Novità in materia di agevolazioni fiscali prima casa anche in costruzione

Agevolazioni prima casa: finalità

Il mattone rappresenta da sempre l'investimento più ambito e sicuro per eccellenza.

L'acquisto di un immobile, tuttavia, comporta una serie di spese, costi e soprattutto di imposte da versare all'Erario.

Al fine di agevolare il mercato immobiliare, il Legislatore negli anni ha adottato una serie di strumenti finalizzati a incentivare la compravendita di abitazioni da adibire a prima casa.

In ambito fiscale, si annoverano le c.d. agevolazioni per l'acquisto della prima casa, che, come noto, consentono di versare le imposte sull'atto di acquisto in forma ridotta, in presenza di determinate condizioni.


Sul punto, l'Agenzia delle Entrate ha fornito due importanti chiarimenti, con le risposte alle istanze di interpello, 12 gennaio 2021 n. 39, in tema di agevolazioni prima casa in costruzione e termine di conclusione lavori, e 19 gennaio 2021 n. 48, in ordine alla modalità di utilizzo del credito derivante dall'acquisto prima casa.

Imposte sulla prima casa

Il calcolo delle imposte per l'acquisto di immobili da adibire a prima casa varia, in primis, in base al soggetto da cui si acquista l'immobile:

• se si acquista da un privato, o da un'azienda che vende in esenzione IVA, è tenuto al pagamento dell'imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell'immobile (anziché al 9%) e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di pari a 50 euro;
  
  
• per acquisto prima casa da impresa soggetta a IVA, l'acquirente deve versare l'imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% (anziché al 10% o 22% per gli immobili accatastati A/1, A/8 e A/9). In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si versano nella misura fissa di 200 euro.
  
  
  

Requisiti agevolazioni prima casa

L'nterpello formulato dall'istante consente all'amministrazione finanziaria di ricordare, seppur brevemente, le condizioni per usufruire delle c.d. agevolazioni fiscali prima casa.

Come noto, il beneficio prima casa si applica:

• ai trasferimenti derivanti da atti di successione e donazione (art. 69 commi 3 e 4 legge 342/2000);
  
  
• agli immobili anche se in costruzione, purché al termine dei lavori siano accatastati nelle categorie catastali da A/2 a A/7.
  
  

Con specifico riferimento all'applicabilità dell'agevolazione prima casa agli immobili in corso di costruzione, l'Agenzia delle Entrate, con la circolare 12 agosto 2005, n. 38 aveva chiarito che, nel caso di acquisto agevolato di immobili in corso di costruzione, al fine di evitare una proroga sine die dei termini per l'accertamento della sussistenza delle condizioni per usufruire dell'agevolazione, il contribuente deve ultimare la costruzione dell'immobile entro tre anni dall'acquisto.

In assenza di una specifica norma in ordine al termine entro il quale devono concludersi i lavori per la costruzione dell'abitazione, l'amministrazione finanziaria ha fatto coincidere tale termine con quello di decadenza del potere accertativo (3 anni) per verificare la sussistenza dei presupposti per l'agevolazione fiscale.

Agevolazioni prima casa: proroga termini

In materia di agevolazioni prima casa, l'Agenzia delle Entrate, con la recente risposta all'interpello 12 gennaio 2021, n. 39, ha fornito un importante chiarimento in ordine all'ambito applicativo dell'art. 24, D.L. n. 23/2020.

Come noto, tale norma, prevede che:

i termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.

Si tratta di una norma varata dall'Esecutivo per gestire gli adempimenti lo svolgimento di specifiche attività nell'attuale situazione epidemiologica che ha colpito il nostro Paese e non solo.

Agenzia delle Entrate agevolazioni acquisto prima casa

A chiarimento dell'ambito operativo dell'art. 24 del D.L. n. 23/2020 è intervenuta l'Agenzia delle Entrate, con la circolare 13 aprile 2020 n. 9, la quale ha individuato le specifiche ipotesi e i termini oggetto di sospensione, e in particolare il termine di:

• 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l'immobile agevolato;
  
  
• 1 anno per l'alienazione della ex prima casa, decorrente dalla data del nuovo acquisto agevolato (in tale senso, si veda, larisposta all'interpello 4 settembre 2020 n. 310);
  
  
• 1 anno per l'acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, decorrente dal momento dell'alienazione infraquinquennale dell'abitazione agevolata.
  
