Pagamento delle rate condominiali: è necessario emettere dei bollettini?

Pagamento rate condominiali

Chi è condòmino, per questo solo fatto, deve pagare le spese condominiali e lo vedremo qui di seguito, deve farlo al di là dell'invio di bollettini e in molti casi di avvisi da parte dell'amministratore. Certo, il preventivo di gestione, il consuntivo, ovvero la richiesta dell'amministratore determinano l'ammontare esatto del debito.


La fonte dell'obbligo, però, non sta in quell'atto, ma nella qualità di condòmino, ovvero di proprietario di un appartamento ubicato in un edificio in condominio.

Le obbligazioni condominiali – cioè le prestazioni di natura economica consistenti nel versamento di somme necessarie per la conservazione/fruizione dei beni e servizi comuni – sono obbligazioni propter rem, cioè legate al diritto di proprietà e che assieme ad esso circolano, senza necessità di specificazioni.

Fatta questa premessa, è utile soffermarci su un aspetto, sovente richiesta di chiarimenti domandati alla redazione.

La problematica è spesso la seguente: nei giorni scorsi mi è arrivata una lettera di sollecito da parte dell'amministratore, ma fino ad allora non aveva mai inviato bollettini di pagamento. È giusto come si comporta o posso pretendere l'invio di bollettini ad ogni scadenza prima del sollecito?

Preventivo e rate condominiali

La misura delle spese condominiali, il riferimento per semplificare il discorso è a quelle ordinarie, è rappresentato dal preventivo annuale di gestione e dal relativo piano di riparto.

Questo documento stima i costi che il condominio dovrà affrontare nel corso dell'anno e li suddivide tra i condòmini.

Solitamente lo stesso preventivo indica le scadenza dei pagamenti delle rate condominiali, ad esempio mensili, bimestrali ecc.

L'approvazione del documento e per gli assenti la comunicazione del verbale e delle rate da pagarsi rappresentano, in termini strettamente legali, gli unici che bastano per dire che il condòmino è informato e deve pagare.

Perché possiamo azzardare questa affermazione? Nessun azzardo, è la legge a dirlo.

Chi è il creditore del condòmino in relazione al pagamento delle spese condominiali ordinarie? Il condominio.

Qual è il luogo di adempimento delle obbligazioni pecuniarie (cioè quelle aventi ad oggetto somme di denaro)? Il domicilio del creditore.

Nel caso del condominio il domicilio del creditore è rappresentato dall'ufficio dell'amministratore. In questi casi, cioè nei casi di pagamento presso il domicilio del creditore, l'art. 1219 c.c. specifica che non è necessaria costituzione in mora, ovvero sollecitazione formale a pagare altrimenti verranno adite le vie legali.

Assenza d'obbligo di messa in mora, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale, sta a significare assenza d'obbligo di invio del bollettino alle scadenze indicate per il pagamento delle rate condominiali. Il condòmino deve pagare perché è stato approvato il preventivo e perché in esso o nel verbale sono indicare implicitamente o esplicitamente le scadenze nei pagamenti.

Medesimo discorso per le spese condominiali straordinarie che abbiano trovato approvazione da parte dell'assemblea.

Il bollettino, o comunque una richiesta bonaria di pagamento, invece, è sempre dovuta laddove l'assemblea abbia approvato la spesa, ma non la ripartizione della medesima: in tal caso, infatti, il condòmino deve essere posto nelle condizioni di conoscere l'ammontare del suo debito, cioè la misura della rata condominiale. Sebbene chiunque possa farlo applicando le tabelle millesimali, è buona norma – oltre obbligo di legge (art. 1130 n. 3 c.c.) – che sia l'amministratore a quantificare la misura delle quote.

Amministratore e rate condominiali

Nessun obbligo di bollettino per le spese condominiali ordinarie ai termini ed alle condizioni fin qui esposte, ma il discorso muta, evidentemente, se la spesa è stata ordinata dall'amministratore.

È utile rammentare che l'amministratore ha il potere di ordinare interventi di manutenzione straordinaria urgente; prerogativa che non è soggetta a ratifica assembleare, ma a mera informativa e rendicontazione (art. 1135, secondo comma, c.c., 1130 n. 10 e 1130-bis c.c.).

Quanto alle spese ordinarie, è opinione della Cassazione che egli abbia potere di spesa soggetto a valutazione di opportunità da parte dell'assemblea (Cass. n. 454/2017).

In un caso e nell'altro, comunque, una volta ordinato l'intervento, l'amministratore, a meno che non abbia intenzione d'anticipare quel costo (cosa assai difficile e al di là ciò sconsigliabile), può (anzi per ottenerle deve) chiedere le somme ai condòmini, sulla base di un proprio provvedimento ai sensi dell'art. 1133 del codice civile.

In questo caso, pertanto, al fine di ottenere il versamento delle quote necessarie a coprire il costo dell'intervento l'amministratore condominiale è tenuto ad emettere un bollettino per la rata condominiale. Si badi: non è obbligatorio che il mandatario dei condòmini invii agli stessi un bollettino premarcato o un bollettino libero, essendo sufficiente la richiesta di pagamento con l'indicazione di:

- ragione della spesa condominiale;

- quota di spesa pro-capite in ragione del criterio di ripartizione applicabile;

- termine entro il quale effettuare il pagamento.

Non è obbligatorio inviare la richiesta a mezzo raccomandata, sebbene sia consigliabile in quei casi di maggiore criticità (leggasi possibile morosità), ai fini di abbreviare in seguito i tempi dell'azione di recupero del credito.

Bollettino postale per le spese condominiali e costi

Chi paga a mezzo bollettino, come per il pagamento via bonifico e in generale a mezzo d'intermediario, sopporta il relativo costo.

Se l'amministratore emette dei bollettini per il pagamento delle rate condominiali, allora è certo che egli affronterà certamente delle spese (si pensi a quelle dell'acquisto del bollettino stesso). Chi paga quei costi?

Come qualunque costo connesso alla gestione del condominio, i costi per l'acquisto (o la stampa) e l'invio del bollettino, sono a carico di tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.


Certo, si passi il termine non tecnico, c'è la tentazione di considerare quei costi come individuali, ma la regola generale in materia di spese condominiali è che non esistono costi individuali diversi da quelli espressamente indicati dalla legge (es. costi per le ricerche anagrafiche in materia di registro anagrafico del condominio).

Nulla vieta che tutti i condòmini possano sottoscrivere con un accordo (che si può inserire nel regolamento o in una delibera, ma non è obbligatorio sul fatto che il costo del bollettino sia imputato direttamente ed esclusivamente alla persona del destinatario.

Quanto all'eventuale compenso dell'amministratore per l'emissione del bollettino inerente alle rate condominiali, per ottenerlo dovrà indicarlo specificamente all'atto dell'assunzione dell'incarico ovvero al suo rinnovo (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.)