Verbale d'assemblea condominiale e contestazione dei vizi

Una signora mi ha posto il seguente quesito:

Le scrivo per meglio capire come impugnare un verbale d'assemblea condominiale straordinaria ritirato stamane a mezzo raccomandata per mano della custode.

L'11/6 ci siamo riuniti per deliberare o no, il rifacimento delle facciate esterne.

In primo luogo Le chiedo 2 cose per meglio capire e comprendere se un condomino può partecipare all'assemblea presentandosi un'ora e mezza dopo l'inizio.

E quante deleghe può portare una custode (purtroppo anche condomino)?


I presenti erano 32 per un totale di 501,13 e le 3 soluzioni non sono state deliberate per mancanza di maggioranza (compresa me) che alle 23 mi sono alzata e me ne sono andata.

Il punto ora è che sul verbale non è stata segnalata la mia uscita facendo risultare ancora valido il quorum (i miei mm 17,1) e dichiarando che i presenti sono d'accordo ad indire una nuova assemblea entro fine giugno per ridiscutere il rifacimento delle facciate esterne.

Cosa non vera perché i condomini che hanno votato insieme a me, per il no, non erano d'accordo per un'altro incontro.
Visto che insieme al verbale ha già trasmesso anche convocazione di una nuova assemblea straordinaria, come posso comportarmi?

Sulle deleghe, essendo stata tenuta l'assemblea prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, non si può dir nulla a meno che il regolamento condominiale non vietasse la cosìdetta incetta di deleghe; questa è da ritenersi vietata a partire dal 18 giugno entro i limiti qui di seguito specificati: se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (art. 67, primo comma, disp. att. c.c.).

La risposta più immediata e semplice potrebbe essere la seguente: il verbale contiene una serie d'irregolarità (mancata annotazione del suo allontanamento, conseguente sua considerazione alla votazione finale) e quindi può essere impugnato in quanto annullabile.

Vale la pena ricordare che il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (Cass. 11 novembre 1992, n. 12119).

Insomma dovrebbe essere la signora che ha posto la domanda a provare quanto da lei stessa affermato; ciò, però, non è l'unico punto di difficoltà (evidentemente superabile), al fine di valutare l'effettiva utilità dell'impugnazione, infatti, è necessario valutarne gli effetti.

Da quanto ci dice l'utente, l'assemblea non ha deliberato l'esecuzione dei lavori ma si è solamente aggiornata per discutere nuovamente sul rifacimento delle facciate esterne; impugnare una simile deliberazione, pertanto, non porterebbe ad alcun risultato.

Al di là del rinvio contenuto in un precedente verbale, infatti, se è necessario discutere e decidere sull'esecuzione di alcune opere, l'iniziativa per la convocazione dell'assemblea potrebbe essere presa anche dall'amministratore (d'ufficio).

Ed allora?Il consiglio che viene da esprimere è il seguente: meglio far precisare nel verbale della successiva assemblea la propria versione dei fatti, eventualmente depositando una breve memoria riassuntiva, diffidando presidente e segretario dell'assemblea a verbalizzare correttamente ciò che accade in sede di riunione.