Accollo del mutuo: come funziona

Vendita con accollo mutuo

Vendere casa con un mutuo in corso è possibile. Si potrà procedere in tal caso con l'accollo del mutuo da parte del futuro acquirente.
Dunque per poter vendere la propria abitazione gravata da un mutuo ipotecario, l'estinzione anticipata del prestito non è una pratica sempre necessaria.

Si può intraprendere un'altra strada che consente, a chi non sia in grado economicamente di poter effettuare l'estinzione del mutuo e cancellare l'ipoteca, di poter comunque concludere la compravendita. Vediamo come.

Che cos'è l'accollo di un debito

Vediamo in cosa consiste quella pratica che dal punto di vista giuridico viene definita accollo di un debito,operazione disciplianta dall'articolo 1273.

In senso più generico, secondo quanto stabilito dal codice civile, l'accollo è un contratto che viene sottoscritto tra due soggetti: A, il debitore di C e B, colui che si assume il debito che A aveva nei confronti di C.


Dunque B (accollante) assume il debito che A (accollato) aveva nei confronti di C (accollatario), terzo soggetto rispetto al contratto sottoscritto da A e B che viene definito per la sua impostazione giuridica come contratto a favore di terzo.

Così come disciplinato dall'articolo 1411 del codice civile, il terzo deve aderire all'accordo tra le parti.

L'accollo è diverso dalla delegazione di pagamento

L'accollante assume come proprio il debito altrui e quando paga lo fa come debito proprio. Non si ha accollo quando un terzo è incaricato dal debitore a eseguire un pagamento per suo conto, trattandosi in questo caso di una delegazione di pagamento.

L'accollo è un'operazione che può essere messa in atto anche in caso di compravendita di un immobile quando il compratore è comunque intenzionato ad accendere un mutuo per poter acquisire il denaro necessario ad acquistare.

Una soluzione può essere quella di accollarsi il mutuo precedentemente acceso dal venditore.

Accollo del mutuo

L'accollo del mutuo è una pratica che può essere posta in essere sia nel caso in cui si acquisti da un soggetto privato che da un'impresa edile. L'immobile può essere sia già esistente che in costruzione.

Con l'accollo del mutuo l'acquirente si obbliga a pagare la parte di debito che il venditore aveva ancora con la banca che gli ha concesso il mutuo.

L'acquirente, a seguito dell'accollo, sarà tenuto a versate le rate successive fino a quella che è stata stabilita come la scadenza del contratto di mutuo.
Egli provvede dunque a estinguere il mutuo in maniera dilazionata, come avrebbe dovuto fare il venditore titolare originario del finanziamento.

Il compratore si assumerà in proprio l'obbligo di pagare le rate del mutuo e il venditore si considererà esonerato in quanto liberato dal suo debito con la sottoscrizione dell'accollo. Dall'originario mutuatario nulla è più dovuto a favore dell'istituto di credito.

Perché accollarsi un mutuo ha dei vantaggi

Dal punto di vista del compratore il primo aspetto da evidenziare è che egli non deve alcuna somma al venditore per il mutuo da lui in precedenza stipulato.
Le rate dovranno essere versate alla banca.


Il mutuo avrà costi più bassi poiché non sarà necessario iscrivere una nuova ipoteca.Anche per l'istituto di credito la pratica è più snella perché non ci sono istruttoria e perizia.

Anche se inizialmente si applicano le condizioni proprie del mutuo orginario, sarà sempre possibile, la rinegoziazione o la surroga del mutuo con l'evolversi delle condizioni di mercato.

Dal punto di vista del venditore si tratta di una pratica vantaggiosa poiché egli con la sottoscrizione dell'accollo, come già accennato, non dovrà estinguere il mutuo in anticipo poiché il mutuo semplicemente si sposta da un soggetto all'altro.

Con l'atto di accollo sarà immediatamente liberato dal suo debito.

Insomma, possiamo constatare come si tratti di una operazione vantaggiosa per entrambe le parti.

L'accollo del mutuo può essere di due tipi: accollo cumulativo e accollo liberatorio che esamineremo distintamente.

Accollo cumulativo: di cosa si tratta

L'accollo si definisce cumulativo nel caso in cui il mutuatario originario resta ancora vincolato nei confronti della banca fino a quando dal nuovo mutuatario non venga estinto il mutuo. Questa accade, ad esempio nel caso in cui l'accollante venga ritenuto dalla banca soggetto non affidabile perché non ha fornito idonee garanzie.

Accollo liberatorio: come funziona

L'accollo liberatorio invece è l'accollo che costituisce l'opzione più vantaggiosa per l'accollato poiché egli viene pienamente svincolato dalla Banca con la sottoscrizione dell'accollo.

A tal fine l'istituto di credito deve firmare una apposita liberatoria con la quale nulla è più dovuto dall'accollato in quanto l'unico debitore sarà l'accollante.

In quali casi effettuare l'accollo del mutuo

Abbiamo visto che l'accollo consiste nel subentro di un soggetto nel rimborso del mutuo accesso da altro mutuatario originario.

Ci sono delle situazioni nelle quali l'accollo è una pratica alquanto diffusa.
Ad esempio esso viene effettuato qualora un'impresa di costruzione che abbia stipulato un mutuo trasferisca il debito su quello che sarà l'acquirente dell'immobile in costruzione.

Può succedere ancora che in caso di separazione dei coniugi che abbiano il mutuo cointestato questi decidano di sottoscrivere un contratto di accollo in base al quale uno dei coniugi provvederà all'estinzione del mutuo.

Altro possibile caso è quello che si verifica a seguito di successione poiché per legge gli eredi acquisiscono anche i debiti del defunto. Essi dovranno pertanto accollarsi l'eventuale mutuo precedentemente acceso.