Villette a schiera e condominio, cosa bisogna sapere

Cosa si intende per condominio tra abitazioni indipendenti

Quando si parla di condominio tra abitazioni indipendenti, si fa riferimento a una particolare configurazione residenziale in cui ogni unità abitativa è autonoma, ma esistono comunque aree comuni soggette alla gestione condominiale.

Questa tipologia rappresenta una via di mezzo tra la classica abitazione indipendente e il condominio tradizionale, dove l'interazione tra i vicini è più limitata, ma non inesistente.

Condominio tra abitazioni indipendenti - Pixabay

A differenza del condominio verticale, in cui le unità sono situate in un unico edificio, qui parliamo di abitazioni disposte in modo orizzontale.

Questo concetto si avvicina molto a quello di condomini orizzontali, dove gli spazi condivisi possono includere vialetti d'accesso, giardini comuni o impianti condivisi come quello idrico o di riscaldamento.

Condomini orizzontali: caratteristiche e differenze

I condomini orizzontali rappresentano una delle varianti più comuni quando si parla di abitazioni indipendenti collegate da servizi comuni.

In questo contesto, la proprietà esclusiva delle singole unità abitative si combina con la gestione congiunta di alcune aree e infrastrutture.

A livello pratico, la principale differenza tra un condominio tra abitazioni indipendenti e un condominio verticale risiede nella disposizione delle unità.
Nei condomini orizzontali, le case sono disposte una accanto all'altra, solitamente senza parti sovrapposte.

Caratteristiche di un condominio orizzontale formato da villette a schiera - foto Getty Images

Anche la condivisione degli spazi comuni, come i cortili o i parcheggi, segue una logica simile a quella dei condomini tradizionali, ma con una gestione più semplice a livello strutturale.

La proprietà degli spazi comuni è suddivisa tra i vari proprietari, che ne gestiscono congiuntamente l'uso e la manutenzione.

Questo tipo di organizzazione può creare situazioni che richiedono una particolare attenzione alle regole di convivenza e alla gestione dei rapporti tra vicini.

Proprietà esclusiva e proprietà comuni in un condominio di villette

Uno dei concetti chiave in un condominio tra abitazioni indipendenti è la distinzione tra proprietà esclusiva e proprietà comuni.

Ogni abitazione è generalmente considerata una proprietà esclusiva, il che significa che il proprietario ha il pieno diritto di disporre del proprio immobile, esattamente come in una casa tradizionale.

Tuttavia, esistono anche aree e servizi condivisi, come i vialetti, i cancelli di ingresso o i giardini, che rappresentano le cosiddette proprietà comuni.


Queste proprietà comuni di aree e servizi possono appartenere sia a villette a schiera che a villette autonome.

In un contesto di condomini orizzontali, è fondamentale stabilire chiaramente le responsabilità di ciascun proprietario.

Le norme condominiali possono variare, ma in generale ogni proprietario ha l'obbligo di contribuire alle spese comuni e di rispettare le regole definite dall'assemblea condominiale.

Questo equilibrio tra proprietà privata e responsabilità comune può essere fonte di incomprensioni, ma con una buona gestione è possibile prevenire molte problematiche.

Regole di buon vicinato tra villette

Una delle principali sfide in un condominio tra abitazioni indipendenti riguarda il rispetto delle regole di buon vicinato tra villette.
Anche se ogni unità abitativa è indipendente, le interazioni tra i proprietari possono diventare complicate se non vengono seguite alcune semplici regole di convivenza.

Ad esempio, i rumori eccessivi possono diventare una fonte di tensione, soprattutto in aree residenziali con abitazioni molto vicine.

Regole condominiali per un condominio orizzontale - foto Getty Images

La gestione degli spazi comuni, come i vialetti o i parcheggi, deve essere fatta nel rispetto delle norme condominiali e del quieto vivere.
Inoltre, è essenziale mantenere i giardini o le facciate delle case in condizioni decorose, per non disturbare l'armonia estetica del condominio.

Anche la gestione dei rifiuti può rappresentare una questione delicata.
È fondamentale che ogni proprietario segua le regole di smaltimento imposte dal comune e dal condominio, evitando di lasciare sacchetti di immondizia in aree non destinate a tale scopo.

