Luci e vedute in condominio

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Ogni condomino ha il diritto di aprire delle finestre, siano esse luci o vedute, sul cortile condominiale o di trasformare le luci in vedute
07 Luglio 2010 ore 14:17
LuciOgni condomino ha il diritto di aprire delle finestre, siano esse luci o vedute, sul cortile condominiale o di trasformare le luci in vedute, senza essere tenuto al rispetto della normativa che regolamenta l'apertura di finestre e le distanze dal vicino che risulta essere inapplicabile al condominio.Unica norma di cui bisogna valutare il rispetto è l'art. 1102 c.c.Questo, in sintesi, il contenuto della pronuncia n. 13874 del 9 giugno 2010 resa dalla Suprema Corte di Cassazione.Che cos'è una luce?Che cosa una veduta?Ce lo dice chiaramente l'art. 900 del codice civile che recita: le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.Le norme seguenti sono mirate a regolamentare le distanze delle luci e delle vedute rispetto al fondo confinante.La dottrina e la giurisprudenza spiegano la ratio di queste norme nell'esigenza di tutelare due contrapposti interessi; da un lato quello alla piena e migliore fruibilità del fondo da parte di chi decide di praticare queste aperture e dall'altra la giusta necessità di riservatezza di chi è proprietario del fondo confinante.Nel caso del condominio, la situazione è leggermente diversa.Lo dice chiaramente la stessa sentenza n. 13874 laddove viene affermato che in considerazione della peculiarità del condominio , caratterizzato dalla presenza di una pluralità di unità immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall'art. 1102 cod. civ.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell'ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l'esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino iure proprietatis esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprietà confinanti.LuciE, se certamente è configurabile e meritevole di tutela anche nel condominio il diritto alla riservatezza, il pregiudizio in concreto risentito non può prescindere da un valutazione comparativa degli opposti interessi dei condomini, dovendo il diritto di ciascuno proprietario di godere e di utilizzare la proprietà esclusiva essere naturalmente limitato dalla necessaria contiguità degli appartamenti, che inevitabilmente comporta restrizioni delle facoltà di godimento che al proprietario spetterebbero, dovendo al riguardo ritenersi connaturate quelle limitazioni che siano l'effetto dell'esercizio legittimo dei poteri spettanti agli altri comproprietari (così Cass. 9 giugno 2010 n. 13874).In sostanza quello che dice la Cassazione è che siccome il condominio rappresenta una fattispecie a se stante rispetto all'ordinaria situazione di contiguità tra fondi, la valutazione del contemperamento degli interessi deve essere fatta alla stregua di norme a ciò deputate.Nel caso di specie ed in genere in tutte quelle situazioni in cui si rende necessario valutare la liceità dell'apertura di luci e vedute sul cortile condominiale l'indagine che il giudice di merito deve compiere ha ad oggetto esclusivamente se l'uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, dovendo al riguardo verificarsi se siano contemperate le opposte esigenze, ciò in attuazione di quel principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali e che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione: una volta accertato che l'uso del bene comune sia conforme a tali parametri deve escludersi che sia configurabile una innovazione vietata (Cass. 9 giugno 2010 n. 13874).Valutato il rispetto della norma contenuta nell'art. 1102 c.c. sarà da considerarsi lecito aprire delle finestre sui cortile condominiale in quanto gli stessi assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass. 9 giugno 2010 n. 13874).
riproduzione riservata
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  • Daniele Barbucci
    Daniele Barbucci
    Martedì 9 Agosto 2011, alle ore 18:21
    Lo stesso ragionamento varrebbe anche nel caso in cui le luci e/o le vedute si aprissero su un'area condominiale avente larghezza di un metro (un marciapiede perimetrale) e oltre la quale si collocasse un giardinetto di proprietà esclusiva di un condomino? Anche in questa fattispecie verrebbe meno l'obbligo del rispetto degli artt. 901-907 c.c. a fronte del solo rispetto dell'art. 1102 c.c.?
    rispondi al commento
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