Problematiche connesse all'applicazione regolamento di condominio

News di Condominio
Il regolamento di condominio, qualunque ne sia l'origine e la natura, non può contenere determinati divieti e deve essere intetpretato in base a specifici canoni.
Regolamento di condominio, divieti, interpretazione e limiti

Nozione di regolamento di condominio


Regolamento condominialeIl regolamento è stato definito lo statuto interno del condominio; in esso, ai sensi dell'art. 1138 c.c., sono contenute le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, il decoro dello stabile la sua amministrazione e la ripartizione delle spese.

Se il regolamento è di natura contrattuale, esso potrà contenere anche delle limitazioni alle facoltà d'uso delle singole unità immobiliari. Le limitazioni dovranno essere considerate tutte validamente poste o esistono dei limiti anche in caso di regolamento contrattuale?

La Cassazione, in diverse occasioni s’è occupata del contenuto del regolamento di condominio e dei limiti e dei divieti connessi alla sua natura.

Secondo gli ermellini, infatti, non è sufficiente che, ad esempio, un regolamento abbia origine e natura contrattuale per poter limitare i diritti dei singoli condomini sulle proprie unità immobiliari; tali divieti e limiti, infatti, devono avere determinate caratteristiche formali per potere essere considerati validamente operanti.


Limiti e divieti previsti nel regolamento contrattuale


Con una sentenza del 18 settembre 2009, la n. 20237, la Suprema Corte ha affrontato la questione, ribadendo quello che può dirsi il proprio orientamento consolidato: i divieti d'uso delle unità immobiliari, contenuti nelle clausole del regolamento di condominio, devono essere esplicitati chiaramente.

Tale limitazione può essere fatta in due modi:

a) elencando esplicitamente gli usi non consentiti;

b) facendo riferimento ai pregiudizi che un determinato uso può causare.

Nel primo caso, il divieto è espresso a priori, quindi l'utilizzo ipotizzato non potrà essere fatto, se corrispondente ad uno di quelli vietati.

Nel secondo caso bisognerà sempre valutare in concreto l'Regolamento di condominio effettiva lesione degli interessi protetti.

Due esempi chiariranno la portata di entrambi i limiti.

Per la prima ipotesi si faccia riferimento al regolamento (contrattuale) che vieta di adibire i locali commerciali posti al piano terra dell'edificio ad attività ristorative. In tal caso, fatta salva l'ipotesi di una deroga concessa (con l'unanimità dei consensi dei condòmini) dall'assemblea, il proprietario non potrà né direttamente, né indirettamente (es. concedendo in affitto l'unità immobiliare) destinare il proprio locale a pizzeria, ristorante, trattoria ecc.

Nella seconda ipotesi, per esempio, si potrà dire che sono vietate tutte le attività che possano recare disturbo alla tranquillità, alla serenità, al riposo delle persone o che comportino odori sgradevoli. In questo caso, è evidente, che poche attività, quanto meno a priori, possano dirsi lesive di questi interessi. È chiaro, quindi, che la valutazione deve essere fatta sempre in concreto e concede un maggiore spazio di manovra in quanto sarà possibile per il condomino interessato predisporre tutti i rimedi utili a eliminare i pregiudizi e continuare l'utilizzo prescelto.

Tornando all'esempio della pizzeria, si pensi all'ipotesi in cui non è vietata espressamente una simile attività, ma siano vietate tutte quelle attività che possano recare esalazioni di odori sgradevoli.

Interpretazione regolamentoIn questi casi il condomino che inizia l'attività, o al quale preventivamente vengono mossi dei rilievi, potrà proporre tutta una serie di rimedi utili ad eliminare il pregiudizio scaturente dall'uso della sua unità immobiliare.

Nel caso sotteso alla sentenza n. 20237, nel regolamento condominiale si era adottato un criterio c.d. misto, ossia si faceva riferimento ad entrambe le modalità di limitazione.
Più nello specifico la clausola oggetto della controversia recitava: I condomini, pur essendo investiti di tutti i privilegi della proprietà, non potranno fare uso in contrasto con la moralità, la tranquillità ed il decoro della casa stessa.

