Delibera condominiale e uso delle cose comuni

Ogni condomino ha diritto di usare le cose comuni nel modo che ritiene più opportuno purchà tale uso non limiti il pari diritto degli altri e non alteri la destinazione del bene. Questo, con parole diverse, è il contenuto dell'art. 1102 c.c. applicabile al condominio in ragione di quanto disposto dall'art. 1139 c.c. C'è poi l'assemblea: essa è organo che ha competenza generale sulle questioni riguardanti le parti comuni, ha il potere/dovere di disciplinare l'uso dei beni comuni. Dovere se i condomini sono più di dieci e quindi c'è l'obbligo di adottare un regolamento condominiale. Su quest'ultimo argomento vale la pena segnalare una recente sentenza del Tribunale di Monza che specifica e chiarisce cosa debba intendersi per uso delle parti comuni e con quali maggioranze l'assemblea possa decidere. Il caso è ricorrente: uno spazio comune in cui transitano indistintamente veicoli e pedoni. L'assemblea decide di delimitare con dei panettoni di cemento la parte dedicata alle auto e quella per il transito pedonale. Per alcuni condomini la deliberazione è nulla tant'è che la impugnano: a loro dire, infatti, l'assise ha deciso di dividere le parti comuni è per fare ciò sarebbe stata necessario il consenso di tutti i condomini. Non per il Tribunale di Monza che, in funzione di giudice d'appello (la sentenza di primo grado era del giudice di pace del capoluogo brianzolo) ha rigettato le doglianze degli appellanti, originari ricorrenti. Si legge nella sentenza che la delibera impugnata non comporta, infatti, alcuna divisione delle parti comuni, ma si limita a regolare le modalità d'uso dell'area comune esterna all'edificio, delimitando fisicamente l'area di accesso ai box (già pavimentata con beole), mediante l'apposizione di un panettone o di una fioriera, dal vialetto che corre lungo il fianco dell'edificio opposto a quello dell'ingresso carraio, in modo che lo stesso, già ricoperto con ghiaietto, risulti definitivamente destinato, in via esclusiva, al solo passaggio pedonale e così da impedirne l'uso per effettuare il percorso e le manovre di accesso alle autorimesse. Diversamente da quanto sostenuto dagli appellanti, per l'adozione della delibera in esame non è necessaria l'unanimità dei consensi, essendo sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio), nella specie raggiunta grazie al voto favorevole di cinque condomini su otto titolari di 625 millesimi di proprietà. Le norme volte a disciplinare l'uso delle cose comuni, anche se contenute in un regolamento approvato con il consenso dì tutti i partecipanti alla comunione, possono essere modificate con il voto della maggioranza dei comunisti ex art. 1138, comma terzo, ce, richiedendosi l'unanimità solo nel caso d'introduzione di disposizioni che esorbitino dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all'assemblea, menomando i diritto dei singoli condomini o stabilendo obblighi o limitazioni a loro carico (Trib. Monza 12 marzo 2012). Una decisione chiara e precisa che non lascia spazio a dubbi: d'altronde se le cose non stessero così, che cosa potrebbe decidere l'assemblea?