Cedolare secca 2019: come funziona la tassazione sostitutiva

Che cos'è la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un regime opzionale in base al quale, ai redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo, si applica un'imposta sostitutiva, prevista in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.

Anche per gli affitti stipulati nel 2019 è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca con aliquota del 21% o del 10%. Si ha dunque una tassazione sui canoni percepiti dalla locazione con aliquota fissa, al posto delle aliquote e degli scaglioni della tassazione IRPEF.

In caso di scelta della tassazione sostitutiva, il contribuente non è tenuto a versare le addizionali regionali e comunali Irpef, l'imposta di registro in sede di registrazione del contratto e l'imposta di bollo.


Chi può fruire del regime agevolato della cedolare secca?

Per poter fruire del regime alternativo occorre la presenza di determinate condizioni. Possono beneficiare di tale regime di tassazione i locatori persone fisiche che siano titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull'immobile locato.

Si deve cioè trattare di soggetti privati che non concedono in locazione l'immobile nell'esercizio di una attività svolta in forma di impresa.

Anche la locazione breve, stipulata cioè per una durata non superiore ai 30 giorni, può rientrare nel regime opzionale della cedolare secca.

Per quanto concerne le caratteristiche degli immobili assoggettati a tale tassazione, deve trattarsi di immobili ad uso abitativo rientranti nelle categorie catastali da A/1 a A/11 ad eccezione degli uffici o studi privati (A/10), comprese le relative pertinenze.

Quali sono le novità per il 2019?

In materia di cedolare secca le novità per quest'anno sono:

• l'aliquota del 10% che viene prorogata per tutto il 2019;
  
  
• l'estensione della possibilità di beneficiare della cedolare secca al 21% anche alle locazioni aventi ad oggetto immobili ad uso commerciale, in presenza di determinati presupposti (immobili di categoria catastale C1);
  
  
• la conferma della possibilità di versare la cedolare secca in due rate oppure, in alternativa, in un'unicasoluzione;
  
  
• la conferma dell'obbligo di utilizzare i modelli di contratto previsti per gli anni precedenti, predisposti dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
  
  
  

Aliquota cedolare secca

Quando si concede un immobile in locazione, sia che si tratti di una seconda casa, sia che lo si compri appositamente per affittarlo, è bene sapere come funziona la cedolare secca e quando si applica l'aliquota del 21% o del 10%. Tali informazioni serviranno al contribuente per valutare la convenienza o meno ad adottare questo regime di tassazione facoltativo.


Con la cedolare secca gli importi del canone di locazione verranno assoggettati ad un'aliquota diversa da quella ordinaria.
Nel 2019 l'aliquota della cedolare secca sarà pari a:

• 21% in presenza di un contratto di locazione libero, compresi gli affitti brevi di locali ad uso abitativo;
  
  
• 21% in presenza di un contratto di locazione ad uso commerciale;
  
  
• 10% in caso di contratto di locazione a canone concordato, in un Comune con carenza abitativa o in un comune ad alta tensione abitativa, o in caso di contratti stipulati con studenti universitari o ad uso transitorio di cui alla legge n. 431/1998.
  
  

Risulta evidente come per i contratti non soggetti a rivalutazione Istat e aventi un importo fisso per tutta la durata contrattuale, la cedolare secca sia un'alternativa conveniente.

Come si determina la base imponibile su cui calcolare l'imposta?
Si deve prendere in considerazione il maggiore tra i canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca e la rendita catastale dell'immobile rivalutata del 5%.

Quali sono gli effetti sul reddito della cedolare secca

In caso di opzione cedolare secca, il reddito percepito dal contratto di locazione è escluso dal calcolo del reddito complessivo del contribuente ai fini IRPEF.
Si evita così di sforare e dover modificare lo scaglione IRPEF previsto in base al reddito da lavoro.


Sul reddito derivante dal contratto di affitto non si applicano detrazioni o deduzioni che possano ulteriormente ridurlo. Ad esempio, non si possono scaricare delle fatture che potranno essere portate in detrazione unicamente dal reddito IRPEF.

Il reddito percepito dall'affitto invece contribuirà al calcolo del reddito complessivo per eventuali benefici e prestazioni sociali, come ad esempio per la determinazione del reddito ISEE.

Versamento della cedolare secca

Una volta stabilito l'ammontare dovuto all'erario, lo stesso dovrà essere corrisposto in due fasi: un acconto e un saldo per chi opta per il pagamento in due rate. In alternativa, si può procedere al versamento della cedolare secca in un'unica soluzione.

L'acconto dovrà essere versato entro il 30 giugno 2019.
La seconda rata dovrà essere corrisposta entro il 30 novembre 2019, se l'importo è inferiore a 257,52 euro. In caso di versamento in un'unica soluzione lo stesso dovrà essere effettuato entro il 30 novembre 2019.

È possibile sopperire al mancato versamento dell'acconto o del saldo usufruendo dell'istituto del ravvedimento operoso.

Come esercitare l'opzione della cedolare secca

L'opzione del regime di tassazione cedolare secca può essere effettuato all'atto della registrazione del contratto o negli anni successivi.

Se l'opzione viene esercitata nel momento della registrazione dell'atto si deve utilizzare il modello RLI impiegato per la registrazione stessa.


In riferimento al rinnovo annuale del contratto di locazione, il locatore contribuente dovrà scegliere entro 30 giorni dalla scadenza dell'ultima annualità, avvalendosi sempre del modello RLI.

In caso di proroga contrattuale il termine sarà di 30 giorni a partire dalla proroga.


Per i contratti come le locazioni brevi dove non c'è obbligo di registrazione, l'opzione può essere esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale il reddito di locazione è stato percepito.

Qualora nel contratto di locazione non vi sia una clausola con rinuncia da parte del locatore all'aggiornamento del canone, quest'ultimo dovrà inviare all'inquilino una comunicazione preventiva in cui esprimerà la volontà di avvalersi della cedolare secca, mediante lettera raccomandata.