Bonus prima casa e cambio di residenza: ecco i chiarimenti del Fisco

Agevolazioni prima casa e requisito di residenza

Cosa succede se dopo aver acquistato un immobile fruendo del Bonus prima casa si trasferisce la residenza altrove? Il contribuente rischia di perdere le agevolazioni fiscali?

Con la risposta ad interpello n. 399 del 1° agosto 2022 l'Agenzia delle Entrate fornisce dei chiarimenti in merito, precisando che chi sposta la residenza non perde il beneficio fiscale.

La questione viene affrontata a seguito dei dubbi sorti ad un contribuente che, dopo aver beneficiato delle agevolazioni prima casa, trasferiva all'estero la propria residenza.

Ma facciamo un passo indietro e spieghiamo quello che è il requisito per poter fruire del Bonus prima casa legato al trasferimento di residenza.

Bonus prima casa: che cos'è

Per Bonus prima casa si intende quell'insieme di agevolazioni fiscali che sono previste nel momento in cui si acquista un immobile da destinare a prima casa.

Si potrà fruire di una riduzione delle imposte legate alla conclusione della compravendita.


L'imposta di registro è fissata al 2% mentre le imposte ipotecarie e catastali sono stabilite nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Se l'immobile viene acquistato dal costruttore soggetto a IVA si potrà beneficiare di un'Iva ridotta pari al 4% e si pagheranno imposte ipotecarie e catastali pari a 200 euro.

Bonus prima casa: requisiti

Ponendo l'attenzione su quelle che sono le condizioni necessarie per poter fruire del Bonus prima casa elenchiamo di seguito i requisiti indicati dalla Nota III-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima allegata al dpR, 26 aprile 1986, n. 131.

In primo luogo non deve trattarsi di abitazione di tipo signorile (A1), villa (A8), castello o immobile di pregio storico e artistico (A9).

Inoltre occorre:

• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile situato nel territorio del Comune dove si trova l'edificio oggetto dell'acquisto agevolato;
  
  
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni prima casa.
  
  
  

Agevolazioni prima casa: residenza stesso Comune

Nell'ambito dell'elenco sopra effettuato vi è un requisito relativo alla residenza sul quale poniamo la nostra attenzione.

L'immobile acquistato avvalendosi delle agevolazioni fiscali deve essere situato nel Comune dove il contribuente risiede. Qualora all'atto della compravendita tale requisito non dovesse sussistere, in presenza degli altri requisiti, si potrà ugualmente fruire del Bonus prima casa a condizione che la residenza venga trasferita nel medesimo Comune (attenzione! Non necessariamente nell'immobile acquistato) entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto.

Per accertare il requisito della residenza si tiene conto della data della dichiarazione di trasferimento che l'acquirente ha reso al Comune dove è situato l'immobile.

Dunque il requisito della residenza non deve sussistere necessariamente al rogito notarile. La legge dà tempo al contribuente di effettuare il trasferimento entro un anno e mezzo ma nell'atto deve essere riportata la sua dichiarazione con l'intenzione di fissare la residenza nel predetto Comune entro il termine stabilito.

Quanto tempo devo tenere la residenza nella prima casa?

Venendo alla vicenda esaminata dall'Agenzia delle Entrate, il contribuente istante, per poter fruire del Bonus prima casa in occasione dell'acquisto di un immobile, trasferiva la residenza nel Comune in cui esso è situato, come previsto dalla normativa.


Successivamente, per motivi personali, spostava nuovamente la residenza in un paese estero.

Chiedeva l'istante se il secondo trasferimento di residenza effettuato potesse inficiare la validità del Bonus prima casa di cui aveva beneficiato per la transazione immobiliare.

Domandava quindi all'Agenzia delle Entrate se il cambio di residenza potesse comportare la perdita delle agevolazioni fiscali e dunque il pagamento per intero delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Via libera al cambio di residenza

Esaminato il caso sottoposto alla sua attenzione, l'Agenzia delle Entrate, con risposta all'interpello 399 del 1° agosto 2022, ribadiva l'obbligo per il contribuente di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile ma, aspetto che qui ci interessa, specificava che egli non era tenuto a restarvi.

Per quanto tempo il requisito della residenza deve essere mantenuto?

C'è una durata minima che deve essere rispettata?

Una volta trasferita la residenza entro 18 mesi dall'acquisto dell'immobile non è posto a carico dell'acquirente alcun vincolo di mantenimento.

L'acquirente non è obbligato a mantenere la residenza nell'immobile agevolato per un certo lasso di tempo. È sufficiente che la condizione sia soddisfatta nel momento dell'acquisto.


Ha chiarito l'Agenzia delle Entrate che, una volta che l'acquirente abbia soddisfatto le condizioni previste dalla legge, tra le quali quella della residenza entro il termine prefissato, ogni spostamento successivo alla conclusione del negozio non comporta la decadenza dall'agevolazione prima casa e non è dovuto il pagamento di un'imposta ulteriore.

Il contribuente dunque, qualora sopraggiungessero delle ragioni tali da costringerlo a trasferirsi altrove, una volta sottoscritto il contratto agevolato, non sarà soggetto ad alcun accertamento fiscale.

Il Bonus prima casa si può utilizzare due volte?

Importante! Nel rispondere all'interpello l'Agenzia delle Entrate coglie l'occasione per ribadire che l'acquisto dell'immobile avvenuto beneficiando delle agevolazioni fiscali impedisce la fruizione delle stesse per un'altra abitazione situata all'interno del territorio nazionale (non solo nello stesso Comune).

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.