Caduta in condominio: quando chiedere il risarcimento del danno

Caduta in condominio e la responsabilità per custodia

Il condominio è titolare del diritto di proprietà sui beni costituenti le parti comuni dell'edificio.
In assenza di un'adeguata manutenzione, detti beni possono rivelarsi pericolosi nei confronti degli stessi condomini o di terze persone. L'ente condominiale ne ha la custodia e in caso di danno ad altri arrecato, è responsabile ai sensi dell'articolo 2051 del codice civile.
Custodire un bene significa avere un effettivo potere fisico su di esso. Il custode è obbligato ad adottare tutte le misure precauzionali necessarie affinché la cosa non arrechi pregiudizio ad altri.

Infortuni e cadute costituiscono un motivo frequente di richieste di risarcimento danni nei confronti del condominio.
In caso di incidenti chi paga i danni subiti dall'infortunato?
La giurisprudenza spesso si trova ad affrontare tali situazioni. Cosa succede, ad esempio in caso di cadute sulle scale condominiali, a causa di gradini scivolosi o in cattiva manutenzione?
Secondo la Corte di Cassazione la responsabilità è in capo al condominio.

Ma cerchiamo di inquadrare meglio il problema. Alla base della responsabilità del condominio, rappresentato dall'amministratore, vi è la sua funzione di custode dei beni e servizi comuni (scale, cortile, giardino, ascensore, ecc..). In forza della custodia, il condominio è tenuto a vigilare e controllare la cosa comune, adottando le cautele e tutte le misure necessarie affinché questa non arrechi danno a nessuno. Ne consegue l'obbligo di risarcire chiunque subisca un pregiudizio all'interno dei locali del condominio.


Secondo quanto previsto dall'articolo 2051 del codice civile, sussiste una responsabilità oggettiva a carico del condominio. Essa non si basa su un comportamento illecito ma sulla semplice relazione che intercorre tra il condominio e la cosa che ha causato il danno.
Ai sensi della norma:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Art. 2051 cod. civ.

L'azione di responsabilità per custodia presuppone, sul piano probatorio, degli accertamenti in giudizio differenti rispetto a quanto previsto per la normale azione di responsabilità dovuta a fatto illecito, ex articolo 2043 cc. In quest'ultimo caso si dà infatti rilievo al comportamento doloso o colposo del soggetto agente.
Nel caso di responsabilità oggettiva, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., si risponde di un fatto produttivo di danno anche se lo si è commesso senza dolo e senza colpa. La responsabilità si basa unicamente sulla esistenza tra il fatto e il danno di un rapporo di causalità.

Per quanto concerne l'onere della prova, l'attore danneggiato dovrà dare dimostrazione del danno subito, del fatto verificatosi e del nesso causale tra i due. Il convenuto, invece, come prova liberatoria per escludere la responsabilità, dovrà dimostrare l'intervento del caso fortunito come fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, che interrompe il rapporto di causalità.
Si tratta di un fattore esterno alla sfera soggettiva del responsabile, idoneo a determinare il danno.


Facciamo degli esempi. Secondo la Corte di Cassazione (si veda in proposito la sentenza n. 23727 del 22.11.2016) sussiste la responsabilità del condominio in caso di caduta su scale bagnate e scivolose per la presenza di sapone dovuta a pulizie condominiali.
Qualora non siano stai apposti adeguati cartelli per segnalare il pericolo, il condominio sarà tenuto a risarcire i danni per lesioni fisiche subiti da chiunque dovesse fare una caduta rovinosa.
Stessi incidenti possono verificarsi in caso di scarsa illuminazione o nel caso in cui parti dell'edificio siano pericolose per scarsa manutenzione.

Le possibilità difensive per il condominio sono abbastanza scarse, essendo piuttosto ardua la prova liberatoria da fornire.
Viste le conseguenze economiche rilevanti sui condomini, in caso di incidenti ai danni di condomini stessi o di terzi, è bene assicurarsi che venga sempre effettuata adeguata manutenzione delle parti comuni.

Da segnalare è anche la responsabilità in capo allo stesso amministratore, qualora egli non provveda in maniera adeguata alla conservazione della cosa comune, non segnalando ai condomini la necessità di adeguati interventi. In base alla disposizione contenuta nell'articolo 1130 comma 4 del codice civile, l'amministratore è obbligato ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, tra i quali rientrano sia atti giudiziali che atti materiali (riparazioni di vario genere).

Si aggiunge l'eventuale responsabilità penale dell'amministratore ai sensi dell'articolo 40 codice penale, in base al quale non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire vuol dire cagionarlo.

