Canoni di locazione non tassati se non sono percepiti

Canoni da locazione e ultime novità fiscali

Ci sono importanti novità, introdotte dal Decreto Sostegni (D.L. 22 marzo 2021 n. 41), che saranno certamente accolte con particolare favore da proprietari di immobili che abbiamo stipulato un contratto di locazione.

La legge 21 maggio 2021, n. 69 che ha converito il citato Decreto Sostegni, entrato in vigore lo scorso 22 maggio 2021, ha sostanzialmente previsto la non tassazione dei canoni di locazioni di immobili a uso abitativo se non riscossi.


Si tratta di una norma che ha chiaramente lo scopo di dare maggior respiro a molte famiglie che, per motivi diversi, e anche indirettamente sono state colpite dalla pandemia da Covid 19.

Tale novità normativa avrebbe effetto già con riferimento al periodo di imposta 2020.

Tassazione canone locazione non riscosso

La riforma è tutta contenuta nel novellato art. 26, primo comma, TUIR che negli ultimi anni, soprattutto in ragione della grave situazione epidemiologica è stato più volte ritoccato dal Legislatore fiscale.

La formulazione ante riforma del citato art. 26 TUIR prevedeva che, con esclusivo riferimento agli immobili concessi in locazione per uso abitativo, i proventi derivanti da contratti di locazione se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore nel contratto di affitto.

In altri più specifici termini, il proprietario di immobile concesso in locazione che non aveva riscosso il canone locazione poteva non considerare tali proventi ai fini del calcolo delle imposte in sede di dichiarazione dei redditi, soltanto a partire dal termine del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.


Tale procedura, si sa, può durare diverso tempo e nelle more il proprietario era costretto a dichiarare i proventi derivanti da canoni di locazione mai riscossi e, di fatto, a pagare imposte per importi non incassati.

Canone di locazione non riscosso e intimazione di sfratto per morosità e ingiunzione di pagamento

Lo scorso anno il Legislatore fiscale ha modificato il contenuto dell'art. 26 TUIR, anticipando il momento a partire dal quale è possibile per il proprietario non pagare le imposte sui redditi per canoni di affitto non riscossi per morosità.

La modifica normativa è stata introdotta dall'art. 3 quinques, D.L. 30 aprile 2019 n. 34.

Tale norma, nella sua formulazione in vigore dal 30 giugno 2019 prevede che redditi derivanti da contratti locazione abitativa, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, a condizione che la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.

Decorrenza della riforma in materia di locazione

Secondo la novellata disciplina, il proprietario dell'immobile che non riscuote il canone di locazione mensile ha il diritto di sospendere la tassazione dei canoni non riscossi già a partire dal momento della notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità o dell'ingiunzione di pagamento.

La riforma, secondo il D.L. 30 aprile 2019 n. 34, trovava applicazione in relazione ai contratti di locazione stipulati a partire dal 1 gennaio 2020.

Per tutti i contratti di locazione stipulati precedentemente a tale data, tale riforma non era applicabile, con la conseguenza che i proprietari di immobili a uso abitativo che non percepivano i proventi derivanti da contratto affitto casa, conclusi prima del 2020, erano tenuti a indicare, in ogni caso, tali canoni di affitto nella dichiarazione dei redditi persone fisiche.

Intimazione di sfratto per canoni di locazione non riscossi per morosità

Nel caso in cui il proprietario intende far decorrere la sospensione della tassazione dei canoni da locazione non percepiti per morosità, al momento dell'ingiunzione di cui all'art. 658 c.p.c. si ritiene che la data utile da considerare è rappresentata dalla notifica al conduttore della intimazione, a cura dell'Ufficiale giudiziario.

Non tassabili i canoni di locazione non riscossi nel 2020

Ultima modifica normativa in ordine alla non tassabilità del canone di locazione non riscosso è stata introdotta dal Decreto Sostegni e, in particolare, dalla Legge di conversione.

Si tratta di una ulteriore norma di supporto introdotta a favore di proprietari che concedono in locazione immobile a uso abitativo.

L'art. 6-septies del DL 41/2021, attua la riforma in due importanti punti:

• abroga il secondo comma, dell'art. 3-quinquiesdel DL 34/2019, in base al quale la nuova disciplina dettata dal novellato art. 26 del TUIR trovava applicazione solo per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020;
  
  
• amplia l'applicazione dell'art. 26 del TUIR, includendovi i canoni di affitto derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020, indipendentemente dalla data di stipula del contratto.
  
  

In altri termini, i canoni da locazione non percepiti nel periodo di imposta 2020 non concorrono a formare il reddito imponibile e non devono essere indicati nella dichiarazione redditi 2021, relativa alla scorsa annualità.

Come fare la dichiarazione dei redditi 2021?

Per effetto delle citate riforme normative, allorquando il proprietario entro il termine di presentazione della dichiarazione redditi 2021 o del modello 730 abbia notificato l'ingiunzione di pagamento o l'intimazione di sfratto al conduttore nel contratto di affitto che non abbia corrisposto i redditi dovuti a partire dal 1° gennaio 2020, potrà dichiarare solo i redditi effettivamente percepiti nel 2020.

Nelle ipotesi in cui il proprietario non abbia percepito alcun reddito di locazione a causa della morosità del conduttore locazione, verrà assoggettata a tassazione la rendita catastale.

Dichiarazione dei redditi e 730

I modelli delle dichiarazioni dei redditi 2021 e del modello 730 devono essere ancora aggiornate e probabilmente adeguate.


In attesa delle istruzioni ufficiali, proviamo a fornire qualche suggerimento per la compilazione delle dichiarazioni fiscali.

• se si procede alla compilazione dichiarazione dei redditi e non è stato percepito nessun canone di locazione mensile, in tal caso, nel quadro RB della denuncia dei redditi, nel rigo RB1, in colonna 7 Casi particolari si dovrà indicare il codice 4. Se, invece, parte dei redditi sono stati percepiti rimane tutto invariato con l'aggiunta della compilazione della colonna 6 Canone di locazione, ove sarà indicato solo l'ammontare dei canoni da locazione effettivamente percepiti;
  
  
• se si è un contribuente obbligato alla presentazione del modello 730 e non è stato percepito nessun canone di affitto nel rigo B1, del quadro B, alla colonna 7 “Casi particolari” dovrà essere esposto il codice 4. Se il canone affitto è stato riscosso solo in parte, in tal caso, nel quadro B del modello 730, nel rigo B1, nella colonna 7 “Casi particolari”, occorrerà indicare il codice 4 e nella colonna 6 “Canone di locazione” saranno esposti solo i canoni effettivamente percepiti.