Revisione del regolamento condominiale contrattuale e assembleare

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La revisione del regolamento condominiale segue una procedura differente a seconda dell'origine e della natura e clausole contenute nello statuto della compagine
Revisione del regolamento condominiale

Revisione regolamento condominiale assembleare


Regolamento assembleareIl secondo comma dell'art. 1138 c.c. riconosce a ogni condomino il diritto d'agire per la formazione e la revisione del regolamento di condominio.

Nel caso della formazione, la ragione è molto semplice: nei condomini con più di dieci partecipanti l'adozione del regolamento è obbligatoria. In tal contesto, pertanto, è chiaro che tutti gli interessati (cioè i comproprietari) debbano essere posti nelle condizioni di prendere le iniziative idonee al raggiungimento di questo scopo.

La mancata adozione del regolamento da parte dell'assemblea legittima i condomini ad agire in giudizio per ottenere la formazione giudiziale del così detto statuto del condominio (cfr. in tal senso Cass. 1 febbraio 1993 n. 1218 e in dottrina Rezzonico, Manuale del condominio, IlSole24Ore, 2008).

Nei condomini più piccoli non è possibile ottenere la formazione giudiziale del regolamento (si veda ad es, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), ma è pur sempre possibile per tutti i condomini attivarsi per far approvare all'assemblea tale atto; anche in questo caso è evidente che ogni comproprietario deve avere il diritto di agire al fine di assicurare a sé e agli altri il miglior godimento delle parti comuni.

Al pari dell'azione per la formazione, si è detto all'inizio, il condomino ha la possibilità di agire per ottenere la revisione del regolamento esistente.
La ratio di ciò è evidente: proprio perché titolare di un diritto sulle cose comuni ogni comproprietario deve essere messo nelle condizioni di partecipare alla gestione delle stesse. Riflesso della partecipazione è anche quello di poter chiedere la modifica di clausole regolamentari che per le mutate condizioni rispetto al momento dell'approvazione sono in contrasto con l'interesse individuale e comune.

Un esempio chiarirà il concetto.

Regolamento contrattualeSi ipotizzi che al momento dell'approvazione del regolamento tutti i condomini siano residenti nello stabile, sicché in relazione al periodo libero tra comunicazione dell'avviso di convocazione e svolgimento dell'assise si era deciso di mantenere quello prescritto dalla legge (cioè cinque giorni ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.).

A seguito di numerose compravendite, molte delle quali a soggetti residenti addirittura in altra città rispetto a quella in cui è ubicata il condominio, quel termine così individuato potrebbe risultare insufficiente per garantire una corretta partecipazione all'assise.

Ogni condomino, quindi, avvertita quest'esigenza, potrebbe prendere l'iniziativa per chiedere la modifica del regolamento al fine di vedere allungato il più volte citato periodo libero di cui all'art. 66 disp. att. c.c. L'assemblea, se l'argomento verrà posto all'ordine del giorno, dovrà valutarlo e decidere se modificare o meno il regolamento.

A differenza dell'adozione, per la modifica (salvo che si tratti di richiesta di eliminazione di clausole invalide) non può esperita l'azione giudiziale.
Ciò perché mentre nel caso di condominio con almeno undici partecipanti l'adozione è obbligatoria per legge e al pari della richiesta di nomina l'Autorità Giudiziaria può sostituirsi all'assemblea, nell'ipotesi di revisione si tratta di materia rientrante nella discrezionalità dell'assise e quindi di la magistratura non può invadere quella sfera.


Revisione regolamento condominiale contrattuale


Com’è noto, il condominio, oltre a essere dotato di un regolamento votato dall’assemblea condominiale, può avere uno statuto di origine contrattuale, ossia un regolamento sottoscritto da tutti i comproprietari al momento dell’acquisto da parte dell’originario unico proprietario dell’edificio o comunque in un secondo momento.

Il regolamento condominiale contrattuale può contenere clausole limitative del diritto dei singoli sulle parti comuni e/o di proprietà esclusiva.
Tali limitazioni possono sostanziarsi in oneri reali, obbligazioni propter rem, oppure in vere e proprie servitù; in tale ultima ipotesi, ai fini dell’opponibilità del regolamento ai terzi (si pensi ai futuri acquirenti che non lo abbiamo firmato), è possibile ottenerne la trascrizione, meglio la trascrizione diviene condizione necessaria per la sua opponibilità.

In materia di revisione del regolamento condominiale contrattuale, é utile evidenziare che a seconda del tipo di clausola da modificare varierà la maggioranza necessaria a farlo.

Se si tratta di norma regolamentare (anche se contenuta in regolamento contrattuale), per la modifica sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

Se la clausola è contrattuale, al pari della sua adozione anche per la revisione sarà necessario il consenso di tutti i condomini (sui quorum per la modifica si veda Cass. SS. UU. n. 943/99).

Per le norme contenute in un regolamento giudiziale vale lo stesso discorso fatto per quelle contrattuali (cfr. Cass. 1 febbraio 1993 n. 1218).

Tutte le modifiche, infine, dovranno essere fatte, a pena di nullità, per iscritto.

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