Acquisto immobili ristrutturati

NEWS DI Normative
Fino al 30 giugno 2013 si può usufruire delle detrazioni fiscali del 50% anche per l'acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici completamente ristrutturati.
15 Febbraio 2013 ore 12:11
Arch. Carmen Granata

Legge per acquisto immobili ristrutturati


Anche chi acquista un immobile ristrutturato può usufruire delle agevolazioni fiscali consistenti nella detrazione IRPEF del 36% della spesa sostenuta, aliquota poi portata al 50% fino al 30 giugno 2013.

Legge per immobili ristrutturatiLa possibilità è stata introdotta con l'articolo 9, comma 2, della legge 448/2001 ed è stata prorogata di anno in anno fino al 31 dicembre 2006.

La disposizione non è stata confermata con la Legge Finanziaria per il 2007, mentre è stata reintrodotta per gli immobili ristrutturati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2008 e il 31 dicembre 2010 da imprese edili e cooperative edilizie e da queste vendute entro il 30 giugno 2011. Pertanto, in questo caso, non si può parlare di proroga, perché ne risultano esclusi gli immobili ristrutturati tra il 1° luglio e il 31 dicembre 2007.

Successivamente il termine entro il quale è possibile acquistare un immobile ristrutturato è stato ulteriormente spostato al 30 giugno 2012.

Con l'entrata in vigore del decreto legge 83/2012 e l'aumento del bonus ristrutturazioni dal 36% al 50% per i lavori realizzati nel periodo 26 giugno 2012 - 30 giugno 2013, erano sorti dei dubbi sulla sua applicabilità anche all'acquisto di immobili ristrutturati, visto che non se ne trovava menzione nella guida dell'Agenzia delle Entrate.
Ma la stessa Agenzia chiarisce la questione in maniera affermativa, con una nota sul proprio sito.

La detrazione IRPEF si applica al 25% del prezzo di vendita risultante dall'atto di acquisto. In effetti è come se si considerasse questo 25% un valore forfettario attribuito al costo di ristrutturazione, indipendentemente dalla cifra effettivamente spesa per eseguire i lavori.
In ogni caso l'importo su cui applicare la detrazione non può essere superiore a 96.000 euro.
Inoltre il rogito deve avvenire entro i termini fissati e non può far fede la sola stipula del compromesso. Se per l'acquisto sono stati pagati degli acconti, cosa frequente in caso di compravendita immobiliare, è possibile usufruire delle detrazioni per gli acconti versati nell'anno di imposta per cui si fa la richiesta.

Poiché, come abbiamo detto, la normativa è stata soggetta a diverse modifiche nel corso degli anni, le modalità sono cambiate a seconda del momento in cui è stato stipulato l'atto di compravendita.
Se il rogito è stato stipulato tra il 1° gennaio e il 30 settembre del 2006 la detrazione IRPEF, sempre applicata al 25% dell'importo di vendita, ammonta al 41%.
Se il rogito è stata stipulato tra il 2002 e il 2005 oppure tra il 1° ottobre 2006 e il 30 giugno 2007 (per immobili ristrutturati entro il 2006), la percentuale è del 36%, l'importo non può superare i 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali. Comprende, però, anche l'IVA addebitata all'acquirente dall'impresa o dalla cooperativa venditrice.


Quando è possibile usufruire delle detrazioni per acquisto immobili ristrutturati


Ristrutturazione di edificiLe condizioni per poter usufruire delle detrazioni del 50%, sono le seguenti:
• l'acquisto dell'immobile ristrutturato deve avvenire entro il 30 giugno 2013. Per immobile si intende ogni unità immobiliare, quindi, per un fabbricato di civili abitazioni, gli acquirenti di ogni appartamento possono chiedere le agevolazioni;
• gli interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, così come definiti dal Testo Unico dell'edilizia (art. 3, comma 1, lettere c) e d), Dpr 380/2001), devono riguardare l'intero fabbricato e non la singola unità immobiliare;
• l'immobile deve essere venduto dall'impresa o dalla cooperativa edilizia entro 6 mesi dall'ultimazione dei lavori;
• i pagamenti possono non essere effettuati con bonifico.

Gli immobili per i quali si può usufruire del beneficio sono unicamente quelli di carattere residenziale con le relative pertinenze (box, cantine, soffitte, ecc.), purché queste siano vendute contestualmente all'alloggio. Non è necessario, però, che si tratti di prima casa o abitazione propria.


