Nel glossario tecnico definiamo il piano attico piano abitabile di un edificio, edificato al di sopra della cornice di coronamento. E' totalmente o parzialmente arretrato rispetto alla facciata ed e' provvisto di terrazzo a livello.
Nell’immaginario collettivo, così come nella realtà dei fatti, il piano attico rappresenta, un’unità immobiliare di maggior valore rispetto a quelle ubicate nei piani intermedi di un edificio.
Solitamente questo tipo di appartamento, per la sua ubicazione, è situato in edifici in condominio.
La posizione nell’ambito dello stabile comporta quasi sempre degli oneri maggiori e delle servitù in favore di proprietari delle altre porzioni di piano.
In ragione di ciò vale la pena approfondire quali siano le peculiarità di questa unità abitativa.
Terrazzo a livello
In primis è necessario valutare la proprietà del terrazzo che di norma circonda il piano attico.
Solitamente si tratta di terrazzo di proprietà esclusiva; non è raro, comunque, che tale parte dell’edificio, anche in relazione alla sua funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, resti di proprietà comune e se ne riservi l’uso esclusivo al proprietario dell’attico.
In entrambi i casi, per ciò che concerne le spese di riparazione e ricostruzione si applicherà l’art. 1126 c.c.
Sostanzialmente un terzo della spesa sarà a carico del proprietario o usuario esclusivo mentre i restanti due terzi dovranno essere supportati dai titolari degli appartamenti cui il lastrico serve da copertura.
In tal senso, ed in relazione ai danni che possono essere provocati dal difetto di manutenzione del terrazzo di pertinenza del piano attico è stato affermato che in tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. (v. tra le altre tra le altre Cass. Sentenza n. 5848 del 13/03/2007; Cass. Sez. 3^, Sentenza n. 12682 del 17/10/2001; e Cass. Sentenza n. 10233 del 15/07/2002) (così Cass. 13 dicembre 2007 n. 26239).
Questa regola vale allorquando il difetto di manutenzione sia imputabile alla collettività condominiale.
Diverso è il caso in cui l’incuria, della conservazione del bene in buono stato, da cui derivi il danno sia causata da negligenze del proprietario o usuario del terrazzo del piano attico. In tal caso, infatti le spese di riparazione e risarcimento saranno ad esclusivo carico di tale soggetto (cfr tra le altre Trib. Roma 15 gennaio2009 n. 870).
Si pensi, per fare un esempio, a quei casi in cui il proprietario dell’attico a seguito di lavori sulla sua unità immobiliare si renda conto di danni alla pavimentazione del terrazzo e nonostante ciò non faccia e/o non dica nulla al condominio al fine di prevenire infiltrazioni e simili inconvenienti.
In tali circostanze il condominio, sebbene sia custode del bene, non potrà avere responsabilità in quanto sarebbe stato dovere del titolare dell’attico attivarsi per evitare conseguenze dannose.
Servitù
È ben probabile che l’atto d’acquisto dell’unità immobiliare o il regolamento di condominio di origine contrattuale prevedano delle servitù per l’apposizione di antenne e simili sul lastrico dell’unità immobiliare e la conseguente servitù di passaggio per l’installazione e la riparazione di tali impianti laddove non vi fossero spazi di proprietà comune per attendere a simili attività.
avv. Alessandro Gallucci
IMMOBILIARE
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