I chiarimenti dal Notariato sulla conformità catastale

Conformità catastale: alcuni importanti chiarimenti

Per vendere casa, o anche in caso di donazione e divisioni, prima della compravendita, è sempre opportuno che sia il venditore che il compratore effettuino delle verifiche sull'immobile, sia di natura ipotecaria sia di natura urbanistica e catastale.


La documentazione relativa alla conformità di un immobile dal punto di vista edilizio e catastale è quella che di norma viene fornita al notaio affinché possa, prima di redigere l'atto di vendita, verificare la legittimità e la conformità del bene oggetto della trattativa immobiliare.
La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria.

Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale

A partire dal 1° luglio 2010, il DL 78/2010, dispone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

• l'identificazione catastale;
  
  
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
  
  
• la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastale e delle planimetrie, sostituibile con una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
  
  

Vendere un fabbricato, non è in pratica più possibile se non risulta regolare sia in catasto sia in Comune, ma neppure se l'intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell'immobile, o se gli altri dati caratteristici dell'immobile quali consistenza, categoria, classe e rendita catastale non sono aggiornati.

Ritrovare immobili difformi rispetto alle planimetrie catastali è cosa molto comune, ad esempio a seguito di modifiche della distribuzione degli spazi interni, come lo spostamento di tramezzi, la creazione di nuove stanze e o di bagni.

É quindi sempre consigliabile verificarne la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.
Accertata la conformità da parte di un tecnico, questa va specificamente dichiarata all'interno dell'atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

Cosa controllare prima di acquistare casa?

Dal punto di vista urbanistico, è obbligatorio verificare la legittimità con cui è stato costruito l'immobile, ovvero l'assenza di eventuali abusi edilizi.

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e l'insieme dei titoli edilizi abilitativi, come la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, che identificano tutta la storia costruttiva dell'edificio, sia nel suo complesso sia per le singole unità immobiliari.


È dunque fondamentale che lo stato di fatto sia conforme all'ultimo progetto edilizio presentato e protocollato dal Comune, in caso contrario gli interventi sono da considerarsi realizzati in maniera abusiva o irregolare cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi, TU DPR 380/01.
La ristrutturazione di un appartamento, ad esempio, con la relativa modifica della distribuzione interna degli ambienti o l'aggiunta di servizi igienici è il caso tipico per cui è necessaria l'autorizzazione da parte del Comune, ottenuta a seguito della presentazione di una CILA, comunicazione inizio lavori asseverata, la vecchia DIA.
Nel caso in cui questi interventi fossero privi di una autorizzazione o titolo edilizio che li abbia autorizzati si è in presenza di una difformità.

Dal punto di vista catastale, come già detto, il DL 78/10 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale dello stato di fatto rispetto alle planimetrie depositate presso l'Agenzia del Territorio.

La conformità catastale è dunque la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonché della corrispondente planimetria. Il Catasto, ovvero la ex Agenzia del Territorio oggi accorpata all'Agenzia delle Entrate, dipende dal Ministero delle Finanze, ha quindi una funzione fiscale, inerente cioè alle tasse sugli immobili, e non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili, cioè non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, è stato concesso e autorizzato dal Comune.

In merito alle planimetrie catastali è fondamentale sottolineare che il disegno catastale non è probatorio, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria catastale non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia; mentre il documento amministrativo del Comune, depositato e protocollato, rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.

Sembra un paradosso ma possono esserci degli immobili abusivi ma accatastati.



La normativa permette di avvalersi dell'ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità in cui viene dichiarata la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e possono comportare anche la nullità dell'atto.

Premesso questo solo dopo aver verificato la regolarità urbanistica-amministrativa del bene si potrà procede alla verifica di quella catastale e non il contrario.

Come regolarizzare eventuali difformità

In merito alla conformità catastale qualora sia verificata la difformità tra lo stato di fatto e la planimetria depositata in catasto è possibile rimediare, ma solo se siamo in presenza di difformità sanabili. Nella realtà le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica.

Nel caso si è in presenza di piccole difformità, quali spostamento di una porta o di un tramezzo che non hanno rilevanza catastale, perché pur variando la superficie utile dei vani interessati, non modificano il numero di vani e la loro funzionalità, la variazione si può evitare, come descritto dalla Circolare 02/2010 dell'Agenzia delle Entrate. In questo caso è sempre consigliabile, però, richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di lieve entità.

Nel caso in cui le variazioni effettuate comportino una rilevante modifica come ad esempio la ridistribuzione degli spazi interni, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici o una modifica dell'utilizzo di superfici scoperte, quali balconi o terrazze la presentazione della dichiarazione di variazione è obbligatoria.

Premesso questo, si delineano due possibilità:

- se gli interventi realizzati in passato risultano regolari, l'operazione di regolarizzazione consisterà nell'affidare ad un tecnico abilitato la redazione della variazione catastale da consegnare con la procedura DOCFA all'ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio, il catasto. In pochi giorni la documentazione catastale è pronta per il rogito;

- se invece gli interventi realizzati in passato sono privi di autorizzazione del Comune la soluzione è più complicata perché bisognerà verificare prima di tutto la loro legittimità urbanistica.
In questo caso la prima operazione è quella di fare una ricerca a ritroso per verificare se esistono dei titoli edilizi o delle autorizzazioni che giustifichino i lavori eseguiti, o se, in alternativa, secondo il Regolamento Edilizio e il Piano Regolatore Generale è possibile sanare l'abuso attraverso lo strumento della SCIA in Sanatoria o CILA per lavori già eseguiti.

Successivamente, e solo dopo aver regolarizzato dal punto di vista edilizio lo stato di fatto sarà possibile procedere con la variazione catastale.