Agevolazioni Prima casa: spettano su pertinenze in alcune categorie catastali

Agevolazioni prima casa e cambio di categoria catastale

Ai fini dell'agevolazioni prima casa conta la categoria catastale di appartenenza al momento della stipula e registratto del contratto di compravendita.

È quanto affermato dall'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello n. 566 del 26 agosto 2021 con il quale l'Ente spiega in quali casi è possibile fruire dei benefici prima casa (con imposta di registro al 2%).

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate traggono origine dalla richiesta di un contribuente che a fronte dell'acquisto di un immobile, chiedeva se le pertinenze, dopo il cambio di destinazione d'uso, fossero agevolabili.


Prima di entrare nel merito della vicenda e illustrare la posizione dell'Amministrazione Finanziaria, facciamo un passo indietro e soffermandoci, in primo luogo, su quelle che sono più in generale le condizioni per poter fruire delle agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa: in quali casi?

L'Agenzia delle Entrate evidenzia che per beneficiare delle agevolazioni prima casa occorre la presenza di talune condizioni:

• l'immobile deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall'atto di acquisto;
  
  
• nell'atto di compravendita l'acquirente dichiari di non essere proprietario di un'altro immobile nello stesso Comune dove è ubicato quello acquistato;
  
  
• nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare in territorio nazionale, neppure per quote, di un'altra abitazione per la quale siano state già fruite le medesime agevolazioni.

In base alla normativa di riferimento le agevolazioni per l'acquisto della prima casa si applicano anche alle pertinenze dell'abitazione principale, limitatamente ad una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

Si possono acquistare anche mediante atto separato, senza che la circostanza implichi la perdita dell'agevolazione fiscale.

Agevolazione prima casa: quali sono i vantaggi fiscali

Certamente, per chi intende acquistare una casa da destinare a prima casa le agevolazioni fiscali previste dalla legge costituiscono un enorme vantaggio in termini di risparmio.

Vediamo brevemente in cosa consiste il bonus prima casa.
La prima cosa da evidenziare è che siamo di fronte ad un risparmio sulle imposte da versare in caso di acquisto della prima casa.


Si tratta dell'imposta di registro, dell'imposta ipotecaria e catastale.
In caso di acquisto da impresa di costruzione anche l'IVA.

Qualora vi siano le condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa gli importi di tali imposte saranno sensibilmente ridotti.

Dobbiamo distinguere due ipotesi diverse. Qualora si acquisti da un soggetto privato o da un'impresa che non sia soggetta ad IVA si dovrà versare i seguenti importi:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
  
  
• imposta ipotecaria 50 euro;
  
  
• imposta catastale 50 euro.

Qualora si acquisti da un'impresa soggetta ad IVA:

• l'IVA sarà ridotta al 4%;
  
  
• imposta di registro 200 euro;
  
  
• imposta ipotecaria 200 euro;
  
  
• imposta catastale 200 euro.
  
  
  

Il caso concreto: sottoscrizione del preliminare di compravendita

Nella fattispecie considerata dall'Agenzia delle Entrate della quale ci occupiamo in questa sede, l'istante sottoscriveva un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un'ex casa colonica. L'edificio era costituito da una parte principale e da vari annessi agricoli, oltre alla corte e a vari appezzamenti di terreno.

Gli immobili acquistati rientravano nelle categorie catastali A/3 (abitazione di tipo economico) e D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) e versavano in condizioni di degrado.

Per tale motivo nell'atto di compravendita l'acquirente dichiarava di voler demolire e ricostruire l'immobile, previe le necessarie autorizzazioni comunali, effettuando così un cambiamento di destinazione d'uso.

L'edificio, rientrante in categoria catastale D/10 sarebbe stato accatastato nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse e scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), costituenti pertinenze dell'abitazione principale.

Il quesito del contribuente all'Agenzia delle Entrate

A seguito della situazione di fatto sopra descritta, l'istante si rivolgeva all'Agenzia delle Entrate per un'interpretazione della normativa in materia e sapere così se anche alle pertinenze, da destinare a servizio dell'abitazione principale a seguito dei lavori di ristrutturazione, era possibile applicare le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa: cosa dice l'Agenzia delle Entrate

La risposta dell'Agenzia delle Entrate, seguito analisi del caso prospettato, è negativa pur rientrando le pertinenze tra gli immobili per i quali si possono applicare i benefici fiscali prima casa.

Essa chiarisce che sono ricoprese le pertinenze accatastate nella categoria C/2, C/6 e C/7, purché la situazione catastale che legittima l'agevolazione sussista al momento del rogito notarile. Ciò che rileva è dunque la catagoria catastale di appartenenza al momento dell'atto di acquisto.


L'Agenzia ha sottolineato che l'elencazione delle categorie catastali delle pertinenze è tassativa. Quindi l'agevolazione non può essere riconosciuta alle pertinenze, che al momento dell'acquisto, sono accatastate nella categoria D/10.

Non ha, invece, alcuna rilevanza il proposito progettuale dell'acquirente, neanche se espresso formalmente nell'atto di compravendita.

Non ha dunque alcuna rilevanza l'intenzione sia pur manifestata esplicitamente, di demolire gli annessi agricoli e successivamente ricostruirli per riaccatastarli come pertinenze.