Chi può usufruire delle detrazioni per acquisto immobili ristrutturati


Proprietari di immobili ristrutturatiI beneficiari possono essere il nudo proprietario, il titolare di diritti d'uso, di usufrutto e di abitazione, l'assegnatario di immobili a uso abitativo.

Il limite di 96.000 euro deve intendersi per ogni immobile. Quindi se, ad esempio, due persone acquistano un immobile ristrutturato in comproprietà, l'ammontare massimo deve essere ripartito a metà , se uno ne acquista l'usufrutto e l'altro la nuda proprietà, va ripartito in parti proporzionali alle spese sostenute mentre, se una stessa persona acquista due immobili, il limite della detrazione va raddoppiato.

In caso di successiva vendita dell'immobile ristrutturato le agevolazioni, per la parte ancora rimanente, sono trasferite all'acquirente. Lo stesso vale per immobili acquisiti per eredità o donazione.


Come si può usufruire delle detrazioni per acquisto immobili ristrutturati


Modello Unico per detrazioni su immobili ristrutturatiIl beneficio si ripartisce in 10 rate annuali di uguale importo.
Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età superiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 rate annuali di pari importo. Dal primo gennaio 2012, invece non è più possibile questa modalità di ripartizione.

Per poter usufruire delle agevolazioni per l'acquisto di immobili ristrutturati non è necessario inviare alcuna comunicazione al Centro Operativo di Pescara, né effettuare i pagamenti con bonifico, in quanto tutti i dati necessari sono riportati nell'atto di vendita.

Per beneficiare della detrazione è invece necessario indicare la spesa sostenuta in uno specifico campo della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico delle persone fisiche).

riproduzione riservata
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Acquisto immobili ristrutturati: Commenti e opinioni


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  • Tano_napoli
    Tano_napoli
    Lunedì 4 Maggio 2015, alle ore 13:02
    Tra una settimana firmo il rogito per un immobile ristrutturato. All'AdE non hanno saputo dirmi se c'è bisogno di registrare il compromesso o meno dal momento in cui quando farò il 730 2016 per il 2015 avrò già firmato l'atto.
    Qualcuno sa rispondermi?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Tano_napoli
      Martedì 5 Maggio 2015, alle ore 09:46
      Onestamente, se a un quesito fiscale non sa rispondere l'Agenzia delle Entrate, che è la massima autorità in materia, non vedo chi possa prendersi la responsabilità di rispondere... Detto questo non capisco a cosa serve sapere se registrare il compromesso, quando al momento opportuno avrà già il rogito stipulato.
      rispondi al commento
      • Tano_napoli
        Tano_napoli Anonymous
        Martedì 5 Maggio 2015, alle ore 10:01
        La risposta è stata "non siamo aggiornati, ne sa più di me....chiami al call center". Assurdo! Grazie cmq per avermi risposto! Davvero gentile!
        rispondi al commento
        • Anonymous
          Anonymous Tano_napoli
          Martedì 5 Maggio 2015, alle ore 10:09
          Allora forse lei si riferisce a qualche impiegato di un ufficio dell'Ade... Effettivamente, se chiama il call center o invia una mail, "dall'alto" le sapranno dare una risposta o, comunque, non faranno la brutta figura di dire di non saperlo.
          rispondi al commento
  • Tizio
    Tizio
    Martedì 30 Luglio 2013, alle ore 12:08
    Ho posto un quesito all'agenzia delle entrate e mi hanno risposto che gli anticipi non sono detraibili, contano le detrazioni in vigore al momento del rogito, per qui per i rogiti che avverranno nell'anno corrente il 25% sino a 96.000 euro con detrazione del 50% per il rogito al 2014 sarà un punto di domanda.
    rispondi al commento
  • Carmelo Paradiso
    Carmelo Paradiso
    Giovedì 14 Febbraio 2013, alle ore 20:16
    Ottimo. Sottopongo il seguente caso :
    Nel settembre 2012 ho stipulato con società costruttrice e ristrutturatrice (e registrato) preliminare per la compravendita di immobile in fase di ristrutturazione.
    A titolo di caparra confirmatoria ho pagato il 10 pct.
    Il rogito verrà stipulato entro il prossimo 30 marzo 2013.
    Che cosa fare e quali documenti ottenere per usufruire delle detrazioni ?
    rispondi al commento
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