È perciò vietato destinare i locali dell'edificio ad uso albergo, pensione, sale di società per trattenimento e gioco (...), di scuole di musica, canto e ballo, di attività rumorose o comunque pericolose.

Il condomino soccombente – cui era stata vietata dal giudice d'appello la destinazione fino ad allora tenuta, ossia circolo privato (con attività d'intrattenimento e ristorazione) – nel proprio ricorso sosteneva che con il criterio c.d. misto, l'attività espressamente nominata fosse vietata solamente laddove recasse uno dei pregiudizi indicati, che a suo dire, nel proprio caso non ricorrevano.

Il Supremo Collegio, rigettando questa ipotesi interpretativa e riprendendo quanto detto dal giudice d'appello, ha affermato che poiché nel regolamento del Condominio […] sono stati utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate, deve ritenersi da un lato che l'elenco delle attività vietate, non sia tassativo, e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate, che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare; e dall'altro che tutte le attività specificamente indicate siano di per sè vietate, senza necessità di verificare in concreto l'idoneità a recare i pregiudizi suddetti.

Come dire, se l'attività è espressamente indicata non c'è bisogno di verificare che rechi uno dei pregiudizi elencati.


Interpretazione del regolamento


Non è raro che leggendo un regolamento ci si sia posti la domanda: che cosa s'intende dire in quella clausola?

Non sempre, infatti, le norme regolamentari condominiali sono scritte in modo chiaro e preciso, sicché diventa obbligatoria un'attività interpretativa finalizzata a coglierne il reale significato.

Quando si potrà dire che l'interpretazione adottata sia quella corrispondente a ciò che quella clausola effettivamente vuole dire?

Per rispondere alla domanda prendiamo spunto da una sentenza di Cassazione, ossia dalla pronuncia n. 27932 del 28 dicembre 2009.

Il regolamento di condominio, sia esso di natura contrattuale (ossia accettato da tutti i condomini al momento della stipula o votato e sottoscritto, in un secondo momento, da tutti i partecipanti al condominio), sia esso di natura assembleare (ossia adottato dall'assemblea con le maggioranze indicate dall'art. 1138, terzo comma, c.c.) deve essere interpretato alla stregua dei canoni utilizzati per l'interpretazione dei contratti.

Il concetto è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione che intervenendo sulla vicenda, interpretazione del regolamento di condominio, ha affermato che il giudice deve osservare gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 cod. civ. e segg., per la interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale (così, ex multis, Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).

Il principio generale delle norme dettate in materia d'interpretazione dei contratti è che:

Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362 c.c.).

In sostanza ciò che conta, in via principale, è ciò che le parti hanno voluto dire e non semplicemente quello che si è scritto.
Nel caso deciso dalla Cassazione, con la sentenza 27392/09, le parti ricorrenti lamentavano un'erronea interpretazione del regolamento di condominio in relazione a tutta una serie di elementi (atti di transazione, rogiti notarili) che avevano portato alla sua formulazione. In pratica, per un errore materiale, il regolamento indicava per la ripartizione delle spese di portierato una tabella diversa rispetto a quella che le parti, precedentemente, avevano indicato come tabella da utilizzare per quel tipo di spese.

Apertosi un contenzioso sul punto i ricorrenti sono dovuti arrivare al giudizio per Cassazione per sentirsi dare ragione.

Regolamento di condominioSecondo gli ermellini, infatti, deve ritenersi che la intitolazione delle tabelle non possa essere obliterata, quale criterio interpretativo della volontà delle parti, in favore di una opzione ermeneutica del regolamento condominiale fondata sul mero dato letterale, ove lo stesso sia in palese contrasto con la comune intenzione delle parti stesse (Cass. 28 dicembre 2009 n. 27392).

Ciò significa che, proprio in ossequio a quel principio per il quale i contratti devono essere interpretati secondo quella che è stata la comune intenzione delle parti, non ci si può fermare al fatto che il regolamento indichi una tabella laddove sia dimostrabile che quell'indicazione è frutto di una svista o di un cattivo coordinamento tra quanto stabilito e quanto scritto nel regolamento.


