Nuove conferme e vecchi dubbi riguardo alle tabelle millesimali

Approvazione tabelle millesimali

Era il 9 agosto del 2010 quando le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione affermarono che per l'approvazione e la revisione di tabelle millesimali conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese (ossia al principio di proporzionalità, artt. 1118-1123 c.c.), è sufficiente una deliberazione assembleare approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti quanto meno la metà del valore (millesimale) dell'edificio.

Una sentenza resa dal Tribunale di Monza lo scorso 12 aprile, la n. 1132, prende atto di tale decisione, ne ribadisce l'importanza e la fa propria.

Ciò detto e quindi constatando come il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite stia trovando riscontri (sempre importanti in una materia così controversa come quella dell'approvazione delle tabelle millesimali) è bene evidenziare un altro passaggio della sentenza che, contrariamente a quello appena indicato, ripropone, almeno apparentemente, nuove ombre sulla modalità d'approvazione e revisione dello strumento di ripartizione delle spese.

Il riferimento è al modo in cui possa essere prestato il consenso all'approvazione e revisione delle tabelle millesimali.

Al riguardo il tribunale brianzolo ha specificato che le tabelle millesimali possono essere approvate dai condomini anche per facta concludentia, vale a dire attraverso la loro osservanza e non contestazione dalla quale possa concretamente desumersi l'accettazione.

Questa tesi se rapportata ai due generi di tabelle millesimali oggi considerate legittime (ossia assembleari e contrattuali) è da ritenersi ininfluente in un caso e criticabile per l'altro.

Vediamo perché.

Approvazione tabelle millesimali per facta concludentia

Per l'approvazione, lo hanno detto le Sezioni Unite, sono sufficienti le maggioranze sopra indicate.

Ciò vuol dire che i condomini assenti o dissenzienti devono rispettarle in quanto le deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137 c.c.).

Chi non è d'accordo può impugnarle nei modi e nei termini di legge.In sostanza il loro consenso, anche per facta concludentia, non è necessario come per un'altra qualsiasi delibera.

Per i millesimi di natura contrattuale, che derogano quindi ai criteri legali, essendo le tabelle un allegato al regolamento il principio cui fare riferimento è quello indicato dalla sentenza n. 943/99 delle Sezioni Unite secondo il quale per la modifica di clausole del regolamento di condominio contrattuale è richiesto il consenso, manifestato in forma scritta ad substantiam di tutti i partecipanti alla comunione.

È pur vero che quanto detto è espresso da un organo giurisdizionale e non ha la stessa forza vincolante d'un testo di legge.

Ciò nonostante per le argomentazioni riportate in quella sentenza, essa può a buona ragione dirsi un caposaldo della materia.

La sentenza del tribunale di Monza fa riferimento a pronunce che le Sezioni Unite nel 1999 ritennero superate.

In tal senso, si legge nella pronuncia n. 943 che le sentenze di questa Corte, con le quali si è deciso che il consenso di tutti i condomini per la validità ed efficacia delle modifiche di clausole dei regolamenti contrattuali può essere manifestato anche con comportamenti concludenti, si fondano sulla regola generale della libertà delle forme operante in tema di atti e negozi giuridici (art. 1322 cod. civ.), e, nel caso di modifiche dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, anche sulla non incidenza della clausola regolamentare su situazioni di diritto reali (sent. nn. 4774 del 1977 7884 del 1991); ma si tratta di argomenti superati da quelli posti a base della conclusione per la quale le variazioni del regolamento di condominio richiedono che il consenso (unanime o maggioritario se il regolamento non è contrattuale) dei partecipanti alla comunione sia espresso nella forma scritta a pena di nullità.

Come dire: il giudice brianzolo ha fatto riferimento a principi espressi da sentenze considerate ormai superate.Legittimo, è vero, ma pur sempre criticabile.