Come accatastare un rudere o edifici collabenti

Come accatastare un rudere e a chi rivolgersi

Per accatastare un rudere è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato come ad esempio un architetto, ingegnere o geometra; il professionista seguirà un preciso iter burocratico che consiste in una procedura semplificata rispetto al classico accatastamento.

Tecnico abilitato per accatastare un rudere, foto Getty Images

In particolar modo dovrà adoperarsi in una relazione tecnico descrittiva del rudere, datata e firmata, nella quale si descrive lo stato dei luoghi, soffermandosi soprattutto sulle condizioni strutturali e sullo stato di conservazione del manufatto.

Abitazioni in disuso da accatastare, foto di Getty Images

Alla relazione si allegano le fotografie dello stato di fatto del rudere che rappresentano adeguatamente il fabbricato e un'autocertificazione resa dell'intestatario dell'immobile ai sensi degli articoli 47 e 76 del DPR n. 445/2000, che attesti l'inesistenza degli allacciamenti alle reti di distribuzione dell'acqua, elettrici e del gas e di conseguenza l'inesistenza dei relativi servizi, come richiesto dall'art. 7 del D.M. n.28/1998.

Unità collabenti e ruderi: quando accatastarli?

Le unità collabenti sono dei fabbricati che versano in condizione di rovina e degrado, non agibili, per questo definiti ruderi: spesso non più integri e che non possono essere abitati o utilizzati perciò, non producono reddito.

Edificio storico in stato di abbandono, foto di Getty Images

Un edificio allo stato di rudere si presenta solitamente in stato fatiscente, di frequente la sua struttura non è conservata integralmente e ha parti della copertura o la totalità di essa disintegrate.

È necessario accatastare un rudere?

I proprietari di queste unità spesso si domandano se sia necessario accatastare il rudere, visto che la denuncia di accatastamento altro non è che un'indicazione della rendita suscettibile dal fabbricato che serve ai fini fiscali per la tassazione dello stato.

Il fabbricato detto rudere con incapacità a produrre reddito per un periodo di tempo piuttosto rilevante, può essere classificato come unità collabente e accatastato nella categoria F/2, secondo l'art. 3, comma 2 del Min. Finanze D.lgsl. 28 del 2 gennaio 1998.

Edificio con struttura in stato di abbandono, foto di Getty Images

Viste le caratteristiche dell'unità d il fatto che l'immobile non determina un reddito, l'Agenzia delle Entrate precisa che l'iscrizione in catasto può essere fatta al solo fine della classificazione dell'immobile e per indicarne caratteristiche e destinazione d'uso, e non per calcolarne un'eventuale tassazione.

Nei casi in cui, invece, il fabbricato è privo della copertura e delle strutture portanti e di tutti i solai o se delimitato da muri perimetrali che non superano il metro di altezza, allora l'immobile non può essere nemmeno individuabile.
Perciò non viene accatastato.

Mappatura dei ruderi Italiani con procedura di accatastamento, foto Getty Images

In Italia il numero di ruderi accatastati è cresciuto notevolmente negli ultimi anni.
Da quando si è fatta maggiore chiarezza rispetto le modalità di accatastamento ed i casi in cui risulta necessario farlo.

I ruderi in italia sono sparsi lungo tutto lo stivale concentrandosi maggiormente nella zona del Centro Italia.

Rudere abbandonato da anni, foto Getty Images

Molti fabbricati abbandonati conservano un aspetto storico e affascinante, spesso dalle scenografie suggestive che accompagna il paesaggio circostante il rudere.

Altre purtroppo, versano in condizioni di estremo degrado attirando vegetazione incolta, animali e atti vandalici da parte dell'uomo.

E se il fabbricato subisce negli anni un cambio di categoria?

A volte capita che alcuni edifici in una vita precedente, non tanto lontana, erano accatastati in altre categorie ma che con il passare del tempo si sono trasformate in unità collabenti.

In questo caso è necessario fare una doppia operazione: è necessario dichiarare la sospensione della precedente unità e procedere con un successivo nuovo accatastamento in categoria F/2.

