Agevolazioni fiscali per immobili vincolati

Definizione di immobile vincolato

Si definisce immobile vincolato, un bene di proprietà privata, per il quale sia stata notificata e motivata al proprietario una dichiarazione di interesse culturale, da parte della Soprintendenza di competenza, così come prevede il Codice dei Beni Culturali, d. lgs. n. 42 del 2004, che disciplina tali immobili.

L'interesse culturale dell'immobile può essere per il suo valore storico - artistico, architettonico o paesaggistico.

La presenza di un vincolo su di un edificio, ne comporta dei limiti per gli usi e le destinazioni possibili, oltre che per le eventuali trasformazioni, tanto che ogni genere di intervento edilizio da effettuarsi sugli stessi è soggetto alla richiesta e concessione di un nulla osta preventivo da parte della Soprintendenza competente.

Ma spesso i proprietari di beni culturali sono praticamente obbligati ad effettuare degli interventi necessari per il mantenimento e la conservazione in buono stato nel tempo del bene di loro proprietà, per i quali è spesso previsto un esborso economico anche notevole.
Per questo motivo la legge ha previsto una serie di agevolazioni fiscali per aiutare ed invogliare i proprietari di immobili vincolati ad effettuare questi interventi.

Agevolazioni fiscali per edifici vincolati

Le agevolazioni fiscali previste per gli edifici vincolati, riguardano principalmente queste voci:
- le imposte sui redditi;
- l'imposta di registro;
- le imposte ipotecarie e catastali;
- l'imposta municipale unica.

Altre agevolazioni erano previste anche per le imposte di successione e donazione, ma sono venute meno, ovviamente, con l'abrogazione del pagamento di queste tasse a seguito della legge 383 del 2001.

Agevolazioni per imposte sui redditi

Al proprietario di un immobile vincolato sono riconosciuti dei benefici sia per la determinazione del reddito da fabbricati in sede di dichiarazione dei redditi, che per le spese corrisposte per la manutenzione, il restauro o la protezione del bene.

In particolare, per questo tipo di immobili, la base imponibile si calcolava fino a poco tempo fa con un criterio più favorevole rispetto agli altri fabbricati, che prescindeva dalla rendita catastale e da un eventuale canone di locazione, ma si calcolava mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.

Con la recente entrata in vigore del Decreto Semplificazioni fiscali (D.L. 16/2012), però, il trattamento fiscale di questi immobili è stato rivisto e sono tornati ad essere tassati i canoni di locazione.
Pertanto è stato disposto che il reddito dei fabbricati vincolati è pari al canone di locazione ridotto forfettariamente del 35%, se superiore al reddito medio ordinario determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo.

La normativa prevede anche che si possano detrarre dalle imposte sui redditi le spese di manutenzione, restauro e conservazione del bene immobile vincolato.
Deve trattarsi ovviamente di interventi obbligatori o di comprovata e dimostrata necessità.

Agevolazioni per imposta di registro

Per questa imposta si applica una riduzione al 50% dell'aliquota dovuta in caso di trasferimento dell'immobile, purché l'acquirente non venga meno all'obbligo di conservazione del bene sottoposto a tutela.

Agevolazioni per Imposta Municipale Unica

La normativa prevedeva delle agevolazioni anche per ciò che riguardava il pagamento dell'Imposta Comunale sugli Immobili.

Con l'eliminazione di questa imposta e la sua sostituzione con l'IMU, sono state riviste anche queste agevolazioni.

In particolare la base imponibile per il calcolo dell'imposta viene ridotta del 50%, confermando quindi il trattamento di favore per gli immobili vincolati, ma aumentando gli importi rispetto a quanto dovuto in precedenza con il diverso calcolo della base imponibile.

Come richiedere le agevolazioni fiscali per gli edifici vincolati

Per ottenere le agevolazioni fiscali per gli immobili vincolati è necessario presentare alla Soprintendenza di competenza una istanza, i cui documenti allegati possono variare in base alla certificazione richiesta, ma in cui non devono mai mancare i seguenti:

- domanda in carta libera per riconoscimento di fatture come oneri deducibili nella dichiarazione dei redditi ai sensi del DPR del 22.12.1986 n. 917 art. 15;
- copia delle fatture delle ditte esecutrici dei lavori. Sulle fatture vanno indicati il tipo di lavori eseguiti, il tipo e la quantità di materiali usati e l'ammontare delle ore di lavoro;
- estremi dei titoli autorizzativi richiesti al Comune per tali lavori.

Altri documenti che possono essere richiesti, sono:
- il computo metrico a consuntivo;
- un'autocertificazione del proprietario;
- planimetrie e elaborati grafici;
- documentazione fotografica ante – durante - post lavori;
- copia dell'autorizzazione rilasciata dalla Soprintendenza.