Agevolazioni prima casa: quali sono i requisiti
Si può fruire delle agevolazioni acquisto prima casa anche in presenza di precedente alloggio che di fatto non sia idoneo ad essere abitato per dimensioni e caratteristiche complessive.
Lo ha detto la Corte di Cassazione con la recentissima sentenza n. 2565, depositata il 2 febbraio 2018.
Con la pronuncia in questione la Corte Suprema riconosce il beneficio fiscale anche sulla seconda casa, qualora l'immobile già posseduto non sia suscettibile di poter essere abitato.
Facciamo un passo indietro. Che cos'è il bonus prima casa? Il bonus prima casa è uno sconto sulle imposte, previsto a favore di chi acquista una casa in presenza di determinati requisiti.
Quali sono le agevolazioni e i requisiti richiesti per ottenere i benefici fiscali?
Anche per il 2018 sono state confermate le seguenti agevolazioni:
- imposte catastali e ipotecarie pari a 50 euro (in caso di acquisto da venditore privato);
- imposte catastali e ipotecarie pari a 200 euro (qualora si acquisti da un'impresa).
- imposta di registro pari al 2% anziché al 9% (se si acquista da privato);
- Iva versata pari al 4% (in caso di acquisto da impresa).
Per poter fruire degli sconti sono necessarie determinate condizioni:
- l'immobile acquistato non deve essere un immobile di lusso, cioè non deve trattarsi di abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (villa) e A/9 (immobili di pregio artistico e storico);
- l'acquirente dell'immobile deve trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l'immobile. Il requisito sussiste anche nel caso in cui il contribuente lavori o svolga un'attività di studio nel Comune dove si trova l'immobile. Non necessariamente la residenza deve essere fissata presso l'immobile stesso. La legge inoltre consente all'acquirente di trasferire la residenza nel Comune anche successivamente al rogito notarile, purché entro il termine di 18 mesi dall'acquisto;
- l'acquirente non deve possedere (in via esclusiva o in comunione con il coniuge) altra casa di abitazione nello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto;
- l'acquirente non deve possedere altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con benefici prima casa.
Nell'intento del legislatore il bonus prima casa spetta solo una volta, a meno che non si venda la casa per acquistarne una nuova. L'eventuale vendita non deve essere effettuata prima che siano trascorsi 5 anni dall'atto di acquisto. Diversamente, sarà necessario versare le maggiori imposte dovute e che in precedenza non sono state pagate.
Agevolazioni fiscali anche per la seconda casa: ecco quando
Il bonus fiscale vale anche per la seconda casa?
Si può fruire delle agevolazioni fiscali quando l'acquirente dell'immobile possieda nel medesimo Comune un'altra abitazione? A questa domanda la Corte di Cassazione ha dato una risposta chiara e precisa, offrendo un'importante interpretazione della legge in materia.
Partendo dalla normativa, ribadiamo che le agevolazioni fiscali non spettano nell'ipotesi in cui l'acquirente risulti già titolare di altra casa di abitazione. Il caso affrontato dalla Corte Suprema concerne proprio l'interpretazione del concetto di casa di abitazione.
A tal fine analizziamo la fattispecie che ha dato origine alla pronuncia in questione.
L'Agenzia delle Entrate notificava ad una coppia di coniugi due avvisi di accertamento al fine di contestare la decadenza dal beneficio prima casa e recuperare le maggiori imposte dovute.
Il Fisco asseriva che la coppia era già in possesso di un immobile e non aveva diritto a godere degli sgravi fiscali prima casa.
I contribuenti impugnavano il provvedimento, lamentando che in sede di acquisto del precedente immobile non avevano beneficiato di alcun bonus fiscale.
Tale alloggio era privo dei requisiti di abitabilità, di ridotte dimensioni (meno di 50 mq) e non in grado a far fronte alle esigenze abitative del nucleo familiare composto da 4 persone.
I giudici di primo e secondo grado rigettavano le loro richieste, ritenendo l'appartamento idoneo in senso oggettivo, vista l'iscrizione catastale dello stesso e il suo mancato declassamento.
I coniugi ricorrevano così in Cassazione, la quale accoglieva la loro tesi difensiva.
La Corte di Cassazione, dopo aver ribadito i presupposti per ottenere l'agevolazione prima casa, affermava, aderendo all'orientamento maggioritario, che è possibile fruire del beneficio fiscale prima casa, anche possedendo altro immobile nello stesso Comune, purché del tutto privo dei requisiti di abitabilità, come si poteva evincere nel caso in esame dal certificato dell'Asl competente.
È possibile quindi godere dello sconto fiscale anche possedendo più immobili, purché sussistano determinate condizioni.
La conclusione cui giunge la Corte di Cassazione consente di fare chiarezza sulla materia trattata dal D.p.r. 131/1986 (fiscalità prima casa) che considera elemento ostativo alla fruizione delle agevolazioni la pre-possidenza di altra casa di abitazione, impiegando il termine casa di abitazione in modo generico, senza fornire ulteriori dettagli sulle caratteristiche strutturali dell'immobile. A fronte della indeterminatezza della normativa, l'Agenzia delle Entrate aveva ritenuto significativa, per negare le agevolazioni, esclusivamente l'idoneità oggettiva dell'immobile, a nulla rilevando l'inidoneità soggettiva dello stesso.
La Corte di Cassazione dichiara, in contrasto con quanto sostenuto dal Fisco, che un immobile è privo del requisito di abitabilità, non solo quando a fronte di un terremoto non è più oggettivamente idoneo all'uso cui è destinato ma anche, ad esempio, quando la famiglia si allarga e l'immobile è privo dei locali necessari per soddisfare le esigenze di tutti.
L'orientamento assunto dalla Corte di Cassazione è in linea con quanto già sostenuto dalla CorteCostituzionale con ordinanza n. 203 del 22 giugno 2011, ai sensi della quale, costituisce ostacolo all'applicazione dell'agevolazione fiscale solo il possesso di un'altra casa già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.
