Un nuovo strumento per misurare la consistenza catastale: i metri quadri
Gli immobili presenti sul territorio italiano sono tutti censiti all'interno di un'unica banca dati, l'archivio del Catasto, che in gergo tecnico viene chiamato Catasto Fabbricati.
Per ogni unità immobiliare si può richiedere presso l'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, la visura catastale, un vero e proprio documento d'identità contenente tutte le caratteristiche dell'immobile, partendo dai dati identificativi e quindi dalla zona di appartenenza, che comprende la sezione urbana, il foglio di mappa, la particella, il subalterno e il Comune, fino ai dati di classamento, come la zona censuaria ed eventualmente la microzona, la categoria catastale, la classe, la consistenza edilizia e la rendita catastale.
Un parametro molto importante all'interno di questa scheda è la consistenza catastale. Negli immobili di tipo residenziale fino ad oggi è sempre stata calcolata utilizzando come unità di misura il vano catastale, che per definizione è quello spazio compreso tra soffitto e pavimento, delimitato da mura e che presenta una illuminazione di tipo diretto.
Concretamente, nel calcolo dei vani per arrivare a determinare il valore della consistenza catastale, ogni ambiente della casa assume un suo valore in virtù della configurazione e della funzione.
Si definiscono vani utili o principali e hanno valore pari a uno i seguenti ambienti: camera da pranzo, camera da letto , soggiorno, studio, salone e in alcuni casi anche la cucina, solo se dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione, quindi se è un ambiente indipendente.
Vengono calcolati invece come frazioni di vano gli ambiente accessori, nello specifico gli accessori diretti come il bagno, il wc, l‘antibagno, la dispensa, il ripostiglio, la veranda, l'ingresso, il corridoio e i disimpegni vari valgono un terzo di vano utile, mentre i vani complementari come i soffitti, le cantine etc, valgono un quarto di vano.
In questi giorni però si sono mossi i primi passi verso quella che sarà la Riforma del Catasto, argomento sul quale si è molto discusso nell'ultimo periodo.
Infatti, dal 09/11/2015, nelle visure catastali sono presenti due nuovi dati importanti, che prima erano visibili solo nelle applicazioni degli uffici competenti dell‘Agenzia delle Entrate: si tratta della superficie complessiva e la superficie catastale dell'immobile che si misurano in metri quadri.
Questa novità interessa non solo gli immobili ricadenti nel gruppo A , quindi abitazioni e uffici, ma anche uffici pubblici, ospedali, scuole che rientrano nel gruppo B e box auto, cantine, negozi e magazzini che invece ricadono nel gruppo C.
Riforma del catasto: il calcolo dei metri quadri di un immobile
L'aggiunta di questi due valori di superficie complessiva e superficie catastale nelle visure catastali degli immobili rappresenta una modifica importante, soprattutto in vista di quella che sarà la riforma del Catasto dopo la sua approvazione.
Questa vedrà il superamento dello strumento dei vani catastali come unità di misura della consistenza catastale e della rendita catastale, sostituito appunto dai metri quadri.
Potendo vedere in visura il valore di superficie complessiva dell'immobile, si potranno effettuare in modo più rapido tutti quei controlli che di solito si eseguono durante gli atti di compravendita degli stessi, per verificare la reale quadratura dell'immobile che s'intende acquistare.
La superficie catastale di un immobile, invece, ci permette di conoscere la reale superficie calpestabile dello stesso, escludendo i muri e le aree scoperte come i balconi e terrazzi.
In questo modo verranno semplificate le operazioni per il calcolo della tassa sui rifiuti, meglio conosciuta come Tari.
I due valori di superficie, come si può immaginare, non saranno visibili a tutti ma solo alle persone autorizzate alla consultazione di queste informazioni, quindi i professionisti muniti di specifico mandato o lettera d'incarico, possono visualizzare questi dati attraverso il portale Sister e i proprietari o possessori possono fare la stessa ricerca utilizzando Fisconline, oppure recandosi allo sportello dell'Agenzia delle Entrate.
Inoltre, per evitare spiacevoli sanzioni, sempre gli stessi proprietari o possessori degli immobili dovranno controllare che la superficie fornita per il calcolo della Tari sia corretta e quindi corrispondente a quella reale.
Se si dovessero riscontrare delle incongruenze tra la planimetria presente allegata negli atti del Catasto e la reale superficie calcolata, si potranno inviare le modifiche, attraverso il sito dell'Agenzia, contribuendo quindi al riallineamento del proprio immobile all'interno della banca dati catastale.
