Guida pratica al supercondominio

Il supercondominio: cos'è e come funziona

Il supercondominio gestisce un raggruppamento di più edifici, connessi tra loro da spazi e servizi comuni, come viali d’accesso, aree verdi o impianti condivisi.

Ogni edificio a sua volta rappresenta un condominio.

Grazie ad una simile organizzazione si gestiscono in modo più efficiente le risorse comuni, abbassando di gran lunga il rischio di conflitti e migliorando la qualità della vita per i condomini.

Il supercondominio non nasce per esplicita volontà dei proprietari o del costruttore, ma va a formarsi in automatico quando più edifici sono correlati tra loro ad parti comuni.

L’istituzione di un supercondominio è disciplinata dal Codice Civile, in particolare dall’articolo 1117 bis, che stabilisce che le regole condominiali si applicano anche ai supercondomini, con alcune specificità.

Regole generali di un supercondominio

Con una pronuncia ad hoc, la Corte di Cassazione. (sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012) ha chiarito che la definizione di supercondominio si riferisce a un insieme di edifici, che possono essere condomini separati, ma che sono legati da servizi comuni.

Legge del supercondominio - Getty Images

La formazione di un supercondominio avviene in modo automatico, per effetto della legge, e non richiede alcuna azione volontaria da parte dei proprietari o del costruttore.

L’unica condizione necessaria è che gli edifici condividano determinati impianti o servizi.

Parti comuni nel supercomdominio

Le parti comuni in un supercondominio sono aree che comprendono giardini, parcheggi, strade di accesso, piscine, palestre e impianti di illuminazione esterna, tra gli altri.

È di fondamentale importanza che questi spazi vengano curati e mantenuti in modo adeguato per garantire la sicurezza e il benessere dei residenti.

Ogni condominio all'interno del supercondominio partecipa, in proporzione alla propria quota di proprietà, alla manutenzione e gestione di tali spazi.

Normativa del supercondominio

Il supercondominio rispetta le stesse regole è norme del condominio, seppur con qualche modifica nella gestione delle parti comuni e la ripartizione delle spese.

Dunque, come nel normale condominio, occorre avere un amministratore per il supercondominio, il quale gestisce ordine e manutenzione delle aree comuni e si occupa delle problematiche finanziarie.

Le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno effetto su tutti gli edifici coinvolti, senza bisogno di ulteriori approvazioni da parte delle assemblee condominiali singole.

Inoltre, la costituzione del supercondominio comporta la creazione di tabelle millesimali specifiche per ripartire le spese tra gli edifici coinvolti.

Amministratore del supercondominio e spese

La gestione delle risorse finanziarie e delle decisioni relative alle spese è affidata all'amministratore del supercondominio, che viene nominato durante una riunione apposita.

Gestione di risorse finanziarie supercondominio - Getty Images

La sua nomina è obbligatoria, come stabilito dall’articolo 1129 del Codice Civile, e può avvenire tramite un sistema di rotazione annuale tra i vari amministratori dei singoli condomini.

L’amministratore deve come prima cosa curare gli aspetti amministrativi e finanziari. La parte cruciale risiede nella redazione del bilancio annuale e nella gestione delle spese straordinarie.

Le spese del supercondominio vengono ripartite tra i proprietari degli edifici in base ai millesimi di proprietà, ossia la quota di ognuno, che varia in base al valore totale del supercondominio.

Assemblea del supercondominio

L'assemblea del supercondominio è disciplinata da specifiche norme che si applicano solo quando i partecipanti sono più di sessanta.

In tale caso, per ogni condominio deve designare un rappresentante che possa prendere parte all'assemblea del supercondominio.

In tal modo, per ogni condominio ci sarà la massima trasparenza sulla gestione ordinaria delle parti comuni e sul la nomina dell’amministratore.

La nomina del rappresentante si effettua secondo le regole della maggioranza prevista per le innovazioni.

Trattasi di un quorum deliberativo alto, disciplinato ai sensi dell'art. 1136, c. 5, del codice civile.

Qualora un condominio non abbia il proprio rappresentante, è possibile chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria per la nomina del rappresentante del condominio inadempiente.

L’autorità giudiziaria, previo avviso e ricorso, provvederà a nominare il rappresentante se la nomina non avviene nei tempi stabiliti.

Calcolo dei partecipanti all'assemblea

Rimanendo in tema assembleare, è importante valutare come si effettua il calcolo dei partecipanti, che dipende dal numero dii proprietari delle unità immobiliari, ma nel caso di proprietà condivisa o di diritto di usufrutto, la persona giuridica o fisica che rappresenta l’unità sarà considerata come un unico partecipante.

Nel caso in cui il numero di partecipanti sia maggiore di sessanta, ogni condominio deve avere il proprio rappresentante attraverso le maggioranze previste dalle regole per le innovazioni.

Partecipanti assemblea supercondominio - Getty Images

Il procedimento è abbastanza complesso, del momento che si parte da un iter decisionale articolato e si procede con un intervento legale, che potrebbe ostacolare la facilità della convocazione dell'assemblea.

La normativa non specifica un termine preciso per la nomina del rappresentante, se non quello di un “congruo termine” che, in base ad altre disposizioni legali, potrebbe interpretarsi come un periodo minimo di cinque giorni.

Tuttavia ancora non è chiaro se tale periodo sia sufficiente o se il termine sia più lungo.

I quorum deliberativi

Per ciò che concerne i quorum deliberativi, dei quali la normativa non si occupa un maniera esplicita, la soluzione più logica sarebbe che il rappresentante di ciascun condominio tenga conto dei millesimi di proprietà rappresentati, simile al sistema adottato nelle assemblee condominiali.

Inoltre, non ci sono limiti temporali per la delega, quindi il delegato rimane tale fino alla sua sostituzione.

Infine, è importante notare che queste disposizioni si applicano esclusivamente alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore.

Per altre questioni relative al supercondominio, la convocazione deve essere estesa a tutti i partecipanti, indipendentemente dal numero, che devono essere convocati individualmente e non attraverso la rappresentanza.

Condominio e supercondominio, le differenze

La principale differenza tra un condominio e un supercondominio riguarda la struttura organizzativa.

Mentre il condominio si riferisce a un singolo edificio, il supercondominio coinvolge più edifici che condividono parti comuni.

Sebbene le normative generali per i due tipi di organizzazione siano simili, ci sono alcune specificità, come la necessità di istituire due diverse tabelle millesimali: una per il condominio e una per il supercondominio.

Condominio e supercondominio - Getty Images

Inoltre, nel caso di supercondominio, ogni condominio ha diritto di designare un proprio rappresentante all’assemblea del supercondominio, se il numero di partecipanti è superiore a sessanta.

Scioglimento del supercondominio

Lo scioglimento di un supercondominio può avvenire attraverso una delibera dell’assemblea, che deve essere approvata con una maggioranza qualificata.

In alternativa, l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento su richiesta di almeno un terzo dei condomini.

In caso di scioglimento, il supercondominio si separa nei singoli condomini, ognuno dei quali gestisce autonomamente le proprie aree comuni.

In conclusione, il supercondominio rappresenta una forma di gestione collettiva di più edifici, che facilita l’amministrazione di spazi e impianti condivisi.

La corretta applicazione delle normative condominiali è essenziale per evitare conflitti e garantire un’adeguata gestione delle risorse comuni.