  
  

Agenzia delle Entrate agevolazioni costruzione prima casa

Sulla base della tassativa elencazione dell'ambito applicativo dell'art. 24 del D.L. n. 23/2020, contenuta nella citata circolare, ne consegue, secondo l'Agenzia delle Entrate, l'inapplicabilità di tale termine di sospensione agli immobili in corso di costruzione.

Tale chiarimento è stato fornito dall'amministrazione finanziaria con la risposta all''nterpello 12 gennaio 2021 n. 39.

In particolare, l'istante rappresentava di aver ricevuto in donazione un immobile in costruzione nel 2017. A causa della situazione sanitaria e la conseguente sospensione delle attività anche nel settore edile, il contribuente non aveva potuto ultimare la costruzione dell'mmobile.


Lo stop imposto dai provvedimenti emergenziali alla prosecuzione anche delle attività del settore edile, secondo il contribuente istante, doveva rientrare fra le ipotesi di sospensione previste dal Decreto.

Inapplicabilità della proroga all'agevolazione prima casa per immobili in costruzione

Di parere contrario l'Agenzia che, sulla base di un approccio rigoroso, rilevando una mancata indicazione di tale termine fra quelli espressamente previsti, esclude l'applicabilità della proroga prevista dall'art. 24, D.L. n. 23/2020 con riferimento alle agevolazioni prima casa di immobili in corso di costruzione.

Sulla base di tale indirizzo interpretativo, secondo l'amministrazione, nel caso di specie il termine di 3 anni per l'ultimazione della prima casa deve ritenersi spirato, non essendo riconducibile fra quelli prorogati dall'art. 24, D.L. n. 23/2020.

Acquisto prima casa: utilizzo del credito di imposta residuo

Per completezza, si segnala un altro importante chiarimento dell'amministrazione, in materia di agevolazioni prima casa, reso con la risposta all''nterpello 19 gennaio 2021 n. 48.

In particolare, l'oggetto dell'interpello verteva sull'utilizzo del credito d'imposta prima casa, ai sensi dell'art. 7, legge n. 448/1998.

Come noto, tale norma riconosce, a favore del contribuente, che aliena l'immobile in precedenza acquistato con agevolazioni prima casa, un credito d'imposta ove questi acquisti a qualsiasi titolo, entro un anno, un'altra abitazione non di lusso in presenza delle condizioni per usufruire dell'agevolazione prima casa.

Tale credito può essere utilizzato alternativamente:

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione all'acquisto che lo determina;
  
  
• per l'intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  
  
• in diminuzione dell'RPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
  
  
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del D.Lgs. 241/97, tramite il modello F24.
  
  

Non può, invece, essere chiesto a rimborso.

Utilizzo del credito agevolazioni prima casa in corso di costruzione

Nel caso specifico sottoposto all'attenzione dell'Agenzia, l'istante rappresentava che nel 2015 aveva acquistato insieme al coniuge un immobile, fruendo dell'agevolazione prima casa.

Da tale primo acquisto si è generato un credito d'imposta, del quale però ha beneficiato solo parzialmente in sede di rogito notarile perché il credito era superiore all'imposta di registro dovuta.


Successivamente, l'istante precisa di aver acquistato un box auto destinato a pertinenza della prima casa e, chiede di poter utilizzare l'eccedenza del credito d'imposta per il riacquisto prima casa non ancora utilizzata in dichiarazione dei redditi, per tale ultima compravendita immobiliare.

Il parere dell'Agenzia delle Entrate

Su analoga questione, l'Agenzia si era espressa con la circolare n. 17/2015, con la quale aveva chiarito che nel caso in cui il credito di imposta sia stato utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell'imposta di registro dovuta per l'atto in cui il credito stesso è maturato, l'importo residuo potrà essere utilizzato dal contribuente in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche, ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997 n. 241.

L'importo residuo, secondo l'Agenzia, non può essere, invece, utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell'imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.

Ciò in quanto, in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l'intero importo.