Regolamento di condominio e norme inderogabili


C'è una norma del codice civile, il riferimento è il quarto comma dell'art. 1138, che pone ben precisi limiti contenutistici al regolamento condominiale. Recita la norma:

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Esempio:
Se un condominio conta più di otto partecipanti è obbligatorio nominare l'amministratore: a sancirlo l'art. 1129 c.c. Poiché tale norma è compresa nell'elenco di cui al quarto comma dell'art. 1138 c.c. non è possibile, per via regolamentare, sancire, per esempio, che la nomina non è obbligatoria o lo è quando i condomini sono più di dieci.

In tal senso, in una lontana pronuncia, il Tribunale di Napoli specificò che in tema di condominio negli edifici, relativamente all'amministratore del condominio, qualora i condomini risultino essere più di quattro (si tratta della soglia di obbligatorietà prevista prima dell’approvazione della riforma del condominio n.d.A.), ex art. 1138, le disposizioni di legge sulla obbligatorietà della nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea e la relativa durata massima per il periodo di un anno sono dichiarate inderogabili anche dal regolamento contrattuale e tanto a pena d'inefficacia (nella specie, la società venditrice degli immobili si era riservata l'incarico di amministratore in virtù di mandato preteso dai compratori con l'atto di acquisto dell'immobile) (Trib. Napoli 21 marzo 1989 in Arch. locazioni 1989, 512).

Il divieto, per costante orientamento dottrinario e giurisprudenziale, concerne tanto il regolamento assembleare quanto quello contrattuale. Insomma si tratta d'un divieto assoluto.

Questa la spiegazione fornita rispetto a tale presa di posizione: dai lavori preparatori (del codice civile n.d.A.) e dallo stesso quarto comma della norma esaminata (l'art. 1138 c.c. n.d.A.) si ricava che tali articoli non sono mai derogabili (in nessun caso, perciò neanche con regolamenti votati all'unanimità); inoltre a parte che di questi articoli taluni non disciplinano la gestione del condominio, cioè fuoriescono dalla materia strettamente regolamentare, essi tutelano fondamentali interessi del condominio o di terzi (ex. art. 1131 c.c.): motivo per cui il legislatore esige in questo campo che tutti i condominii siano disciplinati ugualmente (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

La riprova di quanto detto la si ha guardando alle norme che, invece, possono essere derogate con il consenso di tutti i condomini.
Si pensi a quelle sulla ripartizione delle spese: l'art. 1123 c.c. fa specifico riferimento ad una diversa convenzione che può mutare il criterio generale di ripartizione secondo i millesimi di proprietà, nonché quelli d'uso.

Lo stesso art. 1138 c.c., poi, non menziona tra quelli inderogabili la norma succitata a riprova della sua modificabilità purché vi sia il consenso di tutti i comproprietari.

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Regolamento di condominio, divieti, interpretazione e limiti: Commenti e opinioni


