Novità sulle agevolazioni prima casa per inagibilità causata dal sisma

Agevolazioni prima casa: novità a seguito di eventi sismici

Con la Risoluzione n. 107 dell'1 agosto 2017 l'Agenzia delle Entrate si è occupata di una questione che sicuramente interessa in questo momento molti italiani, purtroppo.

L'interpello a cui ha risposto l'Agenzia, infatti, è stato posto da un contribuente che, non potendo più utilizzare la propria abitazione perché seriamente danneggiata da un terremoto, (nel caso specifico in particolare si tratta degli eventi sismici verificatisi nel Centro Italia tra agosto e ottobre 2016) si appresta a comprarne un'altra e chiede pertanto se l'avere usufruito delle agevolazioni prima casa quando a suo tempo ha effettuato l'acquisto prima casa gli impedirà di usufruirne nuovamente per il secondo immobile.

La domanda a cui l'Agenzia ha risposto è se sia possibile usufruire nuovamente dell'agevolazione prima casa nell'acquisto di un nuovo immobile a fini abitativi nel caso in cui si è in precedenza usufruito dell'agevolazione per un'abitazione che poi è divenuta inagibile a seguito di un evento sismico.

Terremoto e acquisto casa nuova

È facile dunque immaginare come molti italiani possano trovarsi nella situazione dell'interepellante, ovvero, non potendo più abitare nella propria casa, hanno deciso di comprarne un'altra.

L'operazione richiederà il più delle volte uno sforzo economico non da poco: va da sè, infatti, che in una situazione del genere, data la crisi economica ancora in corso e in considerazione degli ingenti danni subiti dai territori interessati a causa delle ripetute scosse sismiche, comprare una nuova casa non sarà un'operazione da fare a cuor leggero.

Ecco allora che le agevolazioni prima casa risulteranno più utili che mai.

Agevolazioni prima casa

Tali agevolazioni, per quanto qui interessa, ricordiamo che consistono nella possibilità di acquisire la proprietà di una casa mediante atti traslativi a titolo oneroso pagando l'imposta di registro con l'aliquota del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, se si acquista da privato o impresa in esenzione IVA.
Se invece l'acquisto casa avviene da impresa con vendita soggetta a IVA, si pagano l'IVA ridotta al 4%, l'imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro.

Vengono esclusi dall'agevolazione gli acquisti delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9. Il tutto, ovviamente, a determinate condizioni.

Acquisto casa nuova e immobile già posseduto: cosa dice la normativa

Nel rispondere al quesito, l'Agenzia premette un riepilogo della normativa interessata e rileva che l'agevolazione non è ammessa, per quanto qui interessa, nel caso di titolarità di altra abitazione posta nello stesso comune, o acquistata con la agevolazioni e collocata in qualunque parte del territorio nazionale.


E infatti, entrando nel dettaglio, l'agevolazione - che è disciplinata dal DPR n. 131/1986 (TARIFFA I, art. 1 Nota II-bis), il Testo Unico sull'imposta di registro - non è ammessa a chi è già proprietario o titolare di usufrutto, uso e abitazione, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di altra abitazione posta nello stesso comune, dove si intende acquistare la nuova (v. lett.b); non è inoltre ammesso chi è titolare (dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) anche per quote, anche in regime di comunione legale, di un'altra abitazione posta nel territorio nazionale, di un'altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (v. lett.c).

L'Agenzia rammenta di avere già chiarito in un altro documento (circolare n. 38/2005) che la ratio delle norme è quella di impedire allo stesso soggetto di usufruire delle medesime agevolazioni più volte.

La norma, però, osserva l'Agenzia, non specifica se l'immobile già posseduto in precedenza o quello di nuovo acquisto debbano essere concretamente utilizzabili.

Concreta utilizzabilità degli immobili

Tuttavia, nonostante non vi sia una previsione espressa al riguardo, l'Agenzia rinviene la risposta da una serie di elementi presenti sia nella normativa che nella giurisprudenza e in altri provvedimenti già emessi dall'Agenzia medesima.

Dunque, da un punto di vista normativo, l'Agenzia osserva che un elemento decisivo è rinvenibile nell'espressione casa di abitazione utilizzata dal Legislatore: non può che trattarsi, dunque, di immobili che siano, per motivi oggettivi, astrattamente idonei a essere abitati.

Inoltre, rileva sempre l'Agenzia, già la Corte Suprema di Cassazione ha spiegato (menziona l'ordinanza n. 100/2010) che il diritto all'agevolazione va riconosciuto a chi ha già un immobile acquistato con le agevolazioni, se il detto immobile è inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente.

Inoltre, ricorda l'Agenzia, che già con altra Risoluzione (la n. 86/2010) lo stesso Ufficio ha affermato che l'assoluta inidioneità dell'immobile all'uso abitativo può essere ad esempio rappresentata dall'inagibilità dello stesso, costituendo un esempio di criterio oggettivo di valutazione.

Prima casa e immobile reso inagibile dal sisma

Certamente tale assoluta non idoneità va affermata nel caso di immobile reso inagibile dal sisma, evento per antonomasia non prevedibile e potenzialmente devastante.

Afferma infatti l'Agenzia che

In sostanza, per effetto dell'evento sismico si è verificato un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato, che ha comportato l'impossibilità per il contribuente di continuare a utilizzare l'immobile acquistato per finalità abitative. Risoluzione AdE 107/2017

L'oggettiva impossibilità, nel caso di specie, ha anche un riscontro documentale, cioè è attestata dall'ordinanza del Sindaco che ne ha dichiarato l'inagibilità e ne ha vietato l'abitazione sino a nuova disposizione.

Dunque, abbiamo qui un caso di non idoneità oggettiva all'utilizzo del bene come abitazione; che sarà tale fino a quando l'immobile sarà inagibile.

Infatti, il contribuente potrà fruire del beneficio perché nell'atto di acquisto dell'immobile potrà dichiarare, senza timore di essere smentito, di non essere proprietario nel territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, in ottemperanza a quanto previsto dalla lett. c succitata.

Inoltre, prosegue la Corte, la dichiarazione da effettuare sempre nell'atto di acquisto in ottemperanza alla lett. b succitata, riguardo alla titolarità di abitazioni nello stesso comune e quella riferita ad altri immobili acquistati con le medesime agevolazioni, andranno intese, nel caso di specie, come riferite ad altri immobili e non a quello che ha ricevuto la dichiarazione di inagibilità.

Infine, anche in caso di revoca dello stato di inagibilità, se ciò dovesse accadere in data successiva al nuovo acquisto

resterebbe comunque acquisito il beneficio goduto dal contribuente per il nuovo immobile, in quanto, al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di prima casa per godere dell'agevolazione. Risoluzione AdE 107/2017

Come sempre, si rimanda alla lettura integrale dei testi richiamati e per la soluzione di casi concreti, alla consulenza di professionisti esperti.