Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA

Condominio minimo e spese di manutenzione

In tema di spese di manutenzione nell'ambito del condominio minimo, la riforma del condominio ha confermato quanto già si faceva: si applicano le norme condominiali.
16 Marzo 2015 ore 16:46 - NEWS Ripartizione spese

Condominio minimo


Spese condominialiÈ frequente (il nostro forum condominiale ne è una significativa conferma) che le persone spesso si domandino: nel caso di piccoli condomini o addirittura di condomini minimi (ossia quelli con due soli comproprietari) chi paga le spese di manutenzione delle parti comuni ?

Per lungo tempo, anche in considerazione d'un nutrito orientamento giurisprudenziale che disponeva in tal senso, s'è detto che ai condomini minimi non si applicassero le norme di cui agli artt. 1117 e ss c.c. bensì quelle sulla comunione in generale.

In ragione di ciò, si concludeva, seppur non unanimemente, che le spese per la manutenzione delle parti comuni alle due unità immobiliari dovessero essere sostenute dai comproprietari, salvo diverso accordo, in misura paritaria tra loro.

Fu una sentenza resa dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2006 a chiarire definitivamente la questione relativa alla disciplina applicabile.

Nella pronuncia n. 2046 si legge che il regime del condominio negli edifici – inteso come diritto e come organizzazione – si istaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni.

Ciò perché, dissero le Sezioni Unite specificando un aspetto unanimemente condiviso, il condominio negli edifici sorge ipso iure et facto al momento della cessione (a qualsiasi titolo) della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario. Anche una frammentazione della proprietà indivisa tra più persone dà luogo a una trasformazione da condominio a comunione.

Stando così le cose, è evidente – aggiunsero gli ermellini – che in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano. [...] D'altra parte, nessuna norma prevede che le disposizioni dettate per il condominio negli edifici non si applichino al condominio minimo, composto da due soli proprietari (Cass. SS.UU. n. 2046/06).


Ripartizione delle spese nel condominio minimo


Spese nel condominio minimoLa così detta legge di riforma del condominio ha sostanzialmente fatto proprio questo orientamento specificato nell'art. 1117-bis c.c. che, nella sostanza, ha voluto spazzare ogni dubbio circa l'applicabilità delle norme condominiali a tutti quei casi in cui più unità immobiliari (quindi anche solamente due) condividano le cose indicate dall'art. 1117 c.c., o comunque – aggiunge chi scrive – tutte quelle necessarie e funzionali al godimento delle parti di proprietà esclusiva.

In questo contesto non può dubitarsi che per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni alle due unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà, o dei diversi criteri applicabili al caso di specie, ai sensi degli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.

In caso di assenza di tabelle millesimali (cosa ben probabile in contesti di così modeste dimensioni), salvo un diverso accordo tra le parti, i condomini potranno anche rivolgersi al tribunale competente per chiedere la formazione giudiziale delle medesime (cfr. Trib. Trapani 28 febbraio 2008).

Nulla vieta agli interessati di poter modificare i criteri di ripartizione a favore del più applicato – in questi casi – criterio della divisione in parti uguali. È sempre utile che gli accordi modificativi dei criteri legali siano adottati in forma scritta e sottoscritta da entrambe le parti.

Le ragioni di queste specificazioni risiedono in almeno un paio di considerazioni:

a) è bene delimitare con precisione l'ambito applicativo dell'accordo;


b) laddove vi sia una forma scritta quest'accordo può essere richiamato in futuri atti di compravendita in modo tale che il subentrante acceda automaticamente a questa modalità di ripartizione delle spese.

L'applicazione delle norme condominiali fa sì che i condòmini non possano affrontare autonomamente le spese se non nei casi d'urgenza, così come previsto dall'art. 1134 c.c.

Le decisioni sulle spese di manutenzione, quindi, devono essere prese di comune accordo o per mezzo di ricorso al Tribunale ai sensi dell'art. 1105 c.c. nei casi in cui i comproprietari non riescano a trovare un punto d'incontro sulle cose da fare o su chi debba porle in essere.

riproduzione riservata
Articolo: Condominio minimo: come funziona
Valutazione: 3.13 / 6 basato su 15 voti.

