Accollo del mutuo

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L'accollo del mutuo consiste nel subentrare nelle obbligazioni contratte da chi ha stipulato un mutuo, quando si vuole acquistare l'immobile coperto da quel mutuo.
02 Aprile 2014 ore 00:43
Arch. Carmen Granata

Che cos'è l'accollo del mutuo?


L'accollo del mutuo consiste nel subentrare nelle obbligazioni contratte da chi ha stipulato un mutuo, quando si ha l'intenzione di acquistare l'immobile coperto da quel mutuo.
In questo caso, quindi, si stipula un vero e proprio contratto tra il contraente originario del mutuo e la persona che vuole acquistare la sua abitazione.

accollo del mutuoDal punto di vista giuridico l'accollo è regolato dall'art. 1273 del codice civile, secondo cui può essere stipulato un accordo tra il debitore (accollato) ed una terza persona (accollante) che si assume la responsabilità di liberare il debitore nei confronti di un creditore (accollatario), svincolandolo dall'onere di pagare le somme dovute alle scadenze previste.

L'accollo può quindi essere una soluzione da valutare, per chi deve acquistare casa , visto che in questo periodo gli istituti di credito non concedono mutui facilmente.

È un caso frequente anche quando si acquista casa direttamente da un'impresa costruttrice, che in questo modo può liberarsi dal debito residuo sull'unità immobiliare, ma può chiedere all'accollante anche di contribuire ad una parte delle spese corrisposte per l'accensione del mutuo.


Tipi di accollo del mutuo


Esistono due tipi di accollo del mutuo: quello cumulativo e quello liberatorio.

L'accollo cumulativo è quello più diffuso in Italia, e prevede che il contraente originario non venga liberato del tutto dagli obblighi nei confronti della banca.
In questo modo, se per qualche motivo il mutuatario contraente non riesce ad onorare il debito, la responsabilità ricadrà anche sul contraente originario. Quindi il debito rimane legato in solido, sia a chi l'ha contratto in origine che a chi lo ha sostituito.

Invece, nell'accollo liberatorio, il contraente originario deve fare espressa richiesta nel contratto che stipula con il subentrante di essere liberato da ogni responsabilità. In tal modo esse ricadono unicamente su chi è subentrato.

In questo caso, però, la banca può richiedere all'accollante tutta la documentazione anagrafica e reddituale, come se si trattasse di una stipula ex novo. Inoltre non è detto che conservi le condizioni previste dal mutuo originario, ma può decidere anche di adeguarle a quelle dei nuovi mutui.

Un'altra distinzione di tipi di accollo va fatta anche in base a qual è la figura che assume il ruolo di accollato.
Se si tratta di un costruttore, l'accollante può accollarsi un importo non superiore all'80% del valore immobiliare . Invece se l'accollato è un privato, il subentrante può accollarsi tutto il debito residuo.


Aspetti da valutare per l'accollo del mutuo


L'accollo del mutuo non richiede spese e quindi può essere vantaggioso per chi lo contrae, perché consente di evitare le spese notarili o di istruttoria. Attenzione, però: alcune banche pretendono anche una commissione di subentro per l'accollo, di solito pari a circa l'1% del debito residuo.

accollo del mutuoTuttavia non sempre le banche aderiscono all'accollo, come nel caso in cui ritengono che la persona subentrante non dia sufficienti garanzie per la copertura del debito.
Pur non aderendo al patto, però, non possono rifiutarlo, in quanto si tratta comunque di un contratto tra il debitore e colui che gli subentra a favore del creditore, quindi della banca.
Ma in tal caso l'accollo rimarrà soltanto un accordo privato tra accollato e accollante, senza che cambino gli impegni del primo nei confronti della banca, per cui il contratto di mutuo resterà intestato al venditore, mentre la proprietà sarà a tutti gli effetti dell'acquirente.

Quando si acquista da impresa costruttrice è consigliabile fare attenzione quando si stipula il contratto, per verificare se le spese comprendono anche l'accollo di un mutuo, e vedere quali sono le condizioni proposte (rata, tassa d'interesse, ecc.). Infatti, in taluni casi, potrebbe essere più conveniente stipulare un nuovo mutuo, piuttosto che accollarsene uno esistente.

Un altro consiglio da seguire prima di decidere di accollarsi un mutuo, è quello di informarsi bene se il venditore è in regola con il pagamento delle rate, per evitare brutte sorprese. Per farlo la soluzione migliore è richiedere una dichiarazione scritta alla banca.

Invece, un mito da sfatare riguardo l'accollo del mutuo è che il venditore abbia già finito di pagare tutti gli interessi e resti da pagare solo la quota capitale.
In realtà non è così, perchè l'accollo è del tutto analogo ad un mutuo normale, formato soltanto dalla parte residua del debito.

In ogni caso, prima di accettare un accollo, è opportuno visionare una copia del contratto, per capire se le condizioni del mutuo sono idonee alle proprie esigenze, o se è meglio stipularne uno ex novo.

riproduzione riservata
Articolo: Accollo del mutuo
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Alert Commenti
  • Andrea Bertini
    Andrea Bertini
    Venerdì 18 Novembre 2016, alle ore 10:13
    Mia figlia si è separata e in comune hanno la casa con mutuo, ha chiesto alla banca l'accollo per la metà del residuo (residuto totale € 205.000) anche perchè il compagno ha accettato.
    Chiedo a che spese andrà incontro.
    Andrea Bertini
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea Bertini
      Venerdì 18 Novembre 2016, alle ore 12:11
      Fermo restando le condizioni bancarie che sono comunque rinegoziabili, va stipulato un nuovo atto notarile con la banca per il Suo subentro al 100% del mutuo il cui costo si aggira sui € 1.500,00. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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