Via libera al Bonus facciate anche per un solo condomino

Bonus facciate: è valido se a volerlo è solo un condomino?

La detrazione del 90% riconosciuta per il Bonus facciate è valida anche se a beneficiarne è un solo condomino.

Unica condizione da rispettare è che vi sia una delibera assembleare che approvi l'esecuzione dei lavori e il sostenimento della spesa a carico del singolo contribuente.


È quanto affermato dall'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello n. 499 del 21 luglio 2021.

Lo spunto per la disamina in merito al bonus facciate, nasce dall'analisi di un caso concreto sul quale si è pronunciata l'Amministrazione Finanziaria.

Prima di entrare nel merito della vicenda trattata dall'Agenzia delle Entrate facciamo un passo indietro e vediamo brevemente in cosa consiste questo tipo di agevolazione.

Che cos'è il bonus facciate

Ricordiamo brevemente che il bonus facciate è la detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute in caso di interventi volti al recupero o restauro delle facciate esterne di abitazioni o condomini.

Il bonus facciate è stato introdotto dall'articolo 1, commi da 219 a 224 della Legge di Bilancio 2020, così come modificato dalla Legge di Bilancio 2021.

Le spese che possono essere portate in detrazione 90%, da documentare debitamente, devono essere effettuate a far data dal 1° gennaio 2020 fino al 31/12/2021. Gli edifici sui quali si interviene dovranno essere ubicati in zona A o B o assimilabili e i lavori dovranno essere realizzati sulle strutture opache della facciata, su balconi, su ornamenti e fregi.

Sono inclusi gli interventi di pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna.

Appurato in cosa consista il bonus rifacimento facciate analizziamo più nel dettaglio gli aspetti presi in esame dall'Agenzia delle Entrate.

La vicenda all'esame dell'Agenzia delle Entrate

L'interpretazione fornita dall'Agenzia delle Entrate nasce dal quesito posto da un contribuente che, insieme alla moglie, rappresenta di essere comproprietario di un appartamento sito in un mini condominio composto da tre unità immobiliari.

Poiché l'edificio risultava in possesso di tutti i requisiti per accedere al bonus facciate l'istante era intenzionato a beneficiare della detrazione sia pure sostenendo la totalità della spesa.


Si rivolge così all'Agenzia delle Entrate per sapere se nella fattispecie vi era margine per l'applicazione del bonus facciate in caso di rifacimento del perimetro esterno del fabbricato.

Cosa dice l'Agenzia delle Entrate

Nella risposta all'interpello n. 499 del 21 luglio 2021 l'Agenzia delle Entrate specifica che, affinché un solo condomino possa accedere al bonus facciate la condizione da rispettare è che debba essere approvata all'unanimità (requisito indispensabile) una delibera condominiale che dia il via libera a:

• l'esecuzione delle opere che consentiranno la ristrutturazione della facciata esterna dell'immobile;
  
  
• il sostenimento della totalità dei costi da parte dell'unico soggetto interessato.

Ne consegue che, in presenza di tutti i requisiti necessari, i contribuenti residenti e non nell'edificio, possono beneficiare dell'agevolazione fiscale indipendentemente dalla tipologia di reddito.

È indispensabile soltanto essere possessori o detentori dell'immobile sul quale vengono eseguiti i lavori in forza di un titolo idoneo nel momento in cui gli interventi vengono avviati.

Ripartizione delle spese in condominio in caso di lavori sulla facciata

Qualora nell'ambito di un edificio condominiale vengano intrapresi dei lavori di rifacimento della facciata esterna la ripartizione delle spese dovrà essere effettuata secondo i criteri di cui all'articolo 1123 codice civile.

Afferma l'articolo in questione che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione Art.1123 cod.civ.

In linea generale, dunque, una volta approvata la spesa relativa al lavoro da eseguire, i condomini dovranno sostenerne il costo in proporzione al volare della rispettiva proprietà.

Non è questa l'unica modalità da adottare. A dire dell'Agenzia delle Entrate, infatti, è applicabile anche un criterio diverso da quello legale, nel caso in cui l'assemblea dei condomini, una volta autorizzata l'esecuzione dei lavori, all'unanimità acconsenta il sostenimento dei costi da parte del solo soggetto interessato.

Cosa accade in caso di condominio minimo?

Secondo l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate il solo condomino interessato può provvedere al pagamento dell'intero importo dovuto per il rifacimento della facciata e beneficiare dell'agevolazione fiscale.


La regola sopra evidenziata vale anche per i condomini minimi di cui al presente risposta.

Che cos'è il condominio minimo?

Si tratta di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini per il quale trovano applicazione le norme del codice civile in tema di condominio.

Fanno eccezione gli articoli 1129 e 1138 relativi alla nomina dell'amministratore e il regolamento condominiale, previsto in caso di più di 10 condomini.

Tornando al caso concreto l'Amministrazione Finanziaria conclude che, sia pur essendo in presenza di condominio minimo, il contribuente e la moglie potranno accollarsi interamente le spese per il rifacimento della facciata e portarle in detrazione per il 90% del loro importo.

Il Fisco si pronuncia sulla base degli elementi presentati dall'istante e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla conformità delle spese alla normativa relativa all'agevolazione fiscale considerata.