L'edificio a schiera e il condominio

Gli edifici a schiera rappresentano una particolare variante di condominio orizzontale, dove le unità abitative sono adiacenti e spesso condividono alcune strutture, come le pareti laterali.

In questi casi, la gestione del condominio diventa più complessa rispetto a un condominio tra abitazioni indipendenti puro, perché le parti comuni possono includere anche elementi strutturali, come i tetti o le facciate.

In un edificio a schiera e condominio, la manutenzione delle parti comuni, come le pareti divisorie, può richiedere decisioni collettive e investimenti condivisi.

Questo implica la necessità di una buona comunicazione tra i condomini e l'applicazione di regole precise stabilite dall'assemblea condominiale.

Servizi del condominio tra abitazioni indipendenti

Nonostante siano abitazioni indipendenti, possono configurarsi come un condominio orizzontale.

La condivisione di parti comuni, come vialetti, recinzioni e impianti, giustifica la creazione di un condominio ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Servizi comuni nei condomini orizzontali - foto Getty Images

La Corte ha sottolineato che anche in assenza di edifici condominiali tradizionali, la presenza di impianti comuni e la loro destinazione funzionale determinano la presunzione di condominialità.

Tipi di servizi del condominio tra abitazioni indipendenti

I tipi di servizi del condominio tra abitazioni indipendenti includono tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come per esempio:

• i muri maestri, le scale, i pilastri e le travi portanti;
• ascensori, impianti idrici e fognari;
• i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, l'energia elettrica,
• il riscaldamento, il condizionamento dell'aria e la ricezione radiotelevisiva;
• i viali d'accesso principali e le sue diramazioni;
• i parcheggi esterni e i giardini in comune;
• la recinzione esterna del complesso immobiliare;
• i locali per i servizi in comune come portineria e lavanderia;
• l'illuminazione privata non comunale e l'impianto di citofonia;
• i sistemi di sorveglianza.
  
  

Non è necessario che le unità siano fisicamente connesse per essere considerate parte di un condominio, ma è sufficiente che condividano una serie di elementi funzionali, come nel caso dei condomini di villette a schiera.

Lo scopo di questo tipo di gestione collettiva garantisce che tutti i proprietari contribuiscano equamente alla manutenzione e al miglioramento delle parti comuni, assicurando che il complesso residenziale rimanga funzionale e ben tenuto nel tempo.

Obblighi dei condomini

La gestione e la manutenzione delle parti comuni in un condominio orizzontale comportano obblighi per tutti i proprietari.

Le decisioni prese in assemblea condominiale vincolano anche i condomini dissenzienti, a meno che non abbiano manifestato dissenso in assemblea o attraverso l'impugnazione della delibera.

Nel caso in esame, l'assemblea aveva approvato miglioramenti alle parti comuni, inclusa la realizzazione di nuovi impianti, ponendo i costi a carico di tutti i proprietari.

La sentenza della Cassazione

La sentenza n. 21077/2022 della Corte di Cassazione ha confermato l'ingiunzione di pagamento per i lavori sulle parti comuni, ribadendo che anche le villette a schiera rientrano nella nozione di condominio orizzontale quando condividono impianti o servizi comuni, come strade, fognature o sistemi di illuminazione.

Questo rafforza il concetto di condominio esteso anche a contesti immobiliari più complessi, garantendo una gestione condivisa e collettiva delle aree e impianti comuni.

Vantaggi e svantaggi di un condominio tra abitazioni indipendenti

I condomini orizzontali, e in particolare quelli formati da abitazioni indipendenti, offrono diversi vantaggi rispetto ai condomini tradizionali, tra questi, la maggiore privacy e autonomia gestionale sono spesso citati come i principali punti di forza.

La possibilità di vivere in una casa indipendente, con accesso diretto e privato, senza dover condividere scale o ascensori con altri inquilini, è uno degli aspetti più apprezzati.

D'altra parte, ci sono anche alcune sfide da considerare: la gestione delle spese comuni e delle decisioni condominiali può diventare complicata, soprattutto se non c'è un'amministrazione condominiale efficace.

Inoltre, le regole di buon vicinato devono essere rispettate per evitare conflitti tra i residenti.