Mutuo dissenso: come risolvere l'atto di compravendita in modo consensuale

Il mutuo dissenso nella compravendita immobiliare

Quando il mutuo dissenso si applica a un contratto di compravendita immobiliare, le parti formalizzano la volontà comune di sciogliere gli effetti dell’atto di trasferimento di proprietà.

Più nello specifico, il compratore restituisce l’immobile al venditore e, qualora previsto, le somme eventualmente corrisposte vengono restituite.

Tuttavia, non è sempre necessario che vi siano restituzioni patrimoniali: le parti possono anche decidere di non procedere ad alcun conguaglio, come vedremo in un caso concreto.

Questo tipo di risoluzione deve essere formalizzato attraverso un nuovo atto, redatto dal notaio e registrato, con tutte le implicazioni fiscali che ne conseguono.

Lo scioglimento del contratto per mutuo dissenso

Per capire a pieno come funzione il mutuo consenso in compravendita, si deve partire dal contenuto del sistema giuridico italiano.

Ivi infatti, il contratto è considerato vincolante per le parti che lo hanno sottoscritto, tanto da avere “forza di legge” tra di esse, come chiaramente affermato dall’articolo 1372 del codice civile.

Ciononostante, è la stessa norma a consentire lo scioglimento del vincolo contrattuale. Tale scioglimento si ha nel caso in cui vi sia un accordo tra le parti – il cosiddetto “mutuo consenso” – oppure quando la legge lo consenta espressamente.

Compravendita e risoluzione per mutuo dissenso

Nel caso del mutuo dissenso, ci si trova di fronte a un nuovo contratto.

Esso viene stipulato con lo scopo di eliminare gli effetti di un contratto precedente.

Mutuo dissenso - Getty Images

La sua natura è dunque solutoria e liberatoria: le parti, in piena autonomia, decidono di rimuovere gli effetti giuridici di un accordo precedentemente concluso, senza la necessità di invocare l’intervento di un giudice o l'esistenza di una sopravvenienza impeditiva.

Questo strumento negoziale rappresenta un’espressione dell’autonomia privata e si inserisce nel più ampio novero delle cause di risoluzione del contratto.

Ragion per cui spesso si adatta alla risoluzione di un atto di compravendita.

Il trattamento fiscale del mutuo dissenso

Dal punto di vista tributario, l’articolo 28 del d.P.R. n. 131 del 1986 disciplina la tassazione degli atti risolutivi.

La norma prevede che se la risoluzione del contratto deriva da una clausola o condizione risolutiva espressa, contenuta nell’atto stesso oppure stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, entro il secondo giorno successivo alla sua conclusione, allora le imposte si applicano in misura fissa.

Trattamento fiscale mutuo dissenso - Getty Images

Al contrario, nel caso di risoluzione per mutuo dissenso formalizzata in un momento successivo mediante un autonomo atto negoziale, si applica l’imposta proporzionale sulle prestazioni derivanti dalla risoluzione stessa.

Qualora sia previsto un corrispettivo, quest’ultimo viene tassato con l’aliquota ordinaria prevista per le operazioni immobiliari.

Risoluzione con corrispettivo e risoluzione gratuita

È importante, pertanto, comprendere sia la struttura che i contenuti dell’accordo di risoluzione, così da sapere individuare in maniera corretta il trattamento fiscale da applicare.

Una distinzione rilevante è quella tra risoluzione con corrispettivo e risoluzione gratuita.

Nel primo caso scattano le imposte proporzionali.

Viceversa, nel secondo si può optare per l’imposizione in misura fissa, a patto che non vi siano effetti patrimoniali significativi.

Mutuo consenso e compravendita: pratico e la posizione dell’Agenzia delle Entrate

Per capire fino in fondo le concrete applicazioni del mutuo dissenso in ambito immobiliare, può servire analizzare una vicenda concreta sottoposta all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate tramite un a istanza di interpello.

Il contribuente aveva acquistato un immobile con saldo del prezzo subordinato all’erogazione di un mutuo da parte dell’INPS, in qualità di iscritto alla gestione ex INPDAP. Tuttavia, l’ente previdenziale aveva rigettato la domanda di finanziamento perché l’atto di compravendita era già stato stipulato.

Circostanza che, secondo il contribuente, non avrebbe dovuto precludere la concessione del mutuo.

La soluzione delle parti

Stante l’impossibilità di ottenere il finanziamento e la conseguente difficoltà di ricorrere con successo al TAR in tempi utili, le parti hanno scelto di sciogliere consensualmente il contratto per mezzo del medesimo notaio, al fine di poter riattivare correttamente la procedura con l’INPS.

Mutuo dissenso caso di specie - Getty Images

Al contempo i contraenti hanno pure preso accordo di non prevedere né la restituzione di somme né alcun corrispettivo per l’atto di risoluzione.

Così, in tal contesto, il contribuente ha chiesto se fosse applicabile l’imposizione in misura fissa, richiamando la Risoluzione n. 20/E del 14 febbraio 2014 già adottata per la risoluzione consensuale di un atto di donazione.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche in questo caso si applica la disciplina dell’articolo 28, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986.

Non essendoci corrispettivo né prestazioni patrimoniali in senso stretto, l’atto può beneficiare dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, confermando l’orientamento espresso in precedenti occasioni.

Il principio giurisprudenziale consolidato e la Corte di Cassazione

Anche giurisprudenza della Corte di Cassazione ha assunto una sua posizione. Attraverso la sentenza n. 5745 del 9 marzo 2018, i giudici della S. Corte hanno rimesso in evidenza il principio fondamentale del mutuo dissenso.

In quanto nuovo contratto con effetti opposti a quello originario, è soggetto alla regola residuale dell’articolo 28 del d.P.R. n. 131/1986, salvo che la risoluzione derivi da clausola risolutiva espressa o da atto stipulato entro due giorni dalla conclusione dell’atto principale.

Detto in parole più semplici, la retrocessione della proprietà dell’immobile al venditore – quale effetto della risoluzione consensuale – costituisce una prestazione patrimoniale rilevante.

Essa è soggetta a tassazione proporzionale, a meno che si dimostri che tale atto è privo di rilevanza economica, come nel caso in cui le parti decidano di non procedere ad alcun trasferimento di denaro.

Atto di compravendita e mutuo consenso - Getty Images

La Corte ha altresì ribadito che, in assenza di prestazioni o corrispettivi, si può applicare l’aliquota fissa, ma laddove ci siano effetti economici – ad esempio, il trasferimento del bene – è dovuta l’imposta proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari.

Atto di compravendita con mutuo dissenso per evitare contenziosi

Il mutuo dissenso è il mezzo ideale per risolvere in modo consensuale un contratto di compravendita immobiliare.

Il tutto senza dover ricorrere a contenziosi o invocare clausole rescissorie.

Ovviamente occorre tenere presente che è a tutti gli effetti un nuovo contratto, con una sua struttura giuridica autonoma e, di conseguenza, una disciplina tributaria propria.

Con la redazione dettagliata dell’atto di risoluzione, così come l’attenta valutazione delle sue implicazioni patrimoniali, sarà più facile rientrare anche nel regime fiscale applicabile.

È pertanto essenziale affidarsi a professionisti qualificati, non solo nella stipula dell’atto, ma anche nella sua interpretazione alla luce della normativa vigente e della giurisprudenza consolidata.