Comodato d'uso: chi paga IMU, TASI e TARI?

Comodato d’uso: chi paga la imposte IMU, TASI e TARI

Le imposte vanno pagate in ogni caso, anche quando sull'immobile vige il contratto di comodato d'uso. In questo ultimo caso l'IMU la versa il proprietario.

La TASI ove prevista viene suddivisa tra proprietario ed utilizzatore. La TARI viene versata da chi utilizza l'immobile.

Bisogna infatti partire dal presupposto che il contratto di comodato d’uso gratuito rappresenta uno degli strumenti più in voga per regolare la concessione dell’uso di un immobile senza un ritorno economico.

Si tratta di un accordo giuridico che è ampiamente riconosciuto nel diritto civile, agli articoli 1803 e seguenti del codice, e che, nella pratica, trova ampia applicazione nei rapporti familiari, ad esempio quando un genitore mette a disposizione del figlio un’abitazione.

Tuttavia, questo schema contrattuale comporta conseguenze fiscali che non possono essere trascurate.

In particolare, è fondamentale chiarire più nel dettaglio a chi spetti il pagamento delle principali imposte locali: IMU, TASI e TARI, con relative eccezioni.

La natura giuridica del comodato: tra gratuità e temporaneità

Il comodato d’uso è definito per legge come un contratto gratuito di tipo reale, che si perfeziona con la consegna del bene.

Il comodante, ossia il proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile, consegna al comodatario un bene affinché se ne serva per un periodo di tempo determinato o per uno specifico utilizzo, con l’obbligo di restituirlo alla scadenza.

Tale obbligazione è unilaterale: solo il comodatario è tenuto alla restituzione e alla corretta conservazione del bene, secondo la regola della “diligenza del buon padre di famiglia”.

La gratuità è elemento essenziale del contratto, ma ciò non esclude che possano essere previsti oneri accessori, purché non alterino la natura del rapporto.

Comodato d'uso - Getty Images

È prassi diffusa richiedere un corrispettivo simbolico, che tuttavia non deve mai avvicinarsi al canone locatizio, pena la riconduzione del contratto a una locazione dissimulata.

In definitiva, si tratta di un istituto giuridico che, se ben regolato, coniuga solidarietà familiare e rigore fiscale.

IMU: imposta a carico del comodante, con eccezioni per il nucleo familiare

L’Imposta Municipale Unica (IMU) è un tributo patrimoniale che grava sulla proprietà dell’immobile o sulla titolarità di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi o superficie).

Proprio per questo, il comodatario – in quanto semplice detentore privo di un diritto reale – non può essere considerato soggetto passivo dell’IMU.

Di conseguenza, l’onere fiscale ricade sul comodante, ossia sul proprietario del bene.

Tuttavia, il legislatore ha previsto alcune agevolazioni per i casi in cui il comodato avvenga tra parenti in linea retta entro il primo grado (ad esempio, tra genitori e figli).

Il tutto, purché l’immobile non faccia parte del le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9) e venga utilizzato come abitazione principale dal comodatario.

Requisiti specifici

Ai fini del riconoscimento del beneficio, è necessario che il contratto sia redatto in forma scritta.

Va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla stipula e che il comodante possieda, oltre all’immobile in questione, solo un altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune.

In tali circostanze, l’aliquota IMU può essere ridotta fino al 50%, salvo ulteriori riduzioni previste dai regolamenti comunali.

TASI: una ripartizione variabile tra le parti, ma oggi quasi sempre abolita

La TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili), destinata al finanziamento dei servizi comunali generali (tra cui l’illuminazione pubblica o la manutenzione delle strade), è stata abrogata a partire dal 2020 per le abitazioni principali non di lusso.

Tuttavia, laddove ancora dovuta, il relativo onere può essere suddiviso tra proprietario e comodatario.

TASI comodato d'uso - Getty Images

In questi casi, la normativa consente al Comune di stabilire in autonomia la percentuale a carico dell’occupante, in un range compreso tra il 10% e il 30%.

In sostanza, data la pressoché generalizzata abolizione della TASI per le abitazioni principali, il problema si pone soltanto per le seconde case.

Ad ogni modo, il comodatario può essere tenuto al versamento della propria quota sulla base delle disposizioni regolamentari locali, anche se l’onere principale ricade sul proprietario.

TARI: responsabilità esclusiva dell’occupante per la gestione dei rifiuti

Diversa è la disciplina della TARI (Tassa sui Rifiuti). Si tratta di un imposta che colpisce l’occupazione o la detenzione di immobili suscettibili di produrre rifiuti urbani.

Il soggetto obbligato al pagamento della TARI è, pertanto, colui che utilizza l’immobile: nel contratto di comodato, è il comodatario a dover sostenere integralmente questo tributo.

Il criterio di commisurazione della TARI si fonda sulla superficie calpestabile dell’unità immobiliare e, in molti casi, anche sul numero dei componenti del nucleo familiare residente.

La dichiarazione TARI va presentata al Comune entro 30 giorni dall’inizio dell’occupazione e ogni volta che intervenga una variazione significativa.

L’assenza di una comunicazione tempestiva può comportare sanzioni e recuperi d’imposta.

Comodato e responsabilità per spese ordinarie e straordinarie

Di un punto di vista giuridico, il comodatario è tenuto a sostenere le spese ordinarie connesse all’uso del bene.

Di contro, le spese straordinarie restano a carico del comodante, salvo che non siano rese necessarie da un uso scorretto del bene da parte dell’utilizzatore.

Spese ordinarie e straordinarie - Getty Images

La registrazione del contratto, pur non obbligatoria salvo uso in sede fiscale, è sempre consigliata, in particolare se si vuole usufruire di benefici fiscali.

Si tratta, ad esempio, di spese relative alla manutenzione ordinaria dell’immobile, ai consumi energetici, alla fornitura dell’acqua o alla riparazione di guasti lievi.

Per le spese di entità superiore, urgenti e non differibili, il comodatario può agire per ottenere il rimborso dal comodante, purché dimostri la necessità dell’intervento.

Equilibrio tra gratuità e oneri nel comodato immobiliare

Come avuto modo di spiegare, per la sua ragione d'essere, il comodato d’uso gratuito, nella sua essenza di contratto a titolo gratuito, comporta una serie di diritti ma anche di obblighi ben precisi. Tali obblighi valgono principalmente per il comodatario.

Egli non sarà mai tenuto al pagamento dell’IMU, ma dovrà farsi carico della TARI, oltre a poter contribuire alla TASI se ancora prevista e nella misura stabilita localmente.

Il proprietario, d’altra parte, nonostante non sia un avente diritto a compenso economico, continua a essere gravato dall’IMU, salvo le ipotesi di agevolazione previste per i rapporti familiari.

Diritti e obblighi comodato - Getty Images

Comprendere le implicazioni tributarie del comodato d’uso consente di impostare il rapporto tra le parti in modo consapevole, prevenendo future contestazioni e assicurando una gestione coerente delle responsabilità.