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  • Massimiliano
    Massimiliano
    12 ore 18 min. 42 sec. fa
    Ho da poco acquistato un appartamento, ora per ristrutturarlo l'impresa alla quale mi affido avrà bisogno di utilizzare anche se per pochi giorni un piccolo martello pneumatico al solo interno del mio appartamento ovviamente, ma nel regolamento di condominiale credo votato all'unanimità anno stabilito che per le future ristrutturazioni di appartamenti siti nel condominio stesso, le imprese incaricate non possano usare martelli pneumatici o similari.
    Ma il regolamento condominiale non dovrebbe occuparsi di regolamentare esclusivamente le cose comuni?
    Dirmi quali utensili si possano usare in casa mia per poterla ristrutturare, mi sembra assurdo e lesivo o sbaglio? 
    rispondi al commento
  • Matteo
    Matteo
    Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 13:42
    Ho una creperia yogurteria alla base di un condominio.
    Un condomino che ha molta influenza nel condominio stesso (quello direttamente sopra il locale , lamenta rumori molesti causati da macchinari (macchina yogurt,barriera d'aria,ecc), rumori di sedie, voci dei clienti, musica alta ecc ecc.
    Precisando che per venire incontro a loro ho messo sotto tutte le sedie i gommini, spento la barriera d'aria (che per legge dovrebbe essere accesa), abbassato la musica a livelli bassissimi spegnendola già alle 11, ecc ecc.
     Nonostante ciò ho ricevuto dall' amministratore una comunicazione che mi anticipa la possibilità di ricevere una multa a causa delle lamentele.
    Ora possono fare ciò nonostante io sia in regola?
    Anche io sento tutti i loro rumori (sedie, schiamazzi,doccia,scarico) potrei agire allo stesso modo?
    Se il propagarsi dei rumori é dovuto ad un mancato isolamento acustico degli stabilimenti posso pretendere che tutti vengano adeguati?
    Il fatto che nel contratto d'acquisto del condomino al primo piano era presenta la clausola che nel locale al di sotto ci fosse un attività può giocare a mio favore?  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Matteo
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:10
      Io credo che la questione, se il regolamento condominiale non dice nulla di specifico o non è di natura contrattuale, non possa essere affrontata dall'amministratore, ma deve esserlo dal singolo condomino.La questione andrebbe valutata "carte alla mano", per capire chiaramente la situazione. Se vuoi una consulenza più dettagliata ti consiglio di rivolgerti al servizio di consulenza a pagamento del sito Lavorincasa.it  Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Maria61
    Maria61
    Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 10:49
    Se non esiste un regolamento contrattuale di condominio ( risalente al 65) , come ci si può opporre ad una attività commerciale che creerà disturbo ?
    Un nuovo condomino ha acquistato al piano terra un piccolo locale, ristrutturandolo per farne un ristorantino.
    Non ha ancora permessi o altro per iniziare l'attività ( li sta producendo) e la stessa comporterà anche l'installazione di canne fumarie che imbruttiscono il condominio, oltre che recare odori indesiderati.
    I condomini si oppongono.
    Cosa fare perchè non possa aprire tale attività che sconvolgerebbe la quiete del condominio finora avuta?
    rispondi al commento
  • Dala
    Dala
    Domenica 6 Novembre 2016, alle ore 22:19
    Di regola dovresti cambiare la destinazione d'uso, ossia la categoria catastale della tua abitazione in A10 , ma prima mi farei preventivamente autorizzare dal' i assemblea condominiale. Forse solo così, e dopo avere verbalizzato il consenso unanime, potresti affittare.
    rispondi al commento
  • Piero
    Piero
    Mercoledì 2 Novembre 2016, alle ore 17:09
    Volevo affittare un appartamento ad un rappresentante di commercio, che lo userebbe come ufficio , senza ricevere persone e senza contatti con il pubblico, ma nel regolamento di condominio c'è il divieto di adibire le unità immobiliari ad uso che non sia soltanto di abitazione.
    Secondo voi posso affittarlo?
    Piero
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Piero
      Giovedì 3 Novembre 2016, alle ore 14:40
      No, il regolamento mi pare abbastanza chiaro.
      rispondi al commento
  • Antonina
    Antonina
    Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 16:39
    Potrei affittare un appartamento al P.T. ,con possibilità di accesso anche dall'esterno oltre che dalla portineria, ad uso laboratorio analisi.

    Il regolamento di condominio pone divieto a "ambulatori, sanatori, gabinetti per cura di malattie infettive e contagiose".

    Il laboratorio analisi è da considerare rientrante in tali divieti?

    Nello stesso condominio ci sono stati in passato "ambulatori medici" e mai nessuno ha protestato.

    A me invece si fa divieto sebbene non tutti i condomini siano contrari.

