Unità collabenti

NEWS DI Normative
Si definisce unità collabente un fabbricato, o parte di esso, ridotto allo stato di rudere e che per le sue caratteristiche, non è in grado di produrre reddito.
18 Luglio 2016 ore 12:07

Cosa sono le unità collabenti?


La categoria catastale F/2 – unità collabenti identifica edifici diroccati o fatiscenti che non sono in grado di produrre reddito proprio in virtù delle loro caratteristiche.

Sono immobili con un notevole livello di degrado, inadatti a divenire abitabili con semplici lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Per renderli abitabili sono necessari interventi radicali inquadrabili come una ristrutturazione vera e propria.

Unità collabenti
In questa categoria rientrano edifici interessati da pericolo di crollo, da cedimento statico, da danni da terremoto con crepe molto visibili, ecc.


Regolamentazione delle unità collabenti


L’attribuzione della categoria F/2 – unità collabenti avviene secondo il Decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n.28.

All’articolo 3, comma 2 del Decreto è stabilito che le costruzioni con accentuato livello di degrado inidonee a utilizzazioni produttive di reddito possono formare oggetto di iscrizione in catasto senza attribuzione di rendita catastale. È tuttavia indispensabile descriverne i caratteri specifici e la destinazione d’uso.

Per tali immobili sussiste, quindi, la possibilità e non l’obbligo di aggiornare gli atti catastali.

Se, ad esempio, un immobile diviene inagibile in seguito d un terremoto, è possibile, in considerazione delle sue nuove caratteristiche, aggiornare gli atti catastali iscrivendolo come unità collabente.

Terremoto unità collabenteCon nota n. 29439 del 2013 la Direzione centrale catasto e cartografia ha precisato che l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile quando:

- il fabbricato risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale;
- non è individuabile e/o perimetrabile.

Si considerano catastalmente né individuabili né perimetrabili le costruzioni e i manufatti privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai e contemporaneamente delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

Pertanto, sia per abitazioni che per fabbricati produttivi, quando lo stato di fatto non consenta l’iscrizione in altra categoria catastale, è possibile attribuire la destinazione F/2 – Unità collabenti, purché siano soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite.

Con Circolare n.27/E del 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è corretto iscrivere come F/2 un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri ma totalmente priva delle tegole, oppure un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri ma privo della copertura.

Nei due casi citati sono soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione, pertanto l’attribuzione della destinazione F/2 è fattibile, sempre che lo stato di fatto non consenta l’iscrizione in altra categoria catastale.
Si pensi ad esempio agli immobili in fase di costruzione che, pur avendo raggiunto le medesime caratteristiche, dovranno tuttavia essere iscritti in catasto con destinazione F/3 – unità in corso di costruzione.


Procedura per l'accatastamento di unità collabenti


Per unità immobiliari già iscritte in catasto non è possibile effettuare il declassamento a F/2 – Unità collabenti con una variazione catastale.

In questi casi la procedura prevede la soppressione dell’unità e il nuovo accatastamento in categoria F/2.

Il Decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998 n.28 individua all’art.6 comma 1 modalità semplificate per la denuncia catastale delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria.

Accatastamento unità collabentiTra queste costruzioni sono comprese quelle non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, in conseguenza a:

- dissesti statici;
- fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici;
-assenza delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale cui l’immobile è censito o censibile;
- impossibilità a un concreta utilizzabilità con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Ai fini delle dichiarazioni di unità collabenti è necessario che il professionista, su incarico della committenza:

a) rediga una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, che deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica;

b) alleghi un’autocertificazione, resa dall’intestatario dichiarante, ai sensi degli articoli 46 e 76 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n.445 attestante l’assenza dell’allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

Per queste dichiarazioni le unità devono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico, così come indicato nella Circolare n.9 del 26 novembre 2001 dell’Agenzia del Territorio e successive disposizioni.


Pagamento dell'IMU per le unità collabenti


Le unità collabenti sono in genere esenti da IMU. Esistono tuttavia delle eccezioni.

IMU unità collabentiInfatti, quando l’immobile è stato praticamente raso al suolo e ne restano poche macerie va valutato come area edificabile e quindi si considera l’imposta da pagare per il terreno edificabile.

Ai fini dell’assimilazione a un’area fabbricabile ci sono però da fare alcune valutazioni.
La sentenza della Corte di Cassazione n.5166 del 1° marzo 2013 indica che bisogna sempre considerare l’edificabilità di fatto del terreno, non solo quella individuata dagli strumenti urbanistici locali.

