Il proprietario, l'inquilino e le spese condominiali.

Chi abita in affitto ed in condominio sa che la materia delle spese condominiali genera frizioni, se non proprio contrasti con il proprietario dell'unità

Avv. Alessandro Gallucci

Pubblicato il 15/01/2010

Indice dei Contenuti

Chi abita in affitto ed in condominio sa che la materia delle spese condominiali genera frizioni, se non proprio contrasti con il proprietario dell'unità immobiliare.La legge, come spesso accade in materia condominiale, è lacunosa.L'unica indicazione utile in materia di oneri condominiali è fornita dall'art. 9 della legge n. 392/78 (così detta legge sull'equo canone).Recita l'art. 9 rubricato, per l'appunto, Oneri accessoriSono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchà alla fornitura di altri servizi comuni.Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuare.Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.Quali sono gli elementi caratterizzanti il rapporto proprietario-inquilino con specifico riferimento agli oneri condominiali?Innanzitutto va detto che si tratta di una disciplina derogabile dall'accordo tra le parti: ciò significa che il locatore ed il conduttore potranno decidere di disciplinare autonomamente, rispetto a quanto previsto dalla legge, i loro rapporti relativamente alle spese condominiali.Se non si giunge ad un accordo, o si rinvia a quanto previsto dalla legge, chi paga che cosa?

A norma del succitato art. 9 l. n. 392/78, sostanzialmente, sono a carico del conduttore tutte quelle spese inerenti l'uso della cosa comune.Così, spetteranno all'inquilino, come indicato dalla legge sull'equo canone, le spese di pulizia scale, quelle relative all'energia elettrica, all'acqua, all'impianto di riscaldamento.La norma è chiusa della formulazione, molto generica, riferita ad altri servizi in comune.Può il compenso dell'amministratore essere oggetto di addebito totale al conduttore quale onere per il servizio reso al condominio dal professionista?La questione non è regolata espressamente dalla legge.Alcune fonti (ad. esempio Confedilizia) ritengono che la spesa debba essere ripartita al 50% tra le parti del contratto.Altre, invece, ritengono che quella dell'amministratore, così come quella dell'assicurazione dello stabile, siano spese a carico del proprietario.Non si segnalano prese di posizione particolarmente significative della giurisprudenza.Vista la situazione d'incertezza, è quindi consigliabile, in sede di redazione del contratto di locazione disciplinare espressamente questa voce di spesa.Non pagare gli oneri condominiali, quando invece si è tenuto a farlo, comporta delle conseguenze particolarmente incisive.Infatti, qualora trascorrano invano due mesi dalla richiesta, legittima e da giustificare su richiesta del conduttore, il proprietario dell'unità immobiliare può iniziare un'azione di sfratto per morosità.

Il proprietario, l'inquilino e le spese condominiali.
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CONFERMA

Karla90
Domenica 5 Aprile 2015, alle ore 09:33
Buongiorno: da circa 6 mesi sono in affitto in una casa con 3 stanze. Con me è venuta ad abitare la cognata della proprietaria che, inizialmente occupava una sola stanza (l'altra era vuota) ma dopo circa 3 mesi ha voluto occupare anche l'altra. Vi chiedevo quindi se le bollette adesso devono essere ripartite sempre in 2 o, avendo lei dei consumi maggiori rispetto ai miei, possono e devono essere divise per 3?Grazie
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- Lucag1979 Karla90
  Lunedì 1 Giugno 2015, alle ore 16:49
  Dipende dal quello che c'è scritto nel contratto. Solitamente la divisione tra conduttore è in parti uguali ma non esistono specifiche norme che lo affermino, quanto piuttosto eventuali accordi tra le parti stesse.
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Azzurra Ramonpessi Baglivo
Mercoledì 27 Agosto 2014, alle ore 11:12
Buongiorno, nel mese di maggio la proprietaria di casa mi ha chiamato dicendo che dovevano essere fatti dei lavori di nuove tubazioni nel bagno,io avendo un bambino di un mese e mezzo mi ero raccomandata che i lavori si svolgessero in meno di 10 giorni, andando a stare dai miei suoceri i lavori si sono prolungati per più di 20 giorni, domanda sono obbligata a pagarle il mese in cui non ho usufruito dell'appartamento perché impraticabile dailavori
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Marti
Sabato 21 Dicembre 2013, alle ore 11:04
Salve, io ho scoperto, due mesi dopo che sono entrata, che il mio proprietario ha affittato alla cognata il seminterrato sotto casa mia che ha l'impianto elettrico connesso a quello del mio appartamento.
Quando sono arrivate le prime bollette, il proprietario mi ha suggerito di anticipare, ma la cognata nn mi ha ancora dato la sua parte.
Se gli scalassi i soldi dall'affito di gennaio, ci rimetterebbe mia mamma che fa da fidejussore?
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- Legale Marti
  Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 16:10
  Si, non può operare in questo modo, al di là della presenza di un fidejussore, perché la legge non consente ciò.
  I due aspetti (canoni e bollette) non possono essere tenuti sul medesimo piano.
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Rosario
Mercoledì 6 Marzo 2013, alle ore 12:12
Abito in uno stabile composto da 6 appartamenti. Ci abito da 7 anni e ci abita anche il proprietario.Si sono dovuti fare i lavori di spurgo dei pozzi neri.E' da circa 40 anni che non si faceva e quindi si è arrivati al collasso. Non c'è condominio. Io che ci abito da 7 anni che quota devo pagare? L'intero importo diviso 6 o solo una parte?Resto in attesa di una Vs risposta. Distinti saluti
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Bacori
Lunedì 21 Marzo 2011, alle ore 15:23
Ora cerco di descrivervi la mia situazione: il mio locale confina con un locale identico (diviso solamente da un tramezzo)il conduttore di questo ha chiesto di fondere i due locali, quindi avremo 2 locatari ed un conduttore. Due contratti di cui uno già attivo, da due anni. Quindi i miei quesiti sono: -La caparra deve essere solo di due mesi?-Il ripristino del tramezzo a fine locazione, o recesso del - conduttore chi deve pagarlo?-Come si possono far coincidere i due contratti.- E se uno dei due locatori recede dal contratto?-Chi può stipulare un contratto che regoli queste difficoltà Vi ringrazio anticipatamente a chi à la facoltà di rispondere
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Paolo Campanale
Venerdì 11 Marzo 2011, alle ore 20:29
Se l'inquilino paga al proprietario le spese condominiali e questi non le versa all'amministratore, è possibile pretendere il versamento delle stesse direttamente dall'inquilino. La legge prevede un contatto diretto con l'inquilino o tramite il proprietario? Grazie Campanale 3284262447
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