APE e preliminare di vendita

Il D.L. 63/2013, convertito poi nella Legge 3 agosto 2013 n.90, ha apportato notevoli cambiamenti relativamente alle trattative di vendita di immobili e di conseguenza anche al preliminare, in particolare per quanto concerne l'obbligo di dotazione e consegna dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Ricordo a tal proposito che il medesimo decreto introduce l'APE in luogo dell'ACE (Attestato di Certificazione Energetica). L'APE è un documento che sostanzialmente non varia rispetto al precedente ACE e che, in parole semplici, fornisce sempre le medesime indicazioni sui consumi energetici dell'immobile.

Normativa su APE e preliminare prima del D.L. 63/2013

In precedenza al D.L. 63/2013, in occasione del trasferimento a titolo oneroso di un immobile era fatto obbligo di produrre l'attestato di certificazione energetica entro il momento della stipula dell'atto traslativo (al momento del rogito finale quindi e non obbligatoriamente prima), a cui l'attestato andava e va tuttora allegato.

Qualora l'offerta di vendita venisse riportata su annunci commerciali, l'obbligo subentrava precedentemente alla stipula dell'atto, poiché all'interno dell'annuncio stesso si doveva già fornire la classe energetica dell'immobile e il relativo indice di prestazione energetica invernale. Quest'ultimo obbligo valeva (e vale) per qualsiasi mezzo di diffusione dell'annuncio: giornali, internet, annunci presso agenzie immobiliari, radio, televisione, ecc.

Cambiamenti introdotti dal D.L. 63/2013

Con il D.L. 63/2013 è comparsa un'importante novità. Cito il decreto: il proprietario deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

Da queste poche righe si deducono molte informazioni importanti. Innanzitutto si parla di rendere disponibile l'APE sin dall'inizio delle trattative. Ciò significa che l'APE deve essere disponibile molto prima della stipula del preliminare o molto prima della stipula dell'atto traslativo nel caso in cui le parti intendano rinunciare alla fase del contratto preliminare.

In secondo luogo si parla di rendere prima disponibile e poi di consegnare l'APE. Ne consegue che l'obbligo di consegna non è immediato, lo è invece l'azione di mettere a disposizione il documento permettendo quindi all'acquirente di conoscere le informazioni in esso presenti. L'obbligo di consegna del documento originale subentra solo alla fine delle trattative, quindi al momento della stipula del preliminare o nel momento in cui si raggiunga un accordo per il contratto traslativo nel caso in cui si decida di saltare la fase del preliminare.

Se ne conclude che ora il proprietario è tenuto a:
- dotare l'immobile di Attestato di Prestazione Energetica nel momento stesso in cui prende la decisione di vendere, indipendentemente dal fatto di ricorrere o meno ad annunci pubblicitari;
- mettere a disposizione l'APE al futuro acquirente all'avvio delle trattative di compravendita;
- consegnare l'APE all'acquirente al momento della stipula del preliminare o nel momento in cui si raggiunge un accordo per stipulare l'atto definitivo nei casi in cui si salta la fase del preliminare.

Cosa scrivere nel preliminare

L'entrata in vigore di nuovi obblighi relativi all'APE e alla vendita di immobili rende opportuno inserire nel preliminare alcune nuove indicazioni al fine di testimoniare la corretta informazione resa all'acquirente.

È infatti consigliabile segnalare nel preliminare che l'immobile oggetto di vendita è dotato di Attestato di Prestazione Energetica e che tale documento è stato messo a disposizione del promissario acquirente dal venditore sin dall'inizio delle trattative per la compravendita.

Qualora l'immobile sia stato pubblicizzato mediante annunci, è utile riportare che nei medesimi è stata pubblicata la classe energetica dell'immobile, corredata dell'indice di prestazione energetica invernale.

Infine è bene segnalare che l'Attestato di Prestazione Energetica è stato consegnato dal venditore al promissario acquirente alla conclusione delle trattative durante la stipula del preliminare. Volendo si può anche anticipare la dichiarazione che generalmente viene resa dall'acquirente durante il rogito definitivo, ossia che l'acquirente ha ricevuto le informazioni inerenti le prestazioni energetiche dell'immobile ed anche il relativo APE.

Si potrebbe da ultimo allegare l'APE al preliminare, in modo da documentare effettivamente il rispetto degli obblighi previsti in tutte le fasi della trattativa. Ricordo che l'allegazione non è obbligatoria, è solo un'attenzione in più, e la mancata allegazione dell'APE al preliminare non pregiudica assolutamente la validità dell'atto.

La mancata allegazione dell'APE all'atto finale di compravendita rende invece l'atto nullo. Ciò comunque è quanto valido al momento, visto che è al vaglio la proposta di sostituire la nullità dei contratti di compravendita privi di APE con una multa di 500 euro.