo stesso SUL per altezza netta interna del precedente.
                    È corretto?
                    Perché se il volume calcolato con SUL per altezza netta interna dell'edificio ricostruito è maggiore dello stesso calcolo del preesistente, il comune non passa l'intervento come ristrutturazione, ma come nuova costruzione.
                    rispondi al commento
                    • Pasquale
                      Pasquale Yatahaze
                      Mercoledì 3 Aprile 2019, alle ore 18:30
                      Sì, è corretto. Cordiali saluti.
                      rispondi al commento
  • Mastino1
    Mastino1
    Venerdì 26 Ottobre 2018, alle ore 21:48
    Ritengo che nel caso di intercapedine d'aria compresa tra un controsoffitto e un tetto piano o a falda (non un sottotetto) il volume dell'intercapedine e del tetto vadano computati per il calcolo del volume lordo o del volume lordo riscaldato .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mastino1
      Lunedì 29 Ottobre 2018, alle ore 09:25
      Concordo pienamente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Miesiano
    Miesiano
    Sabato 27 Aprile 2013, alle ore 13:09
    Salve, vorrei sapere se possibile quale legge regolamenta a livello nazionale il calcolo della cubatura,perché sto impazzendo, non riesco a trovarne traccia.Attenzione,sono logicamente consapevole della presenza dei Regolamenti Edilizi comunali, ma nel comune nel quale cerco non ne trovo traccia. Quindi se qualcuno potesse aiutarmi ne sarei felicissimo.Ripeto la domanda: Come si calcola la cubatura ai fini del conteggio della cubatura realizzabile di un edificio? vi ringrazio tantissimo, scusate l'eventuale banalità ma è veramente difficile districarsi in queste "paludi", soprattutto alle prime armi...grazie!
    rispondi al commento
    • Gremar
      Gremar Miesiano
      Domenica 15 Ottobre 2017, alle ore 11:30
      La cubatura di un edificio dovrebbe essere equivalente ai volumi edificati e soprastanti alla quota della strada (generalmente coincidente con la quota 0 del fabbricato).
      Tutti i volumi sottostanti a detta quota zero possono essere generalmente utilizzati unicamente come spazi non residenziali (cantine, box, lavanderie, etc.).
      Per stabilire quale cubatura sia stata autorizzata dall'Amministrazione Comunale locale è sufficiente richiedere al comune stesso copia della planivolumetria e planimetria campione di piano presentate dal progettista e controllare i volumi realizzati con quelli dichiarati nella planivolumetria. 
      rispondi al commento
  • Casellidiego
    Casellidiego
    Domenica 7 Aprile 2013, alle ore 11:40
    Vorrei elevare con legge piano casa un abitazione che ha tetto a vista in cemento armato senza demolire il tetto ma utilizzando come quota del nuovo solaio il colmo del tetto.
    Domanda lo spazio che si crea tra vecchio solaio inclinato e nuovo solaio piano va computato nella nuova volumetria o si può considerare volume tecnico ?
    Grazie saluti.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Casellidiego
      Lunedì 8 Aprile 2013, alle ore 16:29
      Per Caselli Diego: Il maggior volume ricavato tra il vecchio piano inclinato ed il nuovo solaio piano non può essere considerato "tecnico". Infatti sommando la cubatura esistente alla nuova, si deduce che l'intero piano venutosi a creare, può tranquillamente annoverare una diversa destinazione d'uso.
      rispondi al commento
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