Quando il condominio non è responsabile

Approfondiamo i casi nei quali il condominio è esonerato da responsabilità.
Abbiamo detto che non vi è responsabilità del condominio per infortunio quando venda dimostrato il caso fortuito. La giurisprudenza ha contribuito a definire i casi in cui viene meno la responsabilità nei confronti dei condomini o di terzi. Quali sono i fattori esterni che dovranno essere provati affinché il condominio non debba risarcire il danno?

Si tratta, più nello specifico, della forza maggiore, che sussiste in caso di evento imprevedibile di eccezionale gravità.

Stessa conclusione qualora il pregiudizio sia da ricondurre al fatto del terzo, che il condominio non ha potuto evitare.

Infine si deve citare il comportamento del danneggiato stesso, che può concorrere nella determinazione del danno. Si pensi ad un uso improprio, avventato o disattento del bene o dei locali comuni, o all'ipotesi in cui il danneggiato non abbia fatto uso della normale diligenza per evitare il danno.

Qualora il condominio non sia in grado di fornire la prova liberatoria, il danneggiato per infortunio potrà inviare lettera raccomandata al condominio, rappresentato dall'amministratore, al fine di pretendere il risarcimento del danno patito.
Si ricorda, a tal fine, che il diritto di richiedere il ristoro dei danni subiti si prescrive nel termine di 5 anni dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (ovvero dal verificarsi dell'evento lesivo).

Caduta sul marciapiede del condominio: chi paga?

Vediamo che succede in caso di caduta su una grata di aerazione posata sul marciapiede antistante il condominio. Chi deve risarcire il danno? Il caso è stato deciso di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 31 gennaio 2018 n. 2328.

Nella fattispecie decisa dalla Corte Suprema una signora scivolava sulla una grata metallica di aerazione posta su un marciapiede a copertura di un cavedio . del condominio. Quest'ultimo, per poter dare aria ad un cortiletto aveva ottenuto dal Comune il permesso di occupazione di suolo pubblico.


La persona danneggiata chiamava in giudizio il Comune per ottenere il risarcimento dei danni subiti. La domanda che si pone è: risponde il Comune o il Condominio?

In linea di principio, in caso di infortunio avvenuto per strada, ad esempio a causa di una buca, qualora non vi sia colpa del passante (al quale non si può ascrivere disattenzione), il responsabile è il proprietario della strada. Può trattarsi del proprietario di una strada privata oppure del Comune in caso di suolo pubblico.
Affinché il danno sia risarcibile si deve essere di fronte ad un'insidia o trabocchetto non facilmente evitabile dalla vittima.

La particolarità del caso deciso dalla Cassazione risiede nel fatto che la grata di areazione era posta a copertura di un cortiletto del condominio.

I giudici accertano, nel caso esaminato, una duplice responsabilità.
Per omessa o insufficiente manutenzione risponde il Comune proprietario del marciapiede.
Dei danni cagionati dalla grata in quanto bene oggetto di custodia, risponde il condominio per omessa vigilanza

Insomma, la Corte di Cassazione conclude che entrambi i soggetti sono ritenuti responsabili.

La grata infatti, parte integrante del suolo pubblico posta dal Comune, aveva pur sempre la funzione di dare aria e luce al cortile condominiale.
Il danneggiato per i motivi sopra esposti ha potuto ottenere ristoro sia dal Comune che dal Condominio in quanto responsabili in solido.

Assicurazione del condominio

Per tutelare il condominio e i condomini, in caso di danni cagionati a terzi dallo stabile condominiale, una soluzione è costituita dall'assicurazione del condominio. In cosa consiste?
Si tratta della polizza che copre i dannicagionati dall'edificio (singole abitazioni e parti comuni) a persone o cose e quelli subiti dall'immobile stesso, ad esempio in caso di incendio.

La polizza assicurativa è stipulata dal condominio in persona del suo amministratore, sulla base di quanto stabilito dal regolamento condominiale o a fronte di delibera assembleare.

Il premio da versare sarà determinato in base alle dimensioni e alle caratteristiche dell'immobile e la spesa dovrà essere suddivisa tra tutti i condomini tenendo conto dei millesimi delle singole unità immobiliari.

In base alla polizza sul fabbricato la Compagnia assicuratrice provvederà ad indennizzare l'assicurato (condominio) dei costi connessi ai danni arrecati a terzi o subiti.
Il tutto avverrà in conformità alle clausole inserite nel contratto si assicurazione, nei limiti e con le franchigie in esso riportati.