Comunione, condominio e ripartizione delle spese

Il codice civile disciplina due forme di comproprietà su beni immobili: la comunione (che può applicarsi anche a cose mobili) ed il condominio che, invece, come dice la stessa rubrica delle norme che lo regolano, può riguardare solo gli edifici.Nella comunione due o più soggetti sono comproprietari per una quota di un medesimo bene.Si pensi, per fare l'esempio più banale, a Tizio e Caio,marito e moglie, che acquistano congiuntamente la casa in cui stabiliranno l'indirizzo della loro vita coniugale, o ancora a Sempronio e Mevio eredi dell'appartamento del genitore defunto.Nel condominio, invece, accanto a dei beni di proprietà esclusive (altrimenti detti unità immobiliari o porzioni di piano) v'è un diritto di comproprietà su cose funzionali al godimento delle prime.L'elenco, non esaustivo ma meramente esemplificativo, è contenuto nell'art. 1117 c.c.Per portare alcuni esempi, si faccia riferimento alle scale, agli impianti fino ai punti di diramazione verso le singole unità immobiliari, ai lastrici solari, ecc.Tutte cose che devono considerarsi in condominio, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto o del regolamento di origine contrattuale.Il sol fatto d'essere comunisti o condomini comporta l'obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione dei beni oggetto del diritto di comunione o di condominio.Ciò vuol dire che gli oneri condominiali o della comunione devono essere suddivisi tra i comproprietari.Come devono essere ripartiti tali costi?Al riguardo è necessario distinguere le soluzioni individuate dal legislatore per l'una e per l'altra forma di compartecipazione alla proprietà d'un bene.Ai sensi dell'art. 1101 del codice civile:Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.Ciò vuol dire che, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, i comunisti saranno proprietari dell'immobile in misura paritaria: al 50% se sono due, al 33% se sono tre e via discorrendo.Così, per fare un esempio, se si rendessero necessari degli interventi di manutenzione il cui costo è pari ad à�‚� 10.000,00 ed i comproprietari sono due, ognuno dovrebbe sostenere à�‚� 5.000,00 di spese.Stesso discorso per ogni altra spesa, utenze comprese, salvo che, nel caso di queste ultime, l'uso del bene sia appannaggio di uno solo dei comunisti.Nel condominio, invece, ogni comproprietario partecipa alle spese in proporzione al valore millesimale della sua proprietà.La norma di riferimento è l'art. 1123 c.c. che specifica quali spese si debbano ripartire sulla base della così detta tabella generale e quali, invece, con quelle chiamate tabelle d'uso.Per riprendere gli esempi fatti in relazione alla comunione, si può affermare che le spese di conservazione devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà mentre, invece, quelle per le utenze con le summenzionate tabelle d'uso.