Occupazione di un immobile e risarcimento del danno

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L'occupazione senza titolo dei cespiti immobiliari causa un danno al loro legittimo proprietario. La Cassazione specifica come individuarlo e quantificarlo.
Occupazione di un immobile e risarcimento del danno
Avv. Alessandro Gallucci

OccupazioneSi pensi ad una persona che acquisti casa da altro soggetto che la abita o a chi allo spirare del termine del contratto di locazione agisca per ottenerne la restituzione.


S'ipotizzi che in entrambi i casi i soggetti tenuti al rilascio dell'immobile, nei modi e nei tempi sanciti dalla legge e/o dagli accordi contrattuali, non vi provvedano.


In queste ipotesi siamo di fronte a delle vere e proprie occupazioni abusive, in gergo dette anche occupazione sine titulo.


Ciò pone il proprietario impedito di godere del proprio cespite immobiliare nella condizione di poter agire per due motivi:


a) per ottenere il rilascio dell'immobile abusivamente occupato;


b) al fine di vedersi risarcito del danno che tale illecita occupazione gli ha causato.


In relazione a quest'ultima opzione è lecito porsi due domande:


1) qual è il danno così detto per occupazione sine titulo?


2) come deve essere quantificato?


Del fatto è tornata ad occuparsi, in una recente pronuncia, la Suprema Corte di Cassazione.


Nella sentenza n. 5028, resa dalla Seconda Sezione lo scorso 1 marzo, gli ermellini, in conformità al loro consolidato orientamento, hanno specificato che nelle fattispecie concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. da ultimo, Cass., Sez. 2, dell'8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell'11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell'8 maggio 2006, n. 10498) (così Cass. 1 marzo 2011 n. 5028).


OccupazioneCiò detto è necessario comprendere secondo quali parametri debba calcolarsi il danno subito.


Con riferimento a questa problematica, sempre la Corte regolatrice ha avuto modo di chiarire che la determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato (Cass. ult. cit.).


Res sic stantibus, per fare un esempio chiarificatore: si pensi ad un'unità immobiliare occupata abusivamente.


S'ipotizzi che quel cespite abbia un valore locativo di mercato pari ad 1.000 € (mensili).


Il proprietario dell'immobile, legittimato ad agire contro l'occupante per la restituzione del bene e per il risarcimento del danno, potrà chiedere a tale titolo per lo meno una somma pari a tante mensilità quante sono quelle in cui non ha potuto disporre liberamente della propria unità immobiliare.

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  • Marcelloplsello
    Domenica 8 Giugno 2014, alle ore 14:18
    Salvevorrei fare una domanda...il giudice in seguito ad una causa che mi aveva fatto la padrona di casa (avevo usufruito dell ormai defunata cedolare secca...) ha deciso incredibilmente che la mia è un occupazione senza titolo!!!la domanda è: ci sono varie spese condominiali anche arretrate secondo voi le dovrei pagare o visto che sono senza titolo nn devo???grazie
    rispondi al commento
  • Pollicino1956
    Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 18:40
    Vorrei sapere allora se l'immobile viene ceduto temporaneamente in COMODATO GRATUITO, senza esserci mai stato contratto di locazione in quanto mia mamma per evitare le spese non ha voluto mai redigere un regolare contratto di locazione.
    Si da il caso che la suddetta mamma mi abbia convinto a venire ad occupare l'immobile pur di non restare sola in balia degli inquilini extracomunitari a cui lei aveva ceduto l'altro appartamento in locazione.
    rispondi al commento
  • Giorgio
    Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 02:22
    Previo fallimento di una S.p.a. concessionaria di un porto da cui avevo acquistato la promessa di passaggio quote azionarie corrispondenti a 2 posti barca ho perso la causa con la nuova concessionaria -- altra S.p.a. -- con la quale dopo restituzione dei posti mi sono accordato per una transazione per il risarcimento degli anni di occupazione "abusiva".
    La S.p.a. insiste nel voler applicare l'Iva sull'importo transato.
    E' corretto?
    Grazie
    rispondi al commento
  • Persico Oscar
    Sabato 13 Aprile 2013, alle ore 09:37
    Dovendo affittare un apppartamento di mia proprieta, mi sono lasciato convincere dalla persona a darle le chiavi prima della firma del contratto, per potere depositare le sue.
    Ora da un mese in cui è entrato non percepisco l'affitto, e non vuole firmare il contratto.
    Come posso fare per riavere l'immobile vuoto? Grazie cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Legale Persico Oscar
      Lunedì 15 Aprile 2013, alle ore 11:05
      Per Persico Oscar: le conviene rivolgersi ad un legale di sua fiducia (l'assistenza dell'avvocato in cause del genere è obbligatoria) per valutare, carte alla mano, la migliore strategia difensiva.
      rispondi al commento
  • Cristina
    Domenica 17 Febbraio 2013, alle ore 14:22
    Buongiorno, Mi sono appena separata, e la casa coniugale non mi è stata assegnata perché non abbiamo figli ed è di sua proprietà.
    Lui è scappato di casa mentre ero a cena con alcune amiche, senza litigi ne altro, avendo un'amante da più di 2 anni, ora lui dice che occupò l'immobile senza averne il diritto.
    Che cosa vado in contro se non la lascio, mi può richiedere i danni o un affitto per il periodo che rimango.
    La ringrazio.
    rispondi al commento
    • Michela Cristina
      Martedì 19 Febbraio 2013, alle ore 17:20
      Per Cristina: Ciao Cristina, purtroppo se non ci sono figli e l'immobile è di sua proprietà, tu non hai alcun diritto a rimanere in quell'immobile. Sicuramente ti potrà chiedere i danni in quanto occupi l'immobile senza titolo.
      Ti consiglio di chiedere la separazione con addebito di colpa e magari, se vi è necessità, anche un diritto agli alimenti.
      In bocca al lupo avv. Michela
      rispondi al commento
  • Gisella Casciano
    Domenica 30 Dicembre 2012, alle ore 03:47
    Gradirei avere delle informazioni per quanto riguarda lo sfratto per occupazione dell'alloggio senza titolo, a chi ci si rivolge e come bisogna muoversi.
    Grazie mille Distinti Saluti
    rispondi al commento
  • Rita
    Giovedì 2 Agosto 2012, alle ore 08:34
    Salve, avrei un quesito: se l'occupazione dura da un decennio, post equo canone, il valore del canone di locazione non goduto va calcolato anno per anno adeguando all'aumento istat il canone iniziale libero o quello concordato? Si devono considerare le durate contrattuali di legge? Grazie per una risposta.
    rispondi al commento
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