Capitolato per opere private

NEWS DI Normative
Insieme al disegno progettuale, esistono altri documenti importanti per l'esatta conoscenza delle caratteristiche dell'immobile.
28 Settembre 2011 ore 12:35
Arch. Emanuele Distefano

documenti di capitolato del progettoIl Capitolato delle opere è un documento che almeno una volta nella vita, anche chi non è addetto al settore edilizio, ha sentito nominare.

Materialmente il Capitolato è in uso negli appalti pubblici, e serve per regolare i rapporti tra Committente (Ente amministrativo) ed Impresa esecutrice.

Nei casi ordinari e per opere private, in genere questo documento viene redatto dai costruttori per meglio presentare le caratteristiche di un alloggio posto in vendita e facente parte di un fabbricato realizzato o in corso di costruzione.

A parte questa definizione molto garbata e suadente, non è detto che le informazioni ed i dettagli ivi contenuti non diano adito a controversie, di ordine legale, tra i due soggetti coinvolti.

cantiere edileIl problema deriva da una certa e forse poca propensione alla chiarezza da ambedue le parti, che porta conseguentemente ad un contrasto insanabile.

Un esempio può derivare da quei lavori, non previsti in progetto, richiesti dal Cliente per soddisfare esigenze personali.
In questo caso generalmente il problema è o di ordine economico oppure riguarda l'esito finale e lo stato di consistenza dell'opera realizzata.

Per il primo punto, è consigliabile concordare preliminarmente l'entità economica dei lavori, se non espressamente descritta in Capitolato, e poi successivamente dare seguito alle opere.

verifiche tra documenti di capitolato e lavori eseguitiSe invece si ha qualcosa da ridire su quanto realizzato, è opportuno anche in questo caso descrivere in maniera esaustiva quanto richiesto allegando un disegno esecutivo, nel caso di nuove tramezzature, o di particolari costruttivi recanti il tipo di materiale, se fuori capitolato, ed eventualmente le modalità di posa in opera.

Con il termine fuori capitolato si intende la scelta dei materiali di finitura (piastrelle, porte, zoccolini, sanitari, ecc.) non previsti dai costruttori e reperiti presso i negozi di fiducia del cliente.

congruità tra quanto costruito e caratteristiche di progettoAnche questo aspetto deve essere attentamente valutato in quanto può comportare un aggravio di costi non previsti rispetto alle valutazioni economiche fatte prima dell'acquisto dell'alloggio.

Per ovviare a questo problema una soluzione è di valutare e confrontare con attenzione le caratteristiche dei materiali proposti rispetto a quelli alternativi più modaioli o segnalati eventualmente dall'amico di turno.

Anche la scelta di un professionista esterno, per personalizzare il proprio ambiente, può essere causa di controversie con il costruttore.
Infatti una buona regola da seguire è di non dare per scontato che tutto sia possibile e realizzabile ma piuttosto concordare alcune linee guida sia con il progettista dell'opera che con il costruttore.

consegna dell'operaTra queste indicazioni si segnalano la posizione delle aperture esterne e delle condotte impiantistiche.

Mentre la prima problematica è di natura urbanistica (autorizzazione edilizia) la seconda può veramente comportare difficoltà oggettive.

Basta infatti collocare un servizio igienico o la cucina, con lo scarico del lavabo, in una posizione diversa rispetto a quella di origine per causare disagi all'allaccio alla rete fognaria principale per via della pendenza delle tubazioni, che scorrono orizzontalmente sul solaio, in rapporto allo spessore del massetto.

Di contro può succedere che il costruttore realizzi una singola condotta primaria, ma occorre valutare in questo caso i costi (richiesti dall'impresa) rispetto ai relativi benefici.


arch. Emanuele Distefano

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