È possibile fruire delle agevolazioni prima casa acquistando un immobile tramite asta giudiziaria? Quali sono le condizioni da rispettare per il bonus prima casa?
Asta giudiziaria: chi può beneficiare del bonus prima casa
Comprare casa tramite un'asta giudiziaria può rivelarsi una soluzione alquanto vantaggiosa.
Con questa modalità di acquisto è infatti possibile acquistare un immobile anche ad un prezzo inferiore del 25% rispetto al suo prezzo di mercato.
Se si trova l'occasione giusta, l'acquisto di immobili oggetto di esproprio o di fallimento può certamente costituire un buon affare. Inoltre con una certa facilità (ad esempio consultando internet) si può venire a conoscenza delle abitazioni sottoposte a vendita forzata, aspetto questo che contribuisce ad incentivare questo meccanismo.
L'asta giudiziaria è una procedura conveniente se si pensa che la legge consente, anche a chi ha comprato casa da un tribunale, di fruire del bonus prima casa. Gli aspetti fiscali connessi a un acquisto importante, come quello di un'abitazione, sono sempre molto determinanti in riferimento alla decisione da prendere.
Con bonus prima casa si intendono le agevolazioni fiscali a disposizione di chi acquista un immobile nel Comune dove il compratore contribuente ha stabilito la residenza o dove la trasferirà, entro il lasso di tempo pari a 18 mesi decorrenti dal giorno dell'acquisto.
Poiché il bonus prima casa consente uno sconto sul pagamento delle imposte (imposta di registro e IVA ridotte) dovute in caso di compravendita, è ancor più evidente la reale convenienza di questa modalità di acquisto. Si vuole così favorire la circolazione dei beni immobili oggetto di vendite giudiziarie, rilanciando il mercato immobiliare.
Ricordiamo che la vendita conclusa mediante asta giudiziaria è quella riguardante un immobile pignorato o appartenuto a un soggetto che ha subito una procedura fallimentare.
La vendita forzata di un immobile oggetto di esproprio, gestita dal tribunale oggi può avvenire anche attraverso la modalità telematica.
Di seguito faremo chiarezza sul tema concernente i benefici prima casa, illustrando quali siano i requisiti per poter rientrare nell'ambito di applicazione della normativa.
Requisiti per accedere al bonus prima casa
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa, anche con acquisto tramite asta giudiziaria, è necessaria la presenza di alcune condizioni:
- l'immobile oggetto della compravendita non deve essere di lusso (sono infatti escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
- l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione dei beni con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e diritto di abitazione di altro immobile adibito ad abitazione, nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- il contribuente che acquista l'immobile agevolato non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione dei beni, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altra casa adibita ad abitazione, acquista dal soggetto o dal coniuge, avvalendosi dei benefici prima casa;
- chi acquista l'immobile agevolato deve avere stabilito la residenza nel Comune dove si trova l'immobile o deve effettuare presso di esso il trasferimento, rispettando il termine di 18 mesi dalla data dell'acquisto.
Per poter mantenere i suddetti benefici fiscali, l'abitazione non deve essere venduta nei primi 5 anni dopo l'avvenuto acquisto, salvo che il soggetto non provveda a riacquistare un'abitazione nei successivi 12 mesi dalla vendita.
In caso di decadenza dalle agevolazioni, il compratore sarà costretto a pagare le tasse nella loro interezza, unitamente a interessi e sanzioni applicate.
Acquisto prima casa tramite asta giudiziaria: è possibile?
Conviene l'acquisto della casa mediante asta giudiziaria?
Le agevolazioni prima casa possono essere utilizzate anche in caso di immobile acquistato all'asta in tribunale?
La risposta è sì, tuttavia, come asserito con una recente sentenza (137/02/17) della Commissione provinciale di Sondrio, occorre rispettare alcune condizioni senza le quali non si avrà il diritto ai benefici.
Per poter fruire di uno sconto sulla tassazione quando si compra casa all'asta, requisito essenziale è che la richiesta di avvalersi del beneficio prima casa venga effettuata presso l'Agenzia delle Entrate, prima della registrazione del decreto di trasferimento emesso dal tribunale.
Ricordiamo che il decreto di trasferimento è il provvedimento con il quale il giudice delle esecuzioni trasferisce il bene immobile a chi lo ha acquistato tramite asta. La vicenda oggetto di esame da parte dei giudici nasce dalla richiesta di rimborso avanzata da un contribuente all'Agenzia delle Entrate dopo essersi aggiudicato all'asta un immobile.
Avvenuta la registrazione del decreto di trasferimento egli versava le imposte per intero,tuttavia dopo aver conseguito i requisiti relativi alla prima casa, chiedeva la restituzione delle somme a suo dire versate in eccesso.
La richiesta, respinta dall'Agenzia delle Entrate giungeva, dinnanzi alla Cpt di Sondrio che si pronunciava in via definitiva sulla questione. Il giudice respingeva il ricorso e affermava quanto segue: le vendite avvenute mediante asta giudiziaria possono certamente beneficiare del bonus prima casa qualora l'acquirente dichiari di avvalersi delle agevolazioni fiscali contestualmente all'istanza di partecipazione all'asta giudiziaria.
Se la dichiarazione non viene resa contestualmente si potrà presentare con un atto integrativo successivamente, fino alla emissione del decreto di trasferimento da parte del tribunale.
Tuttavia l'stanza non avrà alcun valore e il bonus prima casa non potrà essere accordato se la dichiarazione avvenga dopo la registrazione del decreto di trasferimento presso l'Agenzia delle Entrate, momento questo che costituisce un limite insuperabile.
Nel caso trattato dalla Commissione tributaria provinciale di Sondrio la richiesta di rimborso da parte del contribuente, pervenuta con ritardo, veniva dunque respinta e nessuna agevolazione fiscale poteva essere concessa.
