Bonus prima casa: ammesso se la precedente abitazione diventa ufficio

Bonus prima casa se c'è un cambio di destinazione d'uso

È possibile fruire delle agevolazioni fiscali anche per un secondo immobile qualora il primo sia stato destinato a ufficio. È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 22560/21 del 10.08.2021.

Si prospetta dunque la possibilità di beneficiare due volte del bonus prima casa nel caso in cui il vecchio immobile non venga più utilizzato come abitazione.

Fino ad oggi c'era un solo modo per beneficiare due volte delle agevolazioni fiscali prima casa. Il contribuente, dopo aver acquistato l'immobile con il bonus prima casa aveva (e ha tutt'ora) la possibilità di acquistare un secondo immobile con le agevolazioni fiscali, a condizione che la prima abitazione venga venduta o donata entro 1 anno dall'acquisto della seconda.


Ora, con la pronuncia della Cassazione si fa avanti una nuova fattispecie nell'ipotesi in cui si faccia un cambio di destinazione d'uso del precedente immobile.
Vediamo più nel dettaglio cosa dicono i Supremi Giudici.

Agevolazioni prima casa: quali sono i vantaggi

Il Bonus prima casa consiste in una riduzione delle imposte sull'acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale.
Nel caso in cui il contribuente acquisiti da un soggetto privato o da un'impresa non soggetta a IVA beneficerà di uno sconto sull'imposta di registro che passerà dal 9% al 2%.

In caso di acquisto da un'impresa soggetta a IVA per l'acquisto si avvarrà di una riduzione dell'imposta sul valore aggiunto che passa dal 10% al 4%.

Bonus prima casa: in quali casi ottenerlo

Hai acquistato un appartamento usufruendo del Bonus Prima casa.
In un secondo tempo hai deciso di trasformarlo in ufficio.

A questo punto, successivamente, ti sei deciso a comprare un secondo immobile da destinare ad abitazione principale. Ti chiedi se potrai beneficiare del bonus fiscale o se a tal fine sei costretto a vendere la precedente abitazione nonostante il cambio della categoria catastale.


Prima di entrare nel merito della questione attraverso l'esame delle conclusioni cui è giunta la Corte di Cassazione, è opportuno fare un breve riepilogo di quelle che sono le condizioni per accedere al Bonus prima casa.

Al fine di acquistare un immobile avvalendosi delle agevolazioni fiscali è indispensabile il rispetto di alcuni requisiti:

• non possedere abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è fruito delle agevolazioni prima casa, oppure venderle entro 1 anno dalla data dell'acquisto;
  
  
• non essere proprietario (o titolare di diritto d'uso, usufrutto o abitazione) di immobile nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni acquisto della prima casa;
  
  
• aver stabilito la residenza nel Comune in cui si acquista l'immobile o stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto agevolato. Altra possibilità è dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune.
  
  
  

Bonus prima casa: il punto di vista dell'Agenzia delle Entrate

La vicenda passata al vaglio dei Giudici di Legittimità ha inizio con la notifica al contribuente, da parte dell'Agenzia delle Entrate, di un avviso di liquidazione per il pagamento dell'imposta di registro ordinaria e delle sanzioni, in riferimento all'acquisto di una seconda casa.

A dire dell'Agenzia delle Entrate al contribuente, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, non spettava alcuna riduzione sulle imposte.
A nulla valeva il fatto che, nel frattempo, il contribuente avesse provveduto a trasformare l'abitazione in ufficio il mese prima di procedere con l'acquisto del nuovo immobile.

Secondo l'Agenzia delle Entrate, la modifica di destinazione d'uso era stata preordinata per eludere la normativa fiscale tanto è vero che, dopo aver acquistato il nuovo immobile, il precedente edificio era stato nuovamente trasformato in abitazione.

Bonus prima casa: cosa dice la Corte di Cassazione

In caso di cambio di destinazione d'uso è possibile riutilizzare il Bonus prima casa.
È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 22560/21 del 10.08.2021.

Secondo quanto illustrato dai Giudici di Legittimità il Bonus prima casa trova applicazione qualora vi siano le condizioni all'atto dell'acquisto della proprietà immobiliare. Eventuali variazioni successive che dovessero intervenire sono irrilevanti e non pregiudicano l'agevolazione fiscale.


Nel caso di specie, infatti, il contribuente aveva affermato di non essere titolare in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra prima casa, nel territorio del Comune dove era situato l'immobile.

Ne consegue che la sua dichiarazione non poteva risultare falsa in quanto il precedente immobile era stato modificato al catasto e non risultava più abitazione principale.

Bonus prima casa: quando si decade dal beneficio

Unica strada per poter evitare di concedere due volte le agevolazioni fiscali era la decadenza dai benefici in riferimento al primo acquisto una volta avvenuto il cambio di destinazione d'uso. Vista la mancanza di tale operazione da parte dell'Agenzia delle Entrate, anche sul secondo immobile sarà possibile beneficiare del bonus prima casa.

Accogliendo il ricorso e respingendo le pretese dell'Agenzia delle Entrate la Cassazione consente al contribuente nella fattispecie di beneficiare due volte del Bonus prima casa, anche senza dover vendere il primo immobile.

Il cambio della categoria catastale da immobile ad uso abitativo a immobile per uso ufficio consente dunque di beneficiare nuovamente dello sconto fiscale.