Appalto in condominio e responsabilità contrattuale

A chi spetta la legittimazione ad agire nel caso di vizi derivanti dal contratto di appalto riguardante un edificio in condominio?
La risposta è duplice e non può non tenere conto della tipologia d'interventi eseguiti.

Cerchiamo di spiegare meglio tale affermazione.

Prima, però, è bene specificare il contesto nel quale ci muoviamo: si sta parlando di responsabilità contrattuale derivante da contratto d'appalto.

Esempio:

L'impresa Alfa costruisce l'edificio Gamma e successivamente vende le unità immobiliari in esso ubicate.

Dopo la vendita l'immobile presenta dei vizi rispetto a quanto era stato convenuto.
La norma di riferimento, in tal caso, è l'art. 1667 c.c. a mente del quale:

L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera.
La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
Chi deve agire per far valere la garanzia per i vizi che, ai sensi dell'art. 1668 c.c., può portare fino alla risoluzione del contratto?
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale nell'ipotesi di responsabilità contrattuale del costruttore per vizi riguardanti le parti e i servizi comuni di un edificio condominiale, a differenza che in quella di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., la legittimazione attiva spetta soltanto ai singoli condomini, nei cui confronti il costruttore si è obbligato, e l'amministratore del condominio può validamente agire solo in base ad uno specifico mandato conferitogli dai condomini stessi (in terminis, Cass., 09-04-1987, n. 3500, Arch. locazioni, 1987, 491; Cass., 20-12-1983, n. 7527, in Giur. it., 1984, I, 1, 1693; per la giurisprudenza di questo tribunale, nello stesso senso, cfr. da ultimo Trib. Roma 20.11.2002, Condominio di v. Levanzo 53/67 c. Deposito Locomotive Roma San Lorenzo Soc. coop. a r.l., inedita) (Trib. Roma 26 dicembre 2002).

Il motivo è semplice: la norma di cui all'art. 1667 c.c. parla di committente.
Il condominio al momento della costruzione dell'edificio nemmeno esisteva, ergo l'amministratore, che rappresenta i condomini in relazione alle parti comuni, non può far valere dei diritti che non riguardano la collettività ma i singoli.
Diverso il caso di vizi e garanzia per opere su parti comuni eseguite a seguito della costituzione del condominio.

In tal caso, infatti, è la compagine, in persona dell'amministratore, ad aver firmato il contratto d'appalto e, quindi, sempre il legale rappresentante del condominio potrà agire per far valere i diritti dei condomini sui beni in condominio.