Rudere dotato di copertura accatastato, foto di Getty Images

Nel nuovo accatastamento è fondamentale, assieme al rilievo fotografico e alla relazione tecnica firmata da un professionista, l'autodichiarazione del proprietario del fabbricato fatiscente rispetto alla mancanza di allacciamento ai servizi primari.

Per tutti i fabbricati collabenti ed il loro accatastamento non è mai richiesta planimetria, visto che sarebbe superfluo.

Piuttosto, come accennato precedentemente, ci sono ruderi che non necessitano nemmeno di accatastamento siccome risulta difficile individuarne le parti perimetrali.

Un rudere è soggetto a IMU e TASI?

Quando un immobile viene riconosciuto come fabbricato collabente, ovvero non produttivo di reddito, le conseguenze si riversano anche sul piano fiscale.

Di conseguenza generalmente, i ruderi, non sono soggetti al pagamento di tasse come IMU e TASI.

Quali sono i casi eccezionali?

I casi eccezionali riguardano alcuni comuni in cui, nel chiedere il versamento delle imposte, si fa riferimento all'area su cui sorge il fabbricato, che può essere considerata come area edificabile e di conseguenza sottoposta al corrispettivo regime impositivo.

Come ci si comporta nella compravendita di un rudere

I fabbricati collabenti possono essere venduti e acquistati, nel loro caso specifico è possibile esonerarsi dall'obbligo di presentare una serie di documentazioni al momento della compravendita.

In queste specifiche circostanze, la legge prevede che siano disponibili l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità di quanto depositato rispetto allo stato di fatto.

Come ristrutturare un rudere

I fabbricati dismessi che possono ancora essere recuperati e avere una seconda vita devono seguire un iter tecnico e amministrativo preciso; ciò dipende dalla storia dell'edificio e lo stato di fatto attuale.

I casi più frequenti sono due. Il primo, quando l'edificio si presenta in rovina ma non è stato mai completato in fase di costruzione passata. Il tal caso le opere necessarie per l'intervento di riqualificazione non vengono classificate come ristrutturazione edilizia.

Ruderi in stato di abbandono da diversi anni, foto di Getty Images

Perciò, in tale circostanza è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato per la redazione di un permesso di costruire, come per tutti gli interventi di nuova costruzione o che hanno subito un cambio d'uso.

Edificio in rovina da molti anni, foto di Getty Images

Contrariamente, nel secondo caso, se un edificio è in rovina ma in passato ha completato il ciclo di costruzione ed eventualmente è stato anche utilizzato come fabbricato, allora gli interventi che verranno attuati all'unità abitativa rientrano a tutti gli effetti nella ristrutturazione edilizia.

Per cui è necessario che il tecnico presenti una SCIA prima di intervenire con i lavori di ristrutturazione. Chiaramente nella relazione tecnica e rilievo fotografico, allegati alla SCIA, dovrà essere dimostrato lo stato originario del rudere.

Che differenza c'è tra la SCIA e Permesso di Costruire

Le due dichiarazioni o autorizzazioni amministrative da presentare in Comune di pertinenza prima di iniziare un qualsiasi intervento sono differenti tra loro.

Ruderi in borghi italiani, foto di Getty Images

Si fa riferimento alla stessa definizione di ristrutturazione edilizia che contempla anche interventi di demolizione e ricostruzione o più nello specifico:

interventi volti al ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Che si tratti di recupero di un rudere o in ambito generale, c'è una sostanziale differenza tra i due permessi.


Il permesso di costruire è un'autorizzazione amministrativa prevista dalla legge e concessa dal comune, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.

La SCIA invece è la segnalazione certificata di inizio attività ed è una dichiarazione amministrativa da presentare in comune che consente al cittadino di eseguire nell'immobile di sua proprietà, alcuni lavori edilizi di limitata entità.
Risulta importante sottolineare che, fatta salva la speciale disciplina per gli immobili siti in zona vincolata, un rudere può essere oggetto di ristrutturazione, quindi realizzato tramite SCIA solo se è dotato di elementi strutturali che ne indicano la struttura preesistente.