Condominio minimo: come funziona: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Robertabaraldi
    Robertabaraldi
    Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 11:32
    Buongiorno,nel caso di un condominio minimo con 3 appartamenti e 3 proprietari (parenti) è possibile stabilire di suddividere le spese per il cappotto termico esterno solo su due proprietari (si vuole escludere la nonna anziana) e ripartire quindi anche le agevolazioni fiscali (risparmio energetico) sui due paganti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Robertabaraldi
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 16:04
      Sì, se si è tutti d'accordo.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Sostieni Lavorincasa
REGISTRATI COME UTENTE
320.551 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Condominio minimo: come funziona che potrebbero interessarti


Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Ripartizione spese - Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio ha sempre diritto alla specifica degli oneri condominiali richiestigli dal proprietario.

Tabelle millesimali

Condominio - Le tabelle millesimali servono a ripartire le spese condominiali in modo proporzionale alla superficie e alle caratteristiche delle singole unità immobiliari.

Spese ascensore in condominio: spettano anche a chi abita al piano terra

Parti comuni - Suddivisione delle spese per la manutenzione e sostituzione dell'ascensore. Sono dovute anche da chi ha un locale o negozio con accesso diretto a piano terra.

Condominio minimo: spese urgenti e rimborso

Ripartizione spese - Nel condominio minimo, così come in una normale compagine, le spese urgenti possono essere rimborsate solamente nel rispetto dell'art. 1134 cc.

Spese condominiali per la casa coniugale

Ripartizione spese - Marito e moglie sono proprietari (in comunione dei beni) di un'unità immobiliare ubicata in condominio...

Contestazione della ripartizione delle spese condominiali

Ripartizione spese - La ripartizione delle spese condominiali dev'essere contestata attravero l'impugnazione della delibera. L'importante è saper scegliere quale contestare.

Nuovo condomino e pagamento delle spese condominiali del venditore

Ripartizione spese - Il nuovo condomino non ha altra possbilità se non quella di pagare le spese condominiali del venditore, per poi rivalersi sullo stesso delle somme sborsate

Conduttore e spese condominiali

Affittare casa - Il proprietario di un unità immobiliare in condominio ha sempre diritto di ottenere dal conduttore il rimborso di determinate spese condominiali. Come provarle?

Contestazione per l'addebito di spese individuali in condominio

Ripartizione spese - In tema di spese in condominio, è possibile che ai condòmini vengano addebitate delle spese individuali; che cosa accade, tuttavia, se l'addebito è illegittimo?
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img fabros64
Buongiorno, abito in un condominio con 6 appartamenti, singoli proprietari, senza amministratore. Un tecnico che abbiamo interpellato ci ha detto che è più saggio...
fabros64 29 Ottobre 2020 ore 17:53 1
Img igor-lupo
Buongiorno, abito in un condominio dove tutti hanno il riscaldamento autonomo con caldaia a tiraggio naturale. 13 anni fa, abitando all'ultimo piano, ho deciso di staccarmi dalla...
igor-lupo 31 Luglio 2020 ore 14:58 5
Img 083144
Recentemente è stata sostituita la saracinesca che permette l'accesso ai posti auto. La saracinesca sostituita serve per far accedere dall'esterno alla zona dove sono...
083144 31 Ottobre 2019 ore 16:20 5
Img realefrancesco80@gmail.com
Buongiorno, vi scrivo per chiedervi una info: vorrei acquistare una villetta composta da due appartamenti e vorrei intestarne uno a mio figlio che è ancora minore ed uno...
realefrancesco80@gmail.com 26 Settembre 2019 ore 19:24 1
Img g.angeloni69@gmail.com
Buongiorno a tutti, posso usufruire dei limiti di spesa previsti per i lavori condominiali (136000 eur ad appartamento), e un recupero fiscale dell'85% del totale, per lavori che...
g.angeloni69@gmail.com 01 Agosto 2019 ore 12:12 4