Condizioni basilari delle aree asservite in edilizia

NEWS DI Normative
Gli aspetti peculiari sulle condizioni di asservimento di un lotto edilizio, espressi dalla giurisprudenza, sono soggetti a continue variazioni e interpretazioni.
16 Gennaio 2012 ore 00:40
Arch. Emanuele Distefano

Con l'istituto dell'Asservimento in Urbanistica, si sancisce un rapporto pertinenziale, tra due lotti edificabili, che consiste nella cessione della propria capacità edificatoria (definita dai parametri del P.R.G.) del primo a favore del secondo.

Tale definizione di massima non è tuttavia indenne da necessità d'interpretazione nel momento pratico e applicativo.

Per questo genere di contratto, è necessario che i lotti abbiano la medesima destinazione urbanistica, ossia analoghi parametri edilizi (volume massimo consentito, superficie coperta, altezza edificio, distanze dai confini, numero dei piani, ecc.), e che ciascuno di essi non sia inferiore al lotto minimo (se previsto), stabilito dalle norme.

Seguendo un discorso logico si tende a considerare, come presupposto minimo, l'adiacenza tra i due lotti da asservire (ossia con un confine in comune).

Questa interpretazione, che nell'immediatezza appariva quantomeno scontata, è stata chiarita con la Sentenza del Consiglio di Stato (Sezione V) n°6734 del 30 ottobre 2003, che ha stabilito il concetto in cui non è indispensabile la continuità fisica tra i lotti (identificati da particelle diverse), ma piuttosto la vicinanza entro determinati parametri.

Un'altra condizione, interessante sotto il profilo giuridico e tratta dalla Sentenza del Consiglio di Stato n°2488 del 4 maggio 2006, ha rilevato un aumento della capacità edificatoria del lotto, in funzione di un'eventuale variazione degli strumenti urbanistici.
In questo caso, ne consegue che, l'incremento urbanistico, potrà essere nuovamente utilizzato pur rimanendo svincolato dal precedente contratto di asservimento.

La complessa normativa giurisprudenziale, pone delle riflessioni segnatamente alla reale consistenza dell'area, che in seguito di questi effetti, non è destinata a rimanere vuota e quindi inedificabile, ma di essere legata a una condizione dinamica che tiene conto di eventuali variazioni urbanistiche.
A questa definizione tra l'altro si è giunti anche con la Sentenza del Tar del Lazio n°32217 del 10 settembre 2010.

In antitesi a questo concetto, che porta conseguentemente una maggiore confusione in materia, si cita una Sentenza più recente del Consiglio di Stato (IV Sezione) e più specificatamente la n°4134 del 2011.
La tesi sostenuta dai Giudici si basa sul presupposto in cui, la cessione della cubatura, nega la possibilità alle aree asservite di aumentare la propria capacità edificatoria nel caso d'incremento degli indici di fabbricabilità posti a seguito di variante del Piano Regolatore.

Questa nuova interpretazione è supportata da una precedente Sentenza del Consiglio di Stato (sezione IV) n°4009 del 2009, che sancisce il principio per cui la pianificazione urbanistica è indirizzata esclusivamente alle aree libere e disponibili, cioè libere da vincoli, e considera le zone asservite (anche se non fabbricate) alla stessa stregua delle aree edificate e quindi occupate.

In conclusione di questa breve trattazione si pone un interrogativo circa l'opportunità di una migliore e definitiva trattazione di quest'argomento, che regola in parte l'attività edilizia e di conseguenza l'economia di un'area geografica.

riproduzione riservata
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