    Cosa dovrò attendermi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Antonina
      Venerdì 16 Settembre 2016, alle ore 12:22
      Il laboratorio potrebbe essere assimilato ad ambulatorio, ma la vaghezza della formulazione del regolamento, secondo me, gioca dalla tua parte. Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa <a title="Consulenza Legale
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 7 Agosto 2016, alle ore 15:56
    Vorrei sapere se nel caso dovessi dare in affitto il mio appartamento, possa esserci un qualsiasi regolamento di condominio che me lo impedisca, voglio dire in termini di legge c'è qualcosa che mi può impedire di dare in affitto il mio appartamento sia per periodi brevi che lunghi, premetto che il mio condominio non ha un regolamento al momento.
    Grazie mille per il supporto, saluti, Marco.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marco
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:23
      Un futuro regolamento potrà porre regole sull'uso della tua abitazione (o di quella di altri) solamente se tutti i condòmini lo accettano. Una simile decisione a maggioranza non ha alcun valore.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Marziabottaliga
    Marziabottaliga
    Venerdì 22 Aprile 2016, alle ore 17:43
    Buongiorno, un condomino ha recentemente dato in comodato un appartamento di 400mq ad una agenzia immobiliare. Il regolamento di condominio dice: E' vietato destinare gli alloggi e i locali dell'edificio ad uso di impianti industriali, uffici pubblici, sanatori, gabinetti di cura o ambulatori, scuola di musica o ballo, agenzie, pensioni o ad altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini. E' possibile impedire tale attività? Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marziabottaliga
      Martedì 26 Aprile 2016, alle ore 11:37
      Si, nella misura in cui è possibile dare provare che l'attività turba la tranquillità dei condòmini e sempre se quel regolamento sia di natura contrattuale. La situazione va valutata con l'amministratore e se del caso con un legale.
      rispondi al commento
      • Marziabottaliga
        Marziabottaliga Lucag1979
        Giovedì 28 Aprile 2016, alle ore 14:45
        Grazie mille per la sollecita risposta.
        rispondi al commento
  • Dala
    Dala
    Venerdì 15 Gennaio 2016, alle ore 00:03
    Buonasera il mio condominio di recente costituzione vorrebbe inserire nel regolamento condominiale il divieto di emanazione odori sgradevoli per costringere il mio inquilino che da 15 anni ha una friggitoria regolarmente autorizzata ad andare via (chi paga avviamento commerciale in questo caso?). Qualunque soluzione da me proposta e secondo legge viene bocciata e non riportata in regolamento Come posso tutelare me e il mio inquilino ? Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Dala
      Venerdì 15 Gennaio 2016, alle ore 11:25
      Il tuo inquilino, al di là delle disposizioni del regolamento (simili disposizione dovrebbero essere approvate con il consenso di tutti i condòmini), deve evitare immissioni di odori intollerabili ai sensi dell'art. 844 c.c. Se è in regola, come mi pare di capire, non deve temere alcunché.
      rispondi al commento
      • Dala
        Dala Lucag1979
        Sabato 16 Gennaio 2016, alle ore 20:19
        Purtroppo con le nuove disposizioni di legge i regolamenti condominiali e le tabelle millesimali non si approvano più all'unanimità e il divieto che intendono inserire ha il fine specifico di fare andare via il mio inquilino e la sua attività . Ritengo che potrò solo impugnare la delibera e andare dall'avvocato.
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Dala
          Lunedì 18 Gennaio 2016, alle ore 17:38
          Per il genere di modifiche di cui parli, incidendo le stesse sui diritti individuali dei singoli sulle loro unità immobiliari, è sempre necessario il consenso di tutti i condòmini per la modifica del regolamento condominiale. Le nuove regole cui fai riferimento non riguardano questa situazione.
          rispondi al commento
          • Dala
            Dala Lucag1979
            Martedì 19 Gennaio 2016, alle ore 21:51
            Il condominio è di recente costituzione e litighiamo da mesi perché non concordi su un articolo del regolamento , quello che mi riguarda personalmente, ma ora mi hanno messo in minoranza e lo voteranno con il divieto di utilizzo dei locali X deposito materiali ....che producono odori sgradevoli
            rispondi al commento
            • Lucag1979
              Lucag1979 Dala
              Mercoledì 20 Gennaio 2016, alle ore 16:53
              Se la situazione è questa, come giustamente dici, la soluzione è andare dal tuo avvocato di fiducia. Ma sta sicuro che per come mi hai descritto i fatti quella delibera non avrà vita lunga!
              rispondi al commento
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