Condominio minimo e spese di manutenzione

NEWS DI Ripartizione spese
In tema di spese di manutenzione nell'ambito del condominio minimo, la riforma del condominio ha confermato quanto già si faceva: si applicano le norme condominiali.
16 Marzo 2015 ore 16:46
Avv. Alessandro Gallucci

Condominio minimo


Spese condominialiÈ frequente (il nostro forum condominiale ne è una significativa conferma) che le persone spesso si domandino: nel caso di piccoli condomini o addirittura di condomini minimi (ossia quelli con due soli comproprietari) chi paga le spese di manutenzione delle parti comuni ?

Per lungo tempo, anche in considerazione d'un nutrito orientamento giurisprudenziale che disponeva in tal senso, s'è detto che ai condomini minimi non si applicassero le norme di cui agli artt. 1117 e ss c.c. bensì quelle sulla comunione in generale.

In ragione di ciò, si concludeva, seppur non unanimemente, che le spese per la manutenzione delle parti comuni alle due unità immobiliari dovessero essere sostenute dai comproprietari, salvo diverso accordo, in misura paritaria tra loro.

Fu una sentenza resa dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2006 a chiarire definitivamente la questione relativa alla disciplina applicabile.

Nella pronuncia n. 2046 si legge che il regime del condominio negli edifici – inteso come diritto e come organizzazione – si istaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni.

Ciò perché, dissero le Sezioni Unite specificando un aspetto unanimemente condiviso, il condominio negli edifici sorge ipso iure et facto al momento della cessione (a qualsiasi titolo) della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario. Anche una frammentazione della proprietà indivisa tra più persone dà luogo a una trasformazione da condominio a comunione.

Stando così le cose, è evidente – aggiunsero gli ermellini – che in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano. [...] D'altra parte, nessuna norma prevede che le disposizioni dettate per il condominio negli edifici non si applichino al condominio minimo, composto da due soli proprietari (Cass. SS.UU. n. 2046/06).


Ripartizione delle spese nel condominio minimo


Spese nel condominio minimoLa così detta legge di riforma del condominio ha sostanzialmente fatto proprio questo orientamento specificato nell'art. 1117-bis c.c. che, nella sostanza, ha voluto spazzare ogni dubbio circa l'applicabilità delle norme condominiali a tutti quei casi in cui più unità immobiliari (quindi anche solamente due) condividano le cose indicate dall'art. 1117 c.c., o comunque – aggiunge chi scrive – tutte quelle necessarie e funzionali al godimento delle parti di proprietà esclusiva.

In questo contesto non può dubitarsi che per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni alle due unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà, o dei diversi criteri applicabili al caso di specie, ai sensi degli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.

In caso di assenza di tabelle millesimali (cosa ben probabile in contesti di così modeste dimensioni), salvo un diverso accordo tra le parti, i condomini potranno anche rivolgersi al tribunale competente per chiedere la formazione giudiziale delle medesime (cfr. Trib. Trapani 28 febbraio 2008).

Nulla vieta agli interessati di poter modificare i criteri di ripartizione a favore del più applicato – in questi casi – criterio della divisione in parti uguali. È sempre utile che gli accordi modificativi dei criteri legali siano adottati in forma scritta e sottoscritta da entrambe le parti.

Le ragioni di queste specificazioni risiedono in almeno un paio di considerazioni:

a) è bene delimitare con precisione l'ambito applicativo dell'accordo;

b) laddove vi sia una forma scritta quest'accordo può essere richiamato in futuri atti di compravendita in modo tale che il subentrante acceda automaticamente a questa modalità di ripartizione delle spese.

L'applicazione delle norme condominiali fa sì che i condòmini non possano affrontare autonomamente le spese se non nei casi d'urgenza, così come previsto dall'art. 1134 c.c.

Le decisioni sulle spese di manutenzione, quindi, devono essere prese di comune accordo o per mezzo di ricorso al Tribunale ai sensi dell'art. 1105 c.c. nei casi in cui i comproprietari non riescano a trovare un punto d'incontro sulle cose da fare o su chi debba porle in essere.

riproduzione riservata
Articolo: Condominio minimo: come funziona
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Condominio minimo: come funziona: Commenti e opinioni


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  • Robertabaraldi
    Robertabaraldi
    Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 11:32
    Buongiorno,nel caso di un condominio minimo con 3 appartamenti e 3 proprietari (parenti) è possibile stabilire di suddividere le spese per il cappotto termico esterno solo su due proprietari (si vuole escludere la nonna anziana) e ripartire quindi anche le agevolazioni fiscali (risparmio energetico) sui due paganti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Robertabaraldi
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 16:04
      Sì, se si è tutti d'accordo.
      rispondi al commento
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