L’edificabilità di fatto si individua attraverso la constatazione della vicinanza del terreno a un centro abitato, dello sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, dell’esistenza di servizi pubblici essenziali, della presenza di opere di urbanizzazione primaria, del collegamento con i centri urbani già organizzati, ecc.

Un’unità collabente ridotta a rudere che si trova in zona completamente isolata potrebbe allora riuscire ad essere esente dal pagamento dell’ IMU anche come terreno edificabile.

Considerata l’esenzione dal pagamento dell’IMU per unità collabenti non ridotte a rudere, negli ultimi anni si è verificato, in seguito alla crisi, un notevole aumento del numero di unità dichiarate collabenti.

Il fenomeno ha coinvolto soprattutto ex capannoni in disuso, i cui proprietari, non riuscendo ad affittare e stanchi di pagare migliaia di euro di IMU all’anno, hanno rimosso la copertura per tentare di ottenere il riaccatastamento come F/2.

Questo genere di procedura è tuttavia rischiosa: bisogna ricordare che qualsiasi intervento edilizio superiore alla manutenzione ordinaria deve essere accompagnato da una pratica edilizia (che può essere respinta dal Comune) e che la demolizione di un tetto senza l’assenso del Comune costituisce abuso edilizio, oltre che violazione in materia di smaltimento dei materiali.


Detrazioni fiscali per le unità collabenti


Le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni (50%) e sul risparmio energetico (65%) sono concesse solo su edifici esistenti.
La prova dell’esistenza è data dall’iscrizione in catasto dell’immobile o dalla richiesta di accatastamento .

Detrazioni fiscali per unità collabentiCon Circolare n.215/E del 12 agosto 2009 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la condizione di inagibilità del fabbricato da cui deriva la classificazione catastale F/2 non esclude che lo stesso possa essere classificato come esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito.

Quindi è possibile beneficare delle detrazioni sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico per interventi eseguiti su unità collabenti.

Ricordiamo tuttavia che per la detrazione sul risparmio energetico (65%), oltre al fatto che l’edificio sia esistente, è necessario che sia già presente un impianto di riscaldamento.

Per le unità collabenti ritengo importante ricordare anche il caso particolare della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie che consente un innalzamento della percentuale dal 50% al 65% per interventi di adeguamento antisismico realizzati su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (ovvero le zone 1 e 2 individuate dall’OPCM 3274/2003).

Articolo: Unità collabenti
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Unità collabenti: Commenti e opinioni


