Quali i requisiti per poter accedere alle agevolazioni sui mutui

Che cos'e il mutuo?

Il mutuo è un contratto di prestito chiamato anche prestito di consumo.

Nella disciplina giuridica, il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante consegna ad un'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.


Nella pratica quindi il mutuo è un contratto reale, in quanto si perfeziona solo con la consegna della cosa; normalmente è a titolo oneroso, perché il mutuatario è obbligato a corrispondere gli interessi, salvo patto contrario.

La misura degli interessi è quella convenuta per iscritto, o in mancanza di convenzione scritta, quella legale. La clausola con la quale sono convenuti interessi usurai è nulla e, in tal caso, gli interessi sono dovuti nella misura legale.

Come si calcola il tasso di usura

L'art. 8, al punto cinque, comma d, del decreto legge varato il 13 maggio 2011, n. 70 (decreto sviluppo), pubblicato sulla G.U. del 13 maggio 2011, n.110, ha sancito la modifica del metodo di calcolo del "tasso soglia" o "tasso di usura", del precedente art. 2, comma 4, della legge antiusura approvata il 7 marzo 1996 n. 108.


La nuova soglia di usura è calcolata aumentando il tasso medio (TEGM) di un quarto, a cui si aggiunge un margine fisso di ulteriori quattro punti percentuali.

“In ogni caso la differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali”

Mutuo a tasso fisso o variabile?

La differenza la fa il fattore T (tempo) cioè la durata del mutuo. Il variabile è premiante sicuramente nel breve e medio periodo fino alla durata massima 15 anni, oltre è meglio non fidarsi dei mercati e andare sul sicuro con un tasso fisso, cosa che all'italiano generalmente, non dispiace.


Tra l'uno e l'altro la differenza è in media del 1,5% al 2%.

Acquisto “prima casa”

Con un mercato immobiliare stagnante ed un outlook ancora negativo nel breve periodo, le compravendite sono legate quasi esclusivamente all'acquisto della prima casa o alla surroga di vecchi mutui stipulati in condizioni economico-sociali migliori di quelle attuali.

L'acquisto di un bene primario come la casa apre le porte ad una serie di agevolazioni sia di carattere economico che fiscali.


Molti istituti bancari promuovono l'acquisto della “prima casa” con tassi estremamente vantaggiosi con ulteriore sconto dello spread di 0,50% punti, soprattutto per le giovani coppie.

Poi c'è lo Stato che sconta l'imposta di registro al 2% in caso di acquisto da privati e del 4% se da soggetto iva come l'impresa costruttrice.

Quali sono i requisiti “prima casa”?

Per usufruire di tali agevolazioni è necessario non essere intestatario di abitazioni, neanche in pro-quota, nel territorio del Comune dove si intende acquistare l'immobile, né su tutto il territorio nazionale, né di aver già beneficiato in precedenza, fatta salva la vendita ed il successivo riacquisto.


Altro vincolo importante è di avere la residenza nello stesso comune dell'unità immobiliare che si vuole acquistare.

Diversamente il cambio di residenza si rende necessario e va fatto entro 18 mesi dal rogito altrimenti scatta l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate con l'addebito di sanzioni e interessi sull'importo indebitamente eluso.

Altra agevolazione da non trascurare è la detrazione del 19% sugli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi. L'importo massimo su cui calcolare lo sgravio è di euro 4.000 per ogni anno di mutuo.

Il Fondo di garanzia per il mutuo prima casa

La legge di Stabilità del 2014, del 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lettera c, ha istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze, ha istituito il Fondo di Garanzia per tutti coloro che non hanno facilità di accesso ad accendere un mutuo ipotecario sulla prima casa.


Lo scopo di questo fondo è di dar voce a tutti i cittadini italiani che non hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato o che hanno meno diritti civili rispetto ad altri, come le coppie di fatto. In pratica il Fondo presta la concessione di garanzie economiche del 50% della quota capitale, per i mutui con importi non superiori a 250mila euro.

Prima di formulare la richiesta della garanzia citata è consigliabile verificare se l'istituto di credito, a cui si è intenzionati a richiedere il mutuo, aderisce o meno all'iniziativa statale.