Agevolazioni prima casa e nuda proprietà: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Agevolazione prima casa se si ha già una nuda proprietà

Si può fruire delle agevolazioni prima casa se nello stesso Comune dove è situata la casa oggetto di acquisto si ha la nuda proprietà su altro immobile?
Vediamo cosa dice l'Agenzia delle Entrate sull'argomento.

Ebbene sì, in presenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge per l'agevolazione prima casa, il suddetto beneficio spetta anche all'acquirente che abbia la nuda proprietà su altra abitazione situata nello stesso Comune.

Prima di entrare nel vivo dell'argomento vediamo in cosa consistono le agevolazioni prima casa e riepiloghiamo quelle che sono le condizioni per potervi accedere.

Agevolazione acquisto prima casa: cos'è e quali sono i requisiti

Si tratta di quelle agevolazioni previste in caso di acquisto di un'abitazione che consentono di pagare imposte ridotte sull'atto di acquisto. In particolare, l'imposta di registro, ipotecaria, catastale e l'iva potranno essere versate in forma ridotta, in presenza di determinate condizioni.


Le condizioni oggettive e soggettive per poter fruire delle agevolazioni prima casa sono riportate nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. Si rileva che la presenza dei requisiti richiesti dalla legge deve essere dichiarata nell'atto di acquisto a pena di decadenza. Qualora il bene venga acquisito tramite successione ereditaria la predetta dichiarazione deve essere effettuata con atto separato da allegare alla dichiarazione di successione.

Il primo degli elementi da prendere in considerazione è costituito dalla natura dell'immobile che deve essere ad uso abitativo e non di lusso.

Quali sono le indicazioni sull'ubicazione dell'immobile da acquistare?

• deve essere situato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza;
  
  
• essere situato nel territorio del Comune in cui l'acquirente stabilirà la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto;
  
  
• essere situato nel territorio del Comune in cui il contribuente svolge la propria attività, se diverso da quello in cui risiede (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  
  
• essere situato nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro;
  
  
• essere situato in qualsiasi Comune sul territorio italiano, se l'acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero;

Infine, l'acquirente dovrà dichiarare di non essere titolare di diritti reali su altre case di abitazione, In particolare, ai fini dell'agevolazione è richiesto:

• che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare (lett. b) della nota II-bis);
  
  
• che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (lett. c) della nota II-bis.

Dal dettato normativo emerge subito la differenza tra la lettera b) dove la nuda proprietà non viene citata e la lettera c) che fa espresso riferimento al caso in cui il contribuente sia nudo proprietario di altro immobile acquistato con agevolazioni prima casa. Anche gli atti traslativi della nuda proprietà possono infatti avvenire con il bonus prima casa.

Ne consegue che l'agevolazione fiscale spetta a colui che sia titolare del diritto di nuda proprietà su altro immobile sito nel territorio del comune in cui si trova l'immobile da acquistare con i benefici prima casa, qualora l'acquisto della nuda proprietà sia precedentemente avvenuto, senza usufruire dell'agevolazione. La nuda proprietà è causa ostativa del beneficio prima casa solo qualora sia stata acquisita beneficiando dei vantaggi fiscali prima casa.

L'Agenzia delle Entrate, per spiegare la conclusione a cui giunge, precisa che il nudo proprietario non ha più il possesso dell'immobile, spettante invece all'usufrutturario.
L'acquirente non può utilizzare l'immobile sul quale ha la nuda proprietà e dunque è legittimato a godere delle agevolazioni fiscali prima casa su altro immobile acquistato successivamente, avente sede nello stesso territorio comunale.

Sottolinea il Fisco che i vantaggi fiscali sussistono anche quando l'acquirente riunisce la piena proprietà, come quando il nudo proprietario riacquisti l'usufrutto.

Decadenza dai benefici prima casa e nuda proprietà

Altro aspetto che in questa sede ci si propone di affrontare è legato alla perdita dei benefici prima casa e a come su di essa influisca l'acquisto della nuda proprietà su un immobile.

Partiamo col dire che il contribuente che venda la prima casa nei primi cinque anni dal rogito potrà mantenere il beneficio fiscale qualora entro un anno acquisti una nuova casa.

Può bastare, per il mantenimento del bonus prima casa, l'acquisto della nuda proprietà?

La legge non fornisce alcuna indicazione specifica sul concetto di nuovo acquisto.
Cerchiamo di fare chiarezza sull'argomento.

La risposta al quesito esposto è fornita da un recente provvedimento della Corte di Cassazione (si veda ordinanza 17148/2018) secondo il quale il concetto di acquisto di una nuova casa da effettuarsi entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato, deve essere inteso in senso restrittivo. Per spiegare partiamo dall'esame del caso affrontato dai giudici della Suprema Corte.

La fattispecie riguarda un contribuente che, dopo aver venduto la prima casa, aveva acquistato la nuda proprietà di un appartamento entro l'anno successivo, mantenendo il beneficio fruito in precedenza. Il Fisco aveva preteso dal contribuente l'applicazione del regime ordinario e delle relative sanzioni per il mancato rispetto della normativa.

La vicenda giungeva così al vaglio della Corte di Cassazione secondo la quale, facendo riferimento alla normativa in materia di agevolazioni prima casa (Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr 131/1986) non spetta l'agevolazione se il contribuente cede l'abitazione acquistata con benefici fiscali, prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell'acquisto agevolato.
Tuttavia, non si decade dall'agevolazione, qualora, entro un anno dalla cessione, il contribuente abbia comprato un altro immobile destinato ad abitazione principale.
Questo è proprio l'aspetto da sottolineare sul quale si sono soffermati i giudici di legittimità.


Secondo la Corte Suprema la Legge, per evitare la decadenza, prevede delle condizioni diverse con riferimento al secondo immobile acquistato. Quest'ultimo deve essere adibito ad abitazione principale, requisito non richiesto sul primo acquisto; non basta dunque, per il mantenimento dell'agevolazione, il trasferimento della residenza nel Comune dove è situato l'immobile.
L'intento del legislatore è chiaramente quello di evitare fini speculativi.

Secondo la Cassazione, per evitare la decadenza dai benefici fiscali, il secondo acquisto di immobile deve avere delle caratteristiche ben precise.
Deve costituire titolo idoneo a consentire uso e godimento dell'immobile, in via piena ed esclusiva e questo non si verifica in caso di acquisto della nuda proprietà, dell'usufrutto e dell'uso.
Ne consegue che, come affermato dalla Corte di Cassazione:

La decadenza dall'agevolazione prima casa per aver il contribuente trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito l'immobile acquistato con l'agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto non è evitata qualora, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all'acquisto della nuda proprietà di altro immobile. Ordinanza 17148/2018

Si conclude, pertanto, che in caso di cessione dell'immobile agevolato infraquinquennale, l'acquisto della nuda proprietà non permette di evitare la decadenza dal beneficio fiscale.