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  • Boaster81
    Boaster81
    Giovedì 12 Novembre 2015, alle ore 19:05
    Buonasera,vorrei porre una domanda: devo fare dei lavori in un fabbricato dichiarato precedentemente collabente per farlo diventare casa. Leggedo qua e la ho capito che si dovrebbe seguire un iter per portarlo ad A3 ma non ho ben capito quale. Potete spiegarmi meglio?Grazie
    rispondi al commento
  • Alfonso66
    Alfonso66
    Martedì 8 Luglio 2014, alle ore 08:22
    Vorrei porre una domanda all'esperto: posseggo un edificio di vecchia costruzione in centro storico, non abitabile perché necessita di radicali lavori di ristrutturazione. Posso detrarre 50% delle spese necessarie ai lavori urgenti di messa in sicurezza del tetto (sostituzione dei coppi cadenti con guaina, riparazione del tavolato sottocoppo, ecc.)?. Ovviamente l?immobile rimane inagibile.
    rispondi al commento
  • Pippo
    Pippo
    Giovedì 19 Dicembre 2013, alle ore 11:12
    Edificio residenziale costruito con permesso di costruire del 1998, mai terminato e accatastato ad oggi in f3.
    Il permesso di costruire chiaramente è scaduto, l'immobile si trova allo stato di grezzo avanzato, con parzila presenza di impianto ibraulico ed elettrico.
    Questo caso ricade nelle possibilità di richiedere etrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Pippo
      Venerdì 20 Dicembre 2013, alle ore 09:57
      Essendo accatastato come in corso di costruzione, credo di no.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 15:58
    Stabilimento industriale con capannone e anessa area di pertinenza.
    Attualmente il tutto censito in categoria D1.
    Visto lo stato strutturale, privo di copertura ecc, posso fare la variazione come unità collabente?
    Preciso che tutta il complesso ricade in zona a destinazione industriale.
    Deve pagare comunque Imu come area edificabile?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Andrea
      Lunedì 9 Dicembre 2013, alle ore 10:03
      Sì e non si paga IMU.
      rispondi al commento
  • Unita' Di Categoria F3
    Unita' Di Categoria F3
    Domenica 13 Ottobre 2013, alle ore 18:39
    Sono in possesso di una unità in corso di costruzione desidero sapere se esiste una qualche norma che riduca del 50% l'imposta IMU.
    L'unita non è servita da utenze come acqua e non ha infissi esterni, è solo tamponata esternamente e il tetto è finito pre evitare infiltrazioni d'acqua.
    Grazie per la risposta.
    rispondi al commento
    • Ciro
      Ciro Unita' Di Categoria F3
      Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 12:57
      L'IMU non è dovuta per immobili classificati nel gruppo F.
      rispondi al commento
      • Pietrocappello
        Pietrocappello Ciro
        Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 19:24
        Ok, ma la norma di legge dove la trovo?
        Tieni presente che ho acquistato l'immobile, per cui nel rogito è stato dichiarato il costo.
        Il consulente e anche il tecnico mi dicono che devo calcolare l'IMU su quel costo; considera che essendo in fase di costruzione il comune non mi rilascia la residenza e mi considera addirittura seconda casa.
        Dammi notizie per favore.
        Grazie.
        rispondi al commento
        • Anonymous
          Anonymous Pietrocappello
          Mercoledì 16 Ottobre 2013, alle ore 10:05
          La categoria F/3 indica le unità in corso di costruzione, che non hanno rendita.
          Ai sensi dell?art. 2 c. 1 D.Lgs. n. 504 del 1992 il fabbricato di nuova costruzione non è soggetto fino all'ultimazione dei lavori all'imposta IMU, ma ai sensi del comma 2 rientra nella definizione di area fabbricabile, per cui l'imposta si calcola sul valore del terreno.
          rispondi al commento
  • De Marchi Ing. Sergio
    De Marchi Ing. Sergio
    Mercoledì 14 Agosto 2013, alle ore 09:40
    Ottimo.
    rispondi al commento
  • Filippo
    Filippo
    Lunedì 5 Agosto 2013, alle ore 20:41
    Trattiamo di un fabbricato rurale diruto (è rimasto solo il perimetro di pietre) che è attualmente inserito nel catasto terreni.
    Dovendo transitarlo nel catasto fabbricati, vista la nuova normativa, devo accatastarlo come collabente?
    E cosa ne sarà della cubatura visto che nel catasto terreni non era prevista alcuna planimetria?
    Come si fa per ovviare a tale problema?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Filippo
      Venerdì 9 Agosto 2013, alle ore 12:20
      Per Filippo: sì, deve essere accatastato come collabente.
      Per la volumetria, non è possibile risalire ad un accatastamento precedente allo stato diroccato, quando non era in catasto terreni?
      rispondi al commento
      • Filippo
        Filippo Anonymous
        Martedì 27 Agosto 2013, alle ore 13:29
        Per Arch. Carmen Granata: Purtroppo non c'è nessuna planimetria in quanto per i vecchi accatastamenti nel catasto terreni non era obbligatoria.
        Se il tecnico allega una piantina sotto responsabilità che succede?
        rispondi al commento
  • Vincenza
    Vincenza
    Giovedì 1 Agosto 2013, alle ore 13:10
    Gentile arch. Granata, un immobile D/3 accatastato F/2, essenzialmente in piedi, ma in condizioni da non produrre reddito e' assoggettato all'IMU?
    Posso dichiarare una rendita catastale pari a zero?
    Può indicarmi per favore il riferimento normativo?
    Grazie mille.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Vincenza
      Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 12:40
      Per Vincenza: se un fabbricato è accatastato F/2 non ha rendita, e quindi non ha attitudine contributiva ai fini IMU.
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 00:40
    Gent.ma Arch., abitazione e capannoni (D8 anni '70, inutilizzati da molti anni), sono caduti in successione dopo aver subito danni al sisma del 2012: inagibilità "E" e"B", rispettivamente.
    Non ravvisando l'urgenza di riparare i capannoni, stavo valutando la possibilità, anche ai fini successori, di richiederne la classificazione come collabenti.
    Lo ritiene possibile/ragionevole?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Roberto
      Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 11:04
      Per Roberto: certo.
      rispondi al commento
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