Condizioni per l'acquisto della prima abitazione

NEWS DI Normative07 Novembre 2011 ore 18:45
Per l'acquisto dei beni immobiliari di prima necessità, lo Stato ha introdotto un regime fiscale agevolato ma stabilendo delle condizioni ben definite.
acquisto immobili , prima casa , agevolazioni fiscali
Arch. Emanuele Distefano

L'acquisto di un alloggio, con il regime agevolato della prima abitazione è un argomento che interessa la maggior parte dei cittadini.
Acquisto di un alloggio da destinare a prima abitazione
Innanzitutto, per accedere a questa condizione, è necessario che l'immobile non sia di lusso (secondo i criteri definiti dal D.M. 2 agosto 1969), e che l'acquirente soddisfi i seguenti requisiti:
risieda o intenda trasferirsi nel comune in cui si trova l'immobile, non sia titolare di diritti (usufrutto, uso e abitazione) su un'altra abitazione sita nel comune, e che non abbia usufruito di agevolazioni (proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) su altri beni collocati sul territorio nazionale.

È evidente l'importanza di questi fattori in quanto, all'atto del rogito, verrà allegata una dichiarazione rilasciata dal soggetto che acquista.

Da questo ne consegue che, in caso di accertamento tributario, oltre alla richiesta di versamento della differenza delle imposte (registro, ipotecaria e catastale, IVA), saranno comminati: una sanzione pecuniaria, gli interessi di mora oltre ad una denuncia per dichiarazione mendace.

Pagamento di tasseUn altro aspetto ugualmente importante, concerne il mantenimento di queste agevolazioni nel caso di un'eventuale vendita dell'immobile.

In questo caso, è stato inserito un termine temporale di cinque anni, ritenendo però possibile il mantenimento di questo regime se, entro un anno, si provvede all'acquisto di un altro alloggio da adibire a prima abitazione.

Anche le pertinenze, ossia i beni posti al servizio del cespite, possono rientrare in questo ambito.


L'argomento tra l'altro è inserito nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n°38/E del 12 agosto 2005.
Nella fattispecie il T.U., dell'imposta sul Registro, stabilisce che le agevolazioni della prima casa spettano anche alle pertinenze, acquisite anche con atto separato, ma limitatamente a una unità per ciascuna categoria catastale (C/2 - cantine, soffitte e magazzini, C/6 - box auto, C/7 - tettoie).

In pratica ad un alloggio può essere destinato (con regime agevolato) ad esempio un solo box auto, mentre per il secondo, vale l'applicazione delle condizioni ordinarie.

PBox auto (pertinenza a singolo alloggio) collocati su spazio condominialeer ciò che riguarda l'ubicazione del bene, esiste una prescrizione inclusa nella Circolare 19/E del 1 marzo 2001 (paragrafo 2.2.2), che indica l'adozione di questo regime anche nel caso in cui la pertinenza è situata in prossimità dell'abitazione principale.

Questa condizione è valida se l'immobile è destinato in modo durevole a servizio ed ornamento dell'alloggio (Circolare 38/E del 12 agosto 2005 (articolo 7 - Pertinenze).

Sempre sulla stessa circolare, viene riportata un'ulteriore specificazione riguardante l'inapplicabilità di questa norma nel caso in cui il cespite è ubicato in un punto distante dal bene.



È evidente a questo punto definire cosa si intende per prossimità o distanza della pertinenza, anche in considerazione dell'acquisto di un box posto nelle vicinanze dell'alloggio.
Per questo fine è opportuno valutare ogni singolo caso, chiedendo informazioni presso un Notaio o all'Agenzia delle Entrate.

Un ultima considerazione riguarda il tema delle aree esterne al fabbricato.
Per questa condizione si riporta brevemente quanto riportato sul paragrafo 6.4 (Cessione di terreni non graffati) della Circolare 38/E succitata.

La norma prevede che non possono essere oggetto di agevolazione fiscale le aree esterne censite al catasto terreni, piuttosto che gli spazi indicati al Catasto Urbano (unitamente al bene principale).
Inoltre, la superficie di queste zone esterne deve rispettare le limitazioni indicate nel D.M. 2 agosto 1969.

riproduzione riservata
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  • Giuseppe Ferrara
    Giuseppe Ferrara
    Venerdì 21 Giugno 2013, alle ore 18:15
    Buongiorno Sig.DISTEFANO, le vorrei chiedere se è possibile una cosa: io mi trovo ad essere proprietario di 2 immobili, 1 in Friuli acquistato nel 2003 con le agevolazioni della prima casa attualmente messo in vendita con Agenzia Immobiliare, il secondo che si trova in Campania avuto in eredità.
    Volendo comprare un casa nel veneto dove trasferirò' la residenza del mio nucleo famigliare posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    rispondi al commento
  • Paola
    Paola
    Mercoledì 22 Maggio 2013, alle ore 13:29
    Salve, sono cittadina francese e lavoro in Francia.
    Vorrei comprare casa in Italia da affittare.
    Posso comprarla come prima casa?
    Grazie della risposta.
    rispondi al commento
  • Gabriella Fanciulli
    Gabriella Fanciulli
    Martedì 8 Gennaio 2013, alle ore 20:27
    Mia figlia deve acquistare un immobile in costruzione nel comune di Arezzo dove ha la residenza ed il lavoro.
    Avendo nel comune di Manfredonia un appartamento in comproprietà con il fratello, attualmente in vendita presso un'agenzia immobiliare, ha diritto o possibilità di acquistare l'immobile in Arezzo come prima casa?
    Ringrazio vivamente chi mi può rispondere.
    rispondi al commento
  • Cosimo
    Cosimo
    Domenica 14 Ottobre 2012, alle ore 04:01
    Sig. Distefano, Mi trovo all'estero e vorrei comprare la casa di famiglia che ora è intestata a me e ai miei due fratelli, ho qualche agevolazione e quanto mi dovrà costare il passaggio di proprietà, ricordo che è la prima casa.
    Cordiali Saluti.
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano
      Arch. Emanuele Distefano Cosimo
      Lunedì 15 Ottobre 2012, alle ore 10:57
      Per Cosimo: Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ovviamente di natura fiscale, sono in parte descritte nell'articolo. Per una maggiore informazione, è necessario rivolgersi a un Notaio o professionista del settore, il quale potrà dare maggiori dettagli. Il costo del trasferimento del bene dipende dal valore catastale oltre che dalla parcella del Notaio. Credo che in quest'ultima condizione si sia il regime della libera concorrenza e quindi il prezzo potrà variare in base al professionista.
      rispondi al commento
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