Villette a schiera, condominio oppure no?

Villette a schiera e norme condominiali

Un insieme di villette a schiera può essere considerato un condominio? La risposta è sicuramente positiva, oggi, grazie alla legge di riforma del condominio che ha esteso l'applicazione delle norme sul condominio anche ai così detti condominii orizzontali (cfr. art. 1117-bis c.c.).

Per tutte le cause sorte prima della legge n. 220/2012 (e sono tante) vale ancora quanto detto dalla giurisprudenza, sicché ci pare utile dar conto di una delle più recenti sentenze in materia di villette a schiera e condomiio orizzontale.

Il proprietario di una villetta posta all'interno di un complesso residenziale in località turistica chiedeva al comune l'autorizzazione allo scarico provvisorio delle acque reflue della sua abitazione nell'impianto esistente, consistente in un vasca di tipo Imhoff e in una vasca di stoccaggio in cemento armato a tenuta stagna.

Il comune negava l'autorizzazione con la motivazione che la villa era inserita in un complesso residenziale unitario di notevole estensione territoriale; per conseguenza, il proprietario ricorreva contro il diniego davanti al Tar e poi davanti al Consiglio di Stato. La decisione in appello, di rigetto, è stata emessa il 31 luglio 2014 (sentenza n. 4043/2014).

Quando l'abitazione indipendente fa parte del complesso residenziale?

Tutto ruotava intorno alla risposta alla domanda se l'abitazione del ricorrente fosse inserita in un'unica, ben più grande struttura, data dal complesso residenziale, oppure no.

Ciò perché il regolamento regionale (regolamento Regione Puglia n. 1 del 1988), regolante gli scarichi dei nuovi insediamenti civili che non recapitano in pubbliche fognature, consente l'utilizzo del sistema di depurazione richiesto dal ricorrente solo nel caso di insediamenti civili di consistenza inferiore a 50 vani o a 5.000 mc ed aventi comunque un numero di abitanti inferiore o uguale a 50 unità; disponendo per i casi con numero di abitanti comunque superiore il rispetto della disciplina fissata per gli scarichi delle pubbliche fognature.

Il diniego amministrativo e poi il rigetto giudiziale erano basati, dunque, sulla risposta positiva a quella domanda: infatti, si afferma in sentenza, in quanto si tratta di un'area delimitata da una recinzione continua e da cancelli (che dunque limitano gli accessi ai soli proprietari) ed è strutturata in modo uniforme con stradine interne ed alberi dall'alto fusto.

Quando l'abitazione indipendente fa parte del condominio?

Ma a ciò si aggiungeva la considerazione pacifica che di condominio sicuramente trattavasi; ed infatti, la sentenza richiama la nota decisione n. 8066/2005 con cui la Corte di Cassazione ha esplicitato il concetto di condominio orizzontale. Infatti, si afferma nella sentenza in commento, si ha condominio anche nel caso di compendi composti da più edifici autonomi, ma che sono [...] caratterizzate dal rapporto di accessorietà necessaria che le lega alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, come per esempio [....], le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali: per cui in tali casi si configura l'ipotesi di cui agli artt. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ. (Cass. Civ., sez. II, 18 aprile 2005 n. 8066).

Accessorietà delle parti comuni

Insomma, come è ormai acquisito, non può essere la direzione in cui si sviluppa la costruzione, verticale o orizzontale, a stabilire se trattasi di condominio, ma in buona sostanza la presenza di parti comuni ex art. 1117: infatti anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case a schiera) possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva se il contrario non risulta dal titolo. Peraltro, anche in mancanza di un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della condominialità non può essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici indipendenti.

Lo si ricava dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici [...] si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, pur quando restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice: dal che si desume che è permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti condominiali (Cass. n. 8066/2005).

L'accessorietà menzionata dalla sentenza in commento è proprio quella relazione tra bene comune e bene di proprietà individuale posta a fondamento dell'applicazione delle norme sul condominio; accezione ricomprendente sia e soprattutto, il criterio funzionale che quello materiale.

Tra tante si veda la sentenza 27145/2007 con cui la Corte ha ben definito i concetti di collegamento funzionale e collegamento materiale: Affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso [...].

Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano può sussistere, oltre che il suddetto collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati.