Amministratore e lavori straordinari

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L?assemblea, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1135 e 1136 c.c. è competente a deliberare sui lavori straordinari relativi alle parti
03 Dicembre 2010 ore 15:36
Avv. Alessandro Gallucci
LavoriL'assemblea, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1135 e 1136 c.c. è competente a deliberare sui lavori straordinari relativi alle parti comuni dell'edificio.In particolare, questo è ciò che recita il quarto comma dell'art. 1136 c.c., se gli interventi di straordinaria manutenzione sono molto dispendiosi (è questo il senso del concetto di notevole entità citato nella norma) è necessario che la deliberazione venga adottata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi.In questo contesto, comunque, l'amministratore non è sprovvisto di poteri in merito alla possibilità di ordinare simili opere.È chiaro in tal senso il secondo comma dell'art. 1135 c.c. a mente del quale l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.Sul significato della norma e più nello specifico sulla relazione tra poteri dell'amministratore e funzione della successiva verifica assembleare è più volte intervenuta la Suprema Corte di Cassazione.In particolare, gli ermellini hanno avuto modo di evidenziare che il citato art. 1135, u.c., cod. civ. abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini, obbligo che non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini. LavoriNè l'inosservanza di detto obbligo preclude il suo diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate (così, ex multis, Cass. 19 novembre 1996 n. 10144).Come dire, ricorrendo il requisito dell'urgenza per l'effettuazione dell'intervento, l'obbligo di riferire all'assemblea ha pura funzione informativa ben potendo l'amministratore, nel caso di diniego da parte dell'assise, farsi riconoscere giudizialmente il diritto al rimborso delle spese.Dello stesso avviso il Tribunale di Salerno che, in una sentenza resa lo scorso 10 ottobre, ha ribadito che per gli interventi urgenti possono essere disposti dal mandatario dei condomini sulla base dei propri poteri, che trovano riscontro nel secondo comma dell'art. 1135 c.c. e che sono del tutto indipendenti da quelli dell'assise condominiale.Nel caso di specie, tra le altre, cose gli interventi oggetto di contestazione erano stati deliberati dall'assemblea sicchà©, di fatto, non v'era nemmeno motivo di discutere se gli stessi rivestissero quel carattere dell'urgenza che legittima l'amministratore a chiedere il rimborso per le anticipazioni effettuate.
riproduzione riservata
Articolo: Amministratore e lavori straordinari
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  • Legale
    Legale
    Giovedì 29 Maggio 2014, alle ore 17:46
    In linea teorica no, ma potrebbe farlo senza alcun rischio se, dopo l'assemblea ratifica quella scelta. Conviene contestare il provvedimento dell'amm.re chiedendo la convocazione di un'assemblea per discutervi in merito.
    rispondi al commento
    • Felicefrancesco
      Felicefrancesco Legale
      Venerdì 30 Maggio 2014, alle ore 09:50
      Grazie.
      rispondi al commento
  • Felicefrancesco
    Felicefrancesco
    Giovedì 29 Maggio 2014, alle ore 16:55
    Salve,può un amministratore aumentare una rata (già straordinaria) in base ad un preventivo fatto "a voce " per l installazione di un sensore di movimento mai deliberato in assemblea ,quindi senza possibilità di scelta tra altri preventivi?
    rispondi al commento
  • Stefanosanti
    Stefanosanti
    Venerdì 23 Maggio 2014, alle ore 08:27
    Esiste un limite per l'importo dei lavori con carattere di urgenza decisi in autonomia dall'amministratore visto che l' ART 1136 cita importo di notevole entità?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Stefanosanti
      Martedì 27 Maggio 2014, alle ore 14:56
      La messa a norma è un obbligo di legge, ma scegliere chi deve eseguirla è compito dell'assemblea, salvo successiva ratifica da parte della stessa delle scelte operate dall'amministratore.
      rispondi al commento
  • Stefanosanti
    Stefanosanti
    Venerdì 23 Maggio 2014, alle ore 08:18
    Quindi nel mio caso un amministratore che ha informato l'assemblea dicendo solo che in futuro si renderà necessario mettere a norma i garage per la legge antincendio senza dichiarare e far mettere a verbale il carattere d'urgenza degli stessi, può dopo 10 mesi dalla stessa mandare a richiedere ai condomini con semplice lettera (dopo aver fatto verificare al solo consiglio) ben 350.000? senza indire un'assemblea straordinaria?
    rispondi al commento
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