Mutuo per nuda proprietà

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Anche per acquistare solo la nuda proprietà di una casa è possibile stipulare un mutuo, poiché le banche non impongono limiti al tipo di acquisto da effettuare.
29 Ottobre 2014 ore 01:04
Arch. Carmen Granata

Che cos'è la nuda proprietà?


La cessione della nuda proprietà di un immobile, complice la crisi economica, è una forma di compravendita piuttosto in ascesa.

Per chi vende, questa soluzione può essere vista come l'esatto contrario della locazione: anziché cedere l'utilizzo di un immobile, infatti, se ne cede la proprietà ma con la possibilità di continuare ad usufruirne.
Il venditore potrà così disporre di una certa liquidità di denaro, continuando a godere dell'immobile, abitandolo o affittandolo, per tutta la durata della sua vita.

nuda proprietàNella maggior parte dei contratti, la fine della nuda proprietà coincide proprio con la morte dell'usufruttuario.
Si tratta di una soluzione praticata maggiormente da anziani, soprattutto senza eredi, ma in questi ultimi anni si sta diffondendo anche presso un'utenza più giovane.

La nuda proprietà presenta dei vantaggi anche per chi acquista. Infatti il prezzo dell'immobile non sarà esattamente quello di mercato, ma sarà tanto più basso quanto più è giovane il venditore e quindi più lunga la sua aspettativa di vita.

Il valore di vendita viene calcolato attraverso dei coefficienti percentuali che variano in base all'età dell'usufruttuario e che sono raccolti in apposite tabelle predisposte dall'Agenzia delle Entrate e periodicamente aggiornate.

L'acquisto può essere quindi vantaggioso per chi ha una certa cifra da investire, ma non ha la necessità di un immobile di cui usufruire a breve termine, ad esempio un genitore che desideri acquistare una casa da destinare in futuro ad un figlio.


Mutuo per l'acquisto di nuda proprietà


Anche per acquistare solo la nuda proprietà di una casa è possibile stipulare un mutuo, poiché le banche non impongono in genere limiti al tipo di acquisto da effettuare.

È possibile quindi stipularlo, sia con un acquisto tradizionale, con il quale al rogito avviene l'esborso del 100% del valore della nuda proprietà, sia con la formula alla francese, detta viager, con la quale si paga inizialmente solo una parte del valore, ed il resto viene dilazionato sotto forma di vitalizio per un certo numero di anni.

mutuo per nuda proprietàPer un mutuo tradizionale le banche richiedono che il valore dell'immobile non sia inferiore alla somma finanziata, infatti la maggior parte dei prestiti di solito non supera l'80% del valore dell'immobile.
Nel caso della nuda proprietà la necessità di questa ulteriore garanzia non si presenta, proprio perché, di fatto, il valore dell'immobile è sicuramente superiore alla cifra finanziata per l'acquisto.

Tuttavia non è così semplice ottenere il finanziamento da parte degli istituti di credito, perchè questo tipo di mutuo si trova ad essere influenzato da una serie di variabili, come quelle legate all'età dell'usufruttuario.

Un altro aspetto che cambia, rispetto ad un mutuo tradizionale, è che gli istituti di credito richiedono delle garanzie in più, in virtù del fatto che c'è un terzo soggetto coinvolto e che il prezzo di vendita sarà inferiore al valore di mercato dell'immobile, per cui sarebbe difficile rivalersi solo con una semplice ipoteca.

Per tale motivo, molte banche accettano l'accensione di un mutuo per l'acquisto della nuda proprietà solo nel caso in cui sia lo steso venditore – usufruttuario a farsi da garante.
Ciò vuol dire che, nel caso di insolvenza da parte dell'acquirente nel pagamento delle rate del mutuo, dovrà essere il venditore a onorare il debito.
Quindi, se da un lato possono non esserci problemi ad ottenere il mutuo dalla banca anche se si acquista solo una nuda proprietà, è facile e comprensibile incontrare qualche resistenza da parte del venditore.

Un modo per risolvere questo problema può essere quello di presentare ulteriori coobbligati e garanti, in modo che l'usufruttuario sia soltanto il terzo prestatore di ipoteca, cioè l'ultimo garante ad essere interpellato, in caso di morosità.

Tuttavia questa soluzione riduce sicuramente i rischi per il venditore, ma non li annulla del tutto.
Per cui, nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo, la banca ha il diritto di passare al di sopra dei diritti dell'usufruttuario, mettendo l'immobile all'asta.


Detrazione fiscale interessi passivi per mutuo per l'acquisto di nuda proprietà


Anche per il mutuo per l'acquisto di una nuda proprietà è possibile usufruire della detrazione fiscale Irpef del 19% sugli interessi passivi.
È necessario però, che l'immobile acquistato presenti le caratteristiche di prima casa.

In tal caso, questa agevolazione andrà a sommarsi ad ulteriori altre agevolazioni, come la riduzione delle imposte da pagare all'atto dell'acquisto